Mangelanzeige eines Mieters

| 02.03.2010 14:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum

Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes

| in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

zur Vorgeschichte:
ich habe letztes Jahr ein mit 5 Wohnungen vermietetes Mehrfamilienhaus gekauft. Zwischenzeitlich habe ich über einen Architekten Antrag Teilungserklärung gestellt. Dabei teilte mir das Bauamt mit, dass das DG nie als Wohnraum angemeldet und dafür nie ein Bauantrag gestellt wurde. Nun muss ich Aufwand und Kosten tragen, der der Vorbesitzer inzwischen Insolvenzantrag gestellt hat und "nichts mehr hat", wie mir auch ein Gericht bestätigte (Anschreiben, Mahnbescheid,... alles gelaufen).

Nun zur eigentlichen Sache:
Die Mieter der DG Wohnung wollte ich, da seit über 3 Jahren die Miete gleich war, dazu bewegen einer Mieterhöhung zu zu stimmen. Das lehnten sie ab und beriefen sich auf den Mietspiegel.
Nun bekam ich heute eine Mail, dass in der Wohnung in der sie seit sicher 4, 5 Jahren wohnen Mängel sind.
Sie schreiben:
· Dusche: Abfluss undicht
· vordere Fensterfront undicht (4 Fenster)
· Balken nicht abgedichtet (starker Reinzug)
· Toilettenspülung läuft sehr langsam nach
· Laminat teilweise beschädigt (z.T. vom Vormieter, z.T. Verschleiß)
· Bei Wind dringt Material der Dämmung (Styropor) in die Wohnung

Diese Mängel sind mir neu, ich habe in den ganzen 1,5 Jahren noch keine Mangelanzeige, weder telefonisch noch schriftlich, erhalten.
Wie verhalte ich mich hier? Was muss ich zahlen/ersetzen und was nicht?

über einen guten Rat, der rechtlichen Bestand hat, würde ich mich sehr freuen.

mfg
Z

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Mieters

02.03.2010 | 15:18

Antwort

von
Rechtsanwalt Guido Matthes
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E-Mail Beratung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Bei einer verspäteten Mängelanzeige des Mieter verliert der Mieter seine Rechte auf Mietminderung, Schadensersatz und fristlose Kündigung (Mietrecht) wegen Nichtabhilfe für den Zeitraum der Verspätung. Der Mieter kann aber weiterhin die Mängelbeseitigung verlangen und von Ihnen fordern, dass die Wohnräume in einen vertragsgemäßen Zustand wiederhergestellt wird. Für die Zukunft kann der Mieter nach wirksamer Mängelanzeige die weiteren genannten Rechte (wieder) geltend machen.

Welche der beschriebenen Zustände vertragsgemäß sind, lässt sich per Ferndiagnose kaum sagen. Sie sollten die beschriebenen Zustände zunächst in Augenschein nehmen und möglichst zu Beweiszwecken fotografieren oder dokumentieren lassen.

Bei undichten Abflüssen, Zugluft und eintretendem Dämmmaterial spricht sehr viel für das Vorliegen eines Mangels; insoweit sollten Sie tätig werden. Bzgl. der Toilettenspülung ist festzuhalten, dass diese funktioniert. Mängel liegen vor, wenn die Spülung nicht funktioniert oder praktisch nicht nutzbar oder unzureichend stark ist. Urteile zu einem zu langsamen Ausfüllen der Spülung sind mir nicht bekannt. Es ist allerdings der jeweilige Einzelfall zu werten, so dass ein Mangel nicht pauschal auszuschließen ist. Bezüglich des Laminates sind Schäden vom Vormieter keine Mängel, da die Wohnung in diesem Zustand angemietet wurde. Verschleiss kann hingegen einen Mangel begründen, hier ist aber auch der Einzelfall zu werten, insbesondere der Zustand bei Einzug.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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