Wohnungsabnahme Schönheitsreparatur bei Auszug

A mietet am 01.03.2006 eine Berliner Einzimmer-Altbauwohnung (Zimmer1, Flur, Bad, Küche). Da es mehrere Interessenten zu der Wohnung gibt, stimmt A zu, die Wohnung unrenoviert und ungereinigt zu übernehmen. Die Wände sind zu diesem Zeitpunkt gelb gestrichen und die Decke ungestrichen grau. Diese Tatsache ist im Wohnungsübernahmeprotokoll (P1) angegeben und unterzeichnet.
Im Mