Auflösung Mietvertrag einer GmbH
| 10.04.2010 19:11 |
Preis: ***,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum
Beantwortet von
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe meine Gaststätte seit 1995 an Herrn R. (Einzelunternehmer) verpachtet. Herr R. gründete 2002 eine GmbH und schloss mit mir einen Pachtvertrag zwischen mir und der R.-GmbH bis 2015. Erst Ende März 2010 teilte der GF der R.-GmbH mir mit, dass die GmbH bereits seit 01.01.2010 aufgelöst sei. Herr R. ist sozusagen wieder als Einzelunternehmer tätig. Herr R. hat Pachtrückstände von 3 Monaten aus den GmbH-Zeiten, seit 01.01.2010 hat er aber seine Pacht einfach weiter bezahlt.
Fragen:
1.) Habe ich überhaupt einen gültigen Pachtvertrag mit Herrn R. oder der R.-GmbH? Muss ein neuer Vertrag geschlossen werden? Ich will die Gaststätte zeitnah veräußern, wie bekomme ich Herrn R. aus dem Gebäude? Gerne faxe ich auch den Pachtvertrag.
2.) Wie komme ich an die Rückstände (ausstehende Pacht) aus den GmbH-Zeiten und wie lange kann ich diese Forderung einklagen?
3.) Habe ich ein ordentliches / fristloses Kündigungsrecht oder ist eine
Kündigung (Mietrecht) überhaupt nötig, da evtl. gar kein Pachtvertrag mehr besteht?
Vielen Dank für eine Antwort.
Antwort vom
10.04.2010 | 20:19
Sehr geehrter Fragesteller,
1. Da die R.-GmbH aufgelöst ist, existiert sie als Partei des Vertrags nicht mehr. Da die GmbH (auch wenn es eine Ein-Mann-GmbH gewesen sein sollte) von der Person des Herrn R. rechtlich getrennt zu betrachten ist, hat Herr R. kein Besitzrecht an den Räumen. Sie können Herrn R. also zur sofortigen Räumung auffordern. Eine
Kündigung (Mietrecht) ist eigentlich nicht notwendig. Sicherheitshalber sollten Sie dennoch unverzüglich die fristlose
Kündigung (Mietrecht) aussprechen und einer Fortsetzung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses ausdrücklich widersprechen. Ansonsten kann es sein, dass Herr R. sich auf einen stillschweigend geschlossenen oder geänderten Vertrag beruft.
2. Die offenen Mieten müssten Sie grundsätzlich von der GmbH einfordern. Für die Zwecke der Erfüllung von Verbindlichkeiten einer bereits aufgelösten GmbH kann eine Nachtragsliquidation durchgeführt werden. Ob dies Sinn macht, kann an dieser Stelle nicht beurteilt werden. Denkbar ist auch eine sog. Durchgriffshaftung. Wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen, können Sie die Mietschulden aus den »GmbH-Zeiten« auch bei Herrn R. persönlich einfordern. Da Herr R. Sie über die Auflösung seiner GmbH nicht aufgeklärt hat, kommen auch unter diesem Gesichtspunkt Schadensersatzansprüche in Betracht.
3. Wie unter 1. ausgeführt sollten Sie unverzüglich kündigen und die Räumung verlangen. Am besten suchen Sie alsbald einen Anwalt auf, der Sie in der Angelegenheit vertritt, insb. die Kündigung ausspricht und ggfs. für die prozessuale Durchsetzung Ihrer Rechte sorgt.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
13.04.2010 | 19:33
Sehr geehrter Herr Juhre,
erst einmal vielen Dank für die hilfreiche Antwort. Eine Sache habe ich Ihnen nicht korrekt geschildert und beschäftigt mich immer noch.
Herr R. gründete 2002 eine GmbH und schloss mit mir einen Pachtvertrag zwischen mir und der R.-GmbH bis 2015. Als Zusatz stand noch, dass der Pachtvertrag auch die beiderseitigen und besonderen Rechtsnachfolger einschließt.
Frage: Ist Herr R. jetzt nach Auflösen der GmbH seit 01.01.2010 ein "besonderer Rechtsnachfolger" oder bleibt es dabei, dass es (hoffentlich) kein Pachtverhältnis mehr gibt?
Schon jetzt bedanke ich mich recht herzlich für Ihre Antwort.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
13.04.2010 | 20:05
Zu Ihrer Nachfrage:
Diese Vertragsklausel erfordert leider eine Neubewertung Ihrer Frage. Herr R. wird, wenn er die Geschäfte der R.-GmbH fortführt, wohl als »besonderer Rechtsnachfolger« im Sinne der Klausel zu sehen sein. Daher dürfte von einer Vertragsfortführung auszugehen sein. Zwischen Ihnen und Herrn R. besteht also weiterhin ein Vertragsverhältnis.
Es bleibt Ihnen aber jedenfalls wegen der offenen Mieten und möglicherweise wegen der beschädigten Vertrauensgrundlage das außerordentliche Kündigungsrecht. Dieses sollten Sie schnellstmöglich ausüben.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
