Unzureichende Heizleistung im Wohnzimmer

Antwort

von
Rechtsanwalt Marco Liebmann
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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Sie sind berechtigt, die Miete angemessen zu mindern, sofern in der Wohnung Mängel vorhanden sind.

Sofern die Heizleistung nicht ausreicht und die Raumtemperatur von 21 Grad nicht erreicht wird, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt. In diesem Zusammenhang ist auch die nicht ausreichende Wärmeisolierung im Dachgeschoss als Mangel zu bewerten, da dadurch eine höhere Heizleistung durch Sie erforderlich ist.

Ein Mietminderungsanspruch steht Ihnen nur im Verhältnis zu Ihrem Vermieter vor. Grundsätzlich ist der Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet.

Die Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses zwischen Vermieter und Hausverwaltung ist für Sie uninteressant, da die Hausverwaltung in der Regel nur stellvertretend im Namen des Vermieters handeln dürfte.

Sofern die Isolierung im Dachgeschoss durch einen anderen Eigentümer entfernt wurde, ist dies für Ihren Minderungsanspruch auch unerheblich, da das Mietverhältnis und die demzufolge vertraglichen Beziehungen nur zwischen Ihren Vermieter und Ihnen wirken.

Grundsätzlich liegen auch verschuldensunabhängig Beeinträchtigungen im Wohnumfeld im Verantwortungsbereich Ihres Vermieters.

Dieser hat dann ggf. einen Regressanspruch gegen den anderen Eigentümer, steht jedoch einer Mietminderung Ihrerseits nicht entgegen.

Eine fehlende Isolierung ist durch Sie gerade nicht hinzunehmen.

Sofern die Heizleistung des Heizkörpers in Ihrer Wohnung ebenfalls für die Größe des Raumes nicht ausreicht ist dies ebenfalls nicht hinzunehmen, so dass ein Mangel vorliegt.

Ein Mangel der Heizung selbst dürfte jedoch nur dann vorliegen, wenn diese sich nicht ausreichend erwärmt.

Sollten die Mängel nach Fristablauf nicht behoben sein, haben Sie einen Anspruch die Miete angemessen zu mindern.

Die Rechtsprechung erkennt im Fall einer unzureichenden Heizleistung in der Heizperiode eine Minderungsquote von 15 % der Bruttomiete an (AG Köln WuM 1975, 69), im Fall eines unterdimensionalen Heizkörpers 5 bis 10 % (AG Münster WuM 1987, 382) an.

In Ihrem Fall halte ich eine Minderungsquote von 15 % für angemessen.

Diese Mietminderung sollte ab Januar 2009 erfolgen. Für die halbe Monatsmiete im Dezember 2008 sollten Sie zudem den Minderungsbetrag von der Januarmiete 2009 zusätzlich in Abzug bringen und diesbezüglich die Aufrechnung erklären.

Der Anspruch auf Mietminderung ist lediglich dann ausgeschlossen, wenn Sie bei Beginn des Mietverhältnisses von der fehlenden Dachisolierung Kenntnis hatten.

Es kommt auf Ihre positive Kenntnis des Mangels an und nicht darauf, dass tatsächlich keine Isolierung vorhanden war.

Grundsätzlich können Sie im Wege der Selbstvornahme den Mangel beheben und die Kosten mit der laufenden Miete aufrechnen.

Dies ist unter anderem durch das Aufstellen eines Heizlüfters möglich.

Gemäß § 536 a BGB können Sie unbeschadet der Rechte aus § 536 BGB (Mietminderung) die Beseitigung des Mangels vom Vermieter verlangen oder nach § 536 a Abs. 2 BGB denn Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen, soweit der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet, was bei Ihnen nach Ablauf der Frist gegeben ist.

Sie können damit zum einen die Miete angemessen mindern und zum anderen die Kosten durch Aufstellens eines Heizlüfters mit der laufenden Miete aufrechnen.

Ein in AGB (also im Mietvertrag vorformuliert) verwendetes Aufrechnungsverbot, wonach der Mieter gegenüber dem Vermieter nur mit Forderungen aufrechnen darf, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu deren Aufrechnung der Vermieter im Einzelfall seine Zustimmung erklärt, hat der BGH dahin ausgelegt, dass von der zweiten Textalternative unbestrittene Forderungen erfasst sind und damit deren Aufrechnung von der Einwilligung des Vermieters abhängig gemacht wurde. In dieser Auslegung ist die Klausel gegenüber einem Verbraucher nach § 309 Nr. 3 BGB und gegenüber einem Unternehmer nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 2007, 3421, 3422).

Es liegt also kein Aufrechnungsverbot für Sie vor, so dass Sie auch mit bestrittenen Forderung und solchen die nicht rechtskräftig festgestellt wurden, aufrechnen dürfen.

Die Mietminderung tritt ein, ohne das sich der Mieter darauf berufen muss. Sie wirkt dahin, dass die geminderte Miete als die vereinbarte gilt.

Grundsätzlich können Sie nach § 536 c Abs. 2 Nr. 1 BGB nur eine Mietminderung geltend machen, sofern Sie den Mangel angezeigt haben.

Die Anzeigepflicht entfällt, wenn der Vermieter auf andere Weise vom Mangel Kenntnis erlangt hat. Dies ist anzunehmen, soweit die Hausverwaltung vom Entfernen der Dachisolierung Kenntnis hatte, da sich der Vermieter diese Kenntnis zurechnen lassen muss, so dass Sie seit Entfernens der Dachisolierung rückwirkend die Miete mindern können, da Sie vorher keine Kenntnis vom Mangel hatten.

Dies sollte auch eine mögliche Überzahlung der bereits vorbehaltlos gezahlten Betriebskosten mit abgelten, so dass diese nicht noch einmal gesondert gekürzt werden.

Die Ansprüche wegen rückwirkender Mietminderung verjähren innerhalb von 3 Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres, indem Sie von den anspruchsbegründenden Umständen ( mangelhafte Dachisolierung) Kenntnis erlangt haben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt