Mietaufhebungsvertrag oder Kündigung wegen Eigenbedarf

Wir wollen eine Wohnung kaufen, die zurzeit an eine Familie mit 3 Kindern vermietet ist. Es handelt sich um eine Wohnung zur Selbstnutzung, d.h. wir müssen nach dem Erwerb unseren Anspruch geltend machen und wegen Eigenbedarf kündigen.

Da wir die Mieter nicht „unhöflich" auswerfen und das Risiko eines langjährigen Rechtsstreites nicht eingehen möchten, spielen wir mit den Gedanken, sich mit den Mietern vorher gütlich zu einigen und vor dem Kaufvertragsabschluss einen rechtswirksamen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen.

1.
Dürfen wir überhaupt als potentielle Käufer, also vor dem notariellen Kaufvertragsabschluss, einen Mietaufhebungsvertrag mit den Mietern abschließen? Ist der Vertrag dann rechtskräftig und für alle Parteien bindend? Und wenn ja - gibt es irgendwelche Besonderheiten (Form, bestimmte Klausel etc.) allein aus der Tatsache, dass wir und nicht die gegenwärtigen Vermieter den Mietaufhebungsvertrag abschließen, auf die wir achten müssen? Ist eine notarielle Beurkundung bzw. eine Anwicklung über Notaranderkonto ratsam? Müssen die Vermieter mitunterschreiben bzw. in Kenntnis über den Mietaufhebungsvertrag im Allgemeinen und über den Inhalt des Vertag im Einzelnen gesetzt werden?

Wegen des bestehenden Interessenkonfliktes haben wir uns etwas mit der Thematik „Kündigung wegen Eigenbedarf" auseinandergesetzt und wir wollen uns vergewissern, dass wir in unseren Annahmen richtig liegen:

Wir könnten eine Kündigung (Mietrecht) wegen Eigenbedarf erst dann aussprechen, solange wir ins Grundbuch eingetragen sind. Angenommen die Formalitäten für den Eintrag dauern 3 Monate an. Da das Mietverhältnis seit 2007 besteht, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. D.h. aus heutiger Sicht haben die Mieter theoretisch etwa 6 Monate Zeit bis zum Auszug. Es sei denn, sie legen Widerspruch wegen besonderer Härte ein und verlangen die Fortsetzung des Mietvertrages.

2.
Was ist eine angemessene Zeit für die Verlängerung des Mietverhältnisses? Angenommen der Grund sich auf den Schutz der Sozialklausel zu berufen, ist, dass die Mieter einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht finden können. Was wäre in diesem konkreten Fall eine angemessene Mietverhältnisverlängerung?

Wir sehen es ein, dass für eine Familie mit 3 Kindern einen Umzug innerhalb 6 Monaten einen abenteuerlichen Unterfangen sein kann. Daher wären wir gerne bereit, den Mietern zeitlich so weit wie es geht entgegenzukommen. Falls dies nicht schriftlich im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags fixiert werden könnte, wären wir bereit, im Kündigungsschreiben eine Kündigungsfrist zu benennen, die über die gesetzlichen 3 Monate hinausgeht. So dass wir die Mieter in letzter Konsequenz auch nach einer Eigenbedarfskündigung in die Situation versetzen wollen, dieser nicht zu widersprechen, weil die Mieter vom Gericht nicht eine längere Fristverlängerung bekommen könnten als diese, die wir ihnen bereits im Kündigungsschreiben angeboten haben. Somit würde sich in unseren Augen die Frage eines Kündigungswiderspruchs von Anfang an erübrigen und wir hätten etwas mehr Planungssicherheit und uns den Rechtstreit erspart.

3
Wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns mitteilen könnten, ob wir in unseren Annahmen richtig liegen und ob etwas gegen unser skizziertes Vorhaben spräche. Würden Sie uns auch noch erläutern, was die Gefahren eines solchen Vorgehens für uns sein könnten und wie wir diese ggf. umgehen könnten. Was wäre in letzter Konsequenz für uns als Käufer die bessere/sichere Alternative – Mietaufhebungsvertrag oder Kündigung (Mietrecht) mit einem zeitlichen Aufschub bei der Kündigungsfrist?

4.
Außerdem wären wir Ihnen dankbar, wenn Sie uns mitteilen könnten, welche Sachverhalte neben dem vereinbarten Auszugstermin in einem Mietaufhebungsvertrag geregelt sein sollten. Soll der Mieter durch Unterzeichnung des Mietaufhebungsvertrags unbedingt einen finanziellen Vorteil haben (z.B. durch die Zahlung einer Ablösesumme, Unterstützung bei den Umzugskosten etc.)?

Bitte um Meldung von Rechtsanwälten mit der entsprechenden Expertise im Miet- und Wohneigentumsrecht, da evtl. Folgeauftrag hinsichtlich Erarbeitung eines Mietaufhebungsvertrags bzw. Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf.


Vielen Dank für Ihre Antwort!