28.08.2009 | 11:32
Antwort
von
Rechtsanwalt Sebastian F. A. Belgardt
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Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne beantworte ich Ihre Frage.
I. Grundsätzliches
Es handelt sich um eine so genannte Ablösevereinbarung. Darunter wird ein Vertrag verstanden, "durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben". Dazu gehört auch die Abgeltung für vom bisherigen Mieter geleistete Renovierungs-, Sanierungs-, Umbau- oder Modernisierungsarbeiten (BGH, Urteil v. 23.4.1997,
VIII ZR 212/96, WuM 1997, 380).
Die Frage ist also 1. ob ein solcher Vertrag zustande kam und 2. ob er wirksam ist oder von Ihnen angegangen werden kann.
Ich gehe davon aus, dass der Vertrag zustande kam, da Sie sich mündlich geeinigt haben. Die Beweislast für die Tatsache, dass der Vertrag besteht, hat allerdings der Vormieter, wenn er den Betrag fordert.
Die Antwort auf die Frage, ob der Vertrag wirksam ist, hängt davon ab, ob bereits ein Mietvertrag zustande gekommen ist.
I.
Wenn noch kein Mietvertrag vereinbart worden ist, ist der Ablösevertrag in der Regel unwirksam. Ablösevereinbarungen machen nämlich für den neuen Mieter nur dann einen wirtschaftlichen Sinn, wenn er wirklich in die Wohnung bekommt. Deshalb bestimmt
§ 4 a Abs. 2 S. 1 WoVermittG, dass dieser Vertrag im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, dass der Mietvertrag zustande kommt. Will heißen, solange kein Mietvertrag vereinbart ist, gilt auch die Ablösevereinbarung als nicht geschlossen.
Sie sind dann nicht verpflichtet zu zahlen.
II.
Wenn der Mietvertrag bereits zustande gekommen ist, ist auch die Ablösevereinbarung wirksam. Dann wird es für Sie schwieriger und ich sehe wenig erfolgversprechende Möglichkeiten der Zahlung zu entgehen, selbst wenn Sie nicht einziehen. Denn der Mietvertrag besteht und Sie kommen nur durch eine
Kündigung aus dem Vertrag. Eine vage Möglichkeit ist ein Rücktritt, weil die Geschäftsgrundlage weggefallen ist, für den Fall das der Vermieter Sie aus dem Vertrag vor Mietbeginn entlässt und ein anderer Mieter einzieht. Dies ist jedoch sehr vom Einzelfall abhängig. Dass kann ich von hier nicht beurteilen.
III. Falls eine Zahlungspflicht besteht, prüfen Sie, ob der Preis angemessen ist.
Vormieter versuchen gelegentlich, Gegenstände zu überhöhten Preisen ablösen zu lassen, da viele Nachmieter glauben, sie seien verpflichtet diese zu übernehmen oder hätten eine bessere Chance die Wohnung zu bekommen.
Der Gesetzgeber hat aber aber bei solchen Ablösen Grenzen gesetzt: "Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht", regelt
§ 4 a Abs. 2 S. 2 WoVermittG.
Ein auffälliges Missverhältnis besteht in der Regel, wenn das Entgelt den Wert der Leistung um mehr als 50 % übersteigt (BGH, Urteil v. 23.4.1997,
VIII ZR 212/96, WuM 1997, 380).
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.
Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.
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Ich wünsche Ihnen alles Gute
und mit freundlichen Grüßen
Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt
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