30.03.2009 | 22:04
Antwort
von
Rechtsanwältin Katja Schulze
34 Bewertungen
Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:
Die rechtliche Beurteilung Ihrer Fragestellung hängt entscheidend von den vertraglichen Vereinbarungen ab, die Sie in Ihrem Mietvertrag getroffen haben.
Unterstellt, es handelt sich um einen Wohnraummietvertrag, hat gemäß
§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB eine jährliche Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter zu erfolgen, wenn die Parteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart haben. Vorauszahlungen sind
von den Parteien festgelegte Zahlungen auf die umgelegten Betriebskosten, wobei der Mieter die Betriebskosten in der tatsächlich angefallenen Höhe tragen soll (
§ 556 Abs. 2 S. 1 BGB). Im Gegensatz dazu stehen Pauschalen für die Betriebskosten. Diese sind unabhängig von den tatsächlich angefallenen Betriebskosten zu zahlen und werden daher auch nicht mit diesen abgerechnet. Insoweit wäre zunächst Ihr Mietvertrag zu prüfen, ob Vorauszahlungen auf die Betriebskosten oder Pauschalen vereinbart worden sind.
Sind Vorauszahlungen zu leisten, hat der Vermieter gemäß
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB grundsätzlich spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Üblich, aber nicht zwingend ist ein Abrechnungszeitraum vom 1.1. bis 31.12. des Jahres. Allerdings kann, z. B. je nach Beginn des Mietverhältnisses, auch ein Abrechnungszeitraum vom 1.4. des laufenden Jahres bis zum 31.3. des Folgejahres vereinbart werden. Ist in Ihrem Fall der übliche Abrechnungszeitraum vom 1.1. bis 31.12. vereinbart worden, hätte Ihnen die Betriebskostenabrechnung für 2007 grundsätzlich spätestens am 31.12.2008 zugehen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2009, Az.:
VIII ZR 107/08). Hält der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht ein, kann er grundsätzlich keine Nachforderungen auf die Betriebskosten mehr geltend machen (
§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Dies gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn die Abrechnung des Versorgungsunternehmens nicht rechtzeitig vorlag. Im Streitfalle hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Ebenso müsste der Vermieter grundsätzlich beweisen, dass Ihnen eine etwaige Abrechnung rechtzeitig zugegangen ist (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 07.02.2007, Az.:
23 S 108/06)..
Soweit also in Ihrem Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart waren und der Vermieter schuldhaft die Abrechnungsfrist von 12 Monaten nicht eingehalten hat, sind Sie grundsätzlich nicht verpflichtet, etwaige Nachzahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. In diesem Fall wäre es auch unzulässig, etwaige Nachforderungen mit einem Guthaben aus der Heizkostenabrechnung zu verrechnen. Ob die Forderung Ihres Vermieters letztlich berechtigt ist oder nicht, kann abschließend nur nach Einsichtnahme in den Mietvertrag sowie etwaige bereits vorangegangene Abrechnungen abschließend beurteilt werden.
Bitte beachten Sie, dass bei Gewerberaummietverträgen die Abrechnungsfrist des
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB grundsätzlich nicht gilt. Der Vermieter verliert daher in diesem Fall sein Nachforderungsrecht auch dann nicht, wenn er erst nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist abrechnet.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiter helfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder unter der angegebenen E-Mail-Adresse mit mir in Verbindung setzen.
Darüber hinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.
Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Katja Schulze
Rechtsanwältin
Rechtsanwälte Schulze & Greif – Partnerschaftsgesellschaft
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