04.07.2009 | 18:59
Antwort
von
Rechtsanwalt Alexander Biernacki
97 Bewertungen
Guten Tag!
Vielen Dank für Ihre Anfrage.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass Sie gerichtlich nicht durchsetzen können, dass Ihr Obermieter gekündigt wird, denn hierauf haben Sie unter keinem Gesichtspunkt einen Anspruch.
In Betracht kommen jedoch den Grunde nach zwei andere Möglichkeiten. Zum einen können Sie gegen Ihren Vermieter vorgehen und die Miete mindern. Zum anderen ist ein Vorgehen direkt gegen den Störer möglich. Dieser kann auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.
In der von Ihnen beschriebenen Konstellation gehe ich davon aus, dass ein Vorgehen gegen die Vermieter wenig Erfolg versprechend ist, da die Ruhestörung völlig außerhalb dessen Machtbereich liegt. Zwar ist von der Rechtsprechung anerkannt, dass eine
Mietminderung bei Ruhestörung durch Mitmieter möglich ist, jedoch setzt diese entweder voraus, dass der Vermieter bauliche Normen nicht eingehalten hat, wovon ich mangels näherer Angaben nicht ausgehe, oder dass der Vermieter selbst durch Regelungen in der Hausordnung oder
Kündigung (Mietrecht) des entsprechenden Störers Abhilfe schaffen kann. Dies ist vorliegend jedoch nicht gegeben, da Ihr Vermieter nicht zugleich der Vermieter des Störers ist.
Letztlich ist es daher am Erfolg versprechendsten, direkt gegen den Störer vorzugehen. Ein Unterlassungsanspruch lässt sich aus verschiedenen rechtlichen Gesichtspunkten ableiten. Am nahe liegendsten ist hier die sog. Besitzstörungsklage nach §
862,
865 BGB oder ein Unterlassungsanspruch nach §
823,
1004 BGB.
An Ihrem Wohnort gibt es nach meiner Internetrecherche keine besonderen Regelung in den städtischen Satzungen. Pauschale Richtwerte für derartige Störungen gibt es nicht, da immer auf den Einzelfall abzustellen ist. Entscheidend ist nicht allein der der dBA Wert, sondern vielmehr die Art der Geräuschquelle. Das OLG Düsseldorf und der BGH (BGH
NJW 2003, 3699 ff.) haben dies formelhaft wie folgt festgehalten:
Ob Geräuschimmissionen wesentlich sind oder nicht, beurteilt sich nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und danach, was ihm unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist. Die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Lärmbelästigung kann nicht mathematisch exakt, sondern nur aufgrund wertender Beurteilung festgesetzt werden.
Als Maßstab kann hierbei die sog. Technische Anleitung Lärm (TA-Lärm) gelten. Eine Beeinträchtigung kann daher bereits ab 35 dBA (tagsüber) angenommen werden (innerhalb IHRER Wohnung). Dieser Wert ist nach Ihren Messungen deutlich überschritten. Hinzu kommt, dass es sich offenbar um ein sonores Geräusch handelt, das wie Sie mitteilen, nach kurzer Zeit Kopfschmerzen verursacht. Eine derartige Beeinträchtigung muss unabhängig vom dbA-Wert nicht hingenommen werden.
Sie haben bereits völlig richtig gehandelt, was die Beweissicherung angeht. Sie sollten das Lärmprotokoll möglicht über mehrere Wochen führen und bei den Messungen möglichst unbeteiligte Zeugen dabei haben und diese auch im Protokoll unterschreiben lassen. Die Messungen sollten zu verschiedenen Zeit an unterschiedlichen Orten in Ihrer Wohnung stattfinden. Wie hoch die Lautstärke in oder vor der Wohnung des Störers ist, ist unerheblich.
Sie sollten sich zudem Ihre körperlichen Beschwerden ärztlich attestieren lassen.
Zur Vermeidung eines relativ teuren Sachverständigengutachtens, können Sie auch erwägen, Anzeige beim zuständigen Ordnungsamt zu erstatten. Diese würden dann höchstwahrscheinlich eigene Messungen durchführen, welche professionell und unabhängig durchgeführt werden würden und vor Gericht einen relativ hohen Beweiswert hätten.
