Sicherheitseinbehalt bei Eigentumsübergang

Antwort

von
Rechtsanwalt Andrej Greif
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Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der von Ihnen gestellten Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

1. Soweit Ihr Bauträger die vertraglich vereinbarte Baudokumentation noch nicht übergeben hat, sind Sie gemäß § 320 BGB grundsätzlich berechtigt, noch ausstehende Zahlungen an den Bauträger zu verweigern. Die Höhe dieses Zurückbehaltungsrechtes bemisst sich nach dem Wert der ausstehenden Leistung (von Ihnen hier geschätzt: 3.000,00 €).

2. Im Hinblick auf die Mängel steht Ihnen grundsätzlich gemäß § 641 Abs. 3 BGB ein Zurückbehaltungsrecht in mindestens dreifacher Höhe der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten zu. Dieses dreifache Zurückbehaltungsrecht soll dem Auftraggeber ein gewisses Druckmittel verschaffen, damit der Bauunternehmer/Bauträger tatsächlich eine Mangelbeseitigung durchführt. Da Sie derzeit Mangelbeseitigungskosten in Höhe von ca. 2.000,00 € geschätzt haben, wären Sie grundsätzlich berechtigt, mindestens 6.000,00 € wegen der Mängel zurückzubehalten.

3. Um die Angelegenheit voranzubringen, könnte der Bauträger zur Übergabe der Baudokumentation und zur Beseitigung der Mängel aufgefordert werden. Hierfür wäre dem Bauträger eine angemessene Frist zu setzen. Gleichzeitig sollte dem Bauträger angekündigt werden, dass Sie zunächst von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Sollte die Mangelbeseitigung innerhalb der Frist nicht erfolgen, könnten Sie wegen der Mängel eine sog. Ersatzvornahme durchführen. Dies bedeutet, dass Sie die Mängel von einem anderen Bauunternehmen beseitigen lassen. Die hierfür anfallenden Kosten hat Ihr Bauträger zu ersetzen. Diese könnten Sie auch als Vorschuss von ihm verlangen. Auch die Ersatzvornahme für den Fall der Fristüberschreitung müsste in dem Aufforderungsschreiben angekündigt werden. Da Sie im Streitfall den Zugang des Aufforderungsschreibens beweisen müssten, empfiehlt es sich grundsätzlich, derartige Schreiben per Einschreiben/Rückschein zu verschicken oder durch einen Boten abgeben zu lassen. Weiter wäre vor einer möglichen Ersatzvornahme sicherzustellen, dass die Mängel ausreichend dokumentiert sind (z. B. durch einen Sachverständigen). Denn je nachdem, ob bereits eine Abnahme erfolgt ist, müssten Sie das Vorliegen von Mängeln gegebenenfalls beweisen.

Im Zusammenhang mit den Mängeln wäre auch noch zu prüfen, ob Ihnen nach dem Bauträgervertrag eine Gewährleistungsbürgschaft zusteht. Diese würde Ihre Mängelansprüche insbesondere im Falle einer Insolvenz des Bauträgers absichern. Gegebenenfalls könnte auch die Übergabe der Gewährleistungsbürgschaft noch vor Zahlung der Schlussrate verlangt werden.

4. Ob Ihr Bauträger bei einem solchen Vorgehen berechtigt ist, die Eigentumsübertragung weiter hinauszuzögern, kann an dieser Stelle leider nicht abschließend beantwortet werden. Insoweit kommt es entscheidend darauf an, wie die entsprechenden Klauseln in Ihrem Bauträgervertrag formuliert sind und ob die jeweilige Klausel dann tatsächlich wirksam ist. Da nach Ihren Angaben die Schlussrate 4,1 % beträgt, liegt es nahe, den Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen. Denn nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist an sich eine andere Staffelung der einzelnen Raten vorgesehen, von der auch nicht ohne Weiteres abgewichen werden kann. Es ist daher nicht auszuschließen, dass Ihr Bauträgervertrag unwirksame Vertragsklauseln enthält.

Es empfiehlt sich aus meiner Sicht daher dringend, den Bauträgervertrag anwaltlich prüfen zu lassen und danach abschließend über das weitere Vorgehen zu entscheiden, insbesondere auch, um hier entscheidende Nachteile für Sie zu vermeiden. Gern stehe ich Ihnen hierfür im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen. Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt dabei grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ohne Weiteres möglich.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste Orientierung gegeben zu haben. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Andrej Greif
Rechtsanwalt

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