Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
474.704
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

fristlose Kündigung Mietverhältnis trotz gezahlter Kaution


06.12.2011 13:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter-Thomas Götz



Vermieterin ist insolvent u. kann nicht darlegen, wo meine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten geblieben ist. Ich erhalte Hartz 4 mit 2 Kids u. habe untervermietet, was die Vermieterin auch mündlich vor Ort bestätigt hat u. auch im Übergabe- Protokoll bei Einzug hat der Untermieter mit unterschrieben. Jetzt kündigt sie mir fristlos (Auszug zum 15.12) unter Begründung, ich hätte 3 Monate die Miete nicht bezahlt - was auch stimmt - dafür hat sie ja aber die Kaution u. ich hätte unerlaubt untervermietet u. immer die Miete verspätet gezahlt (ja, weil mein Unterhalt erst zum 5. jeden Monats kommt - habe ich ihr gesagt u. war bislang ok). Was kann ich tun, um die Kündigung abzuwenden? Sie bezieht sich auf §543 BGB u.§ 545. Ich kann doch unmöglich innerhalb einer Woche aus der Wohnung raus - selbst, wenn ich wollte. Auch in den vergangenen 3 Monaten wurde ein Teil der Miete vom Jobcenter weiter an sie bezahlt.
Bitte ganz dringend um schnelle Hilfe!!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der Mietkaution zzgl. der aufgelaufenen Zinsen, bis der Vermieter die insolvenzfeste Anlage der Mietkaution gem. § 551 Abs. 3 BGB nachgewiesen hat; BGH, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 336/08.

Auf dieses Zurückbehaltungsrecht sollten Sie sich ausdrücklich berufen, wenn die Kaution bei der Vermieterin verschwunden ist. Rechtsfolge ist dann, dass die nicht gezahlten drei Monatsmieten nicht fällig sind und dementsprechend wegen der nicht gezahlten Mieten kein Kündigungsgrund vorliegt.

Wenn die Vermieterin die insolvenzfeste Anlage der Mietkaution darlegen kann, müssen Sie die Mieten unverzüglich nachzahlen, § 569 III Nr. 2 BGB.

Eine unerlaubte Untervermietung kann durchaus ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Es ist daher erforderlich, dass Sie darlegen und beweisen können, dass die Vermieterin Ihnen die Untervermietung erlaubt hat. Die Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll ist insoweit ein günstiges Indiz. Ein weitergehender Nachweis kann durch den Untermieter als Zeugen erfolgen, wenn dieser mündliche Erlaubnis zur Untervermietung bestätigen kann.

Ständig verspätete Mietzahlungen berechtigen ebenfalls zur fristlosen Kündigung. Es ist allerdings erforderlich, dass der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden ist. Wenn es an einer solchen Abmahnung fehlt, liegt noch kein Kündigungsgrund vor. Hat sich die Vermieterin sogar ausdrücklich mit der Zahlung zum Monatsfünften einverstanden erklärt, fehlt es bereits an einer verspäteten Zahlung. Eine individuelle Vereinbarung über den Zahlungszeitpunkt hat Vorrang.

Sie können in der Sache abwarten, ob die Vermieterin Räumungsklage erhebt und dann mit der obigen Argumentation die Wirksamkeit der Kündigung angreifen. Alternative ist, dass Sie selbst eine Feststellungsklage bei Gericht erheben, um die Unwirksamkeit der Kündigung feststellen zu lassen.

Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie das Zurückbehaltungsrecht vorab schriftlich gegenüber der Vermieterin erklären und später nachweisen können, dass dieses Schreiben auch bei der Vermieterin angekommen ist.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort abhängig von Ihrer Schilderung und den zur Verfügung stehenden Informationen ist. Sollte der Sachverhalt abweichen, kann die Rechtslage anders ausfallen. Gerne stehe ich Ihnen zur weiteren Vertretung in der Sache zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Peter-Thomas Götz
Rechtsanwalt
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58786 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Gute, fundierte Auskunft. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Falls ich in dieser Angelegenheit einen Rechtsanwalt benötige, komme ich gerne auf Sie zurück. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Wie immer klare verständliche Antwort ...
FRAGESTELLER