Die genauen Kosten eine Sachverständigengutachtens vermag ich nicht einzuschätzen. Jedoch dürften diese erheblich sein, da sicher mehrere Messungen erforderlich sind. Ein solches sollte dann auch erst im gerichtlichen Verfahren eingeholt werden, da ein vorab selbst eingeholtes Gutachten als Parteigutachten gilt und keinen Beweiswert hat.
Bei Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung. Ebenso stehe ich Ihnen zur Durchsetzung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung, Mein Kanzleisitz befindet sich ganz in Ihrer Nähe.
Ich wünsche Ihnen ein ruhiges und erholsamen Wochenende, hoffentlich ohne Lärmbelästigung!
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Biernacki
Rechtsanwalt
www.anwalt-naumburg.de
Nachfrage vom Fragesteller
04.07.2009 | 20:37
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Den Entschluss selbst gegen unseren Obermieter vorzugehen, würde nur im äußersten Notfall in Betracht kommen, denn unser Vermieter und auch der Vermieter unseres Obermieters stehen schon seit längerem in Kontakt und sind sich einig, dass eine Kündigung (Mietrecht) durch den Vermieter unseres Obermieters nach der nächsten Abmahnung erfolgt.
Somit wäre es interessant zu wissen, wie der Prozessverlauf für uns - in dem Fall ja als Zeugen von unserem Vermieter - erfolgt, sollte es zu einer Anfechtung der Kündigung (Mietrecht) seitens unseres Obermieters kommen und wie lange so ein Prozess bis zum Urteil ungefähr dauert?
Wie hoch wäre der Prozentsatz, im Fall einer Mietminderung? Eine Monatsmiete beträgt bei uns 521,- Euro warm.
Über Baumängel ist uns nichts bekannt, zumal der Altbau vor circa 1 1/2 Jahren komplett saniert wurde. Zudem ist die Hausordnung für alle Mieter in diesem Haus gleich und rechtskräftiger Teil des Mietvertrages, da sie extra unterschrieben werden musste. Ist theoretisch ein nachträgliches Verbot zum Betreiben einer Home-Cinema-Surround-Anlage in einem Schreiben des Vermieters an den Mieter möglich?
Eine Frage noch zum Schluss. Wäre es möglich die beiden Antworten von Ihnen auch direkt per Postweg an uns zu senden?
Mit freundlichen Grüßen
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
04.07.2009 | 21:58
Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.
In einem Verfahren zwischen dem Störer und dessen Vermieter würden Sie lediglich als Zeuge gehört werden. Ihr Vermieter hätte hiermit nichts zu tun. Der Prozess würde nur zwischen dem Störer und seinem Vermieter geführt werden.
Zwar sind Mietsachen bei Gerichten beschleunigt zu bearbeiten, jedoch weiß ich aus eigener Erfahrung, dass das zuständige Amtsgericht hoffnungslos überlastet ist. Eine Verfahrensdauer von bis zu einem Jahr oder länger in der ersten Instanz würde mich nicht überraschen.
Eine Mietminderung könnte - wenn Sie durchsetzbar wäre - im Bereich von 10-20% der Kaltmiete liegen, je nach Intensität der Störung.
Ein generelles Verbot einer solchen Anlage durch Hausordnung lässt sich ohne Zustimmung des Mieters nachträglich nicht realisieren.
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Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine hilfreiche Orientierung in dieser Rechtsfrage geben.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Biernacki
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt
04.07.2009 | 19:06
Eine Ergänzung noch:
Die Kosten eines etwaigen Rechtsstreits sind ausgehend von einem Streitwert von 10.000 EUR in der ersten Instanz wie folgt zu bemessen:
Gerichtskosten: 588 EUR
Anwaltskosten: 1469 EUR (pro Partei des Rechtsstreits)
Insgesamt ergibt ein Kostenrisiko von 3526 EUR. Hinzu kämen die Auslagen für Sachverständige und Zeugen.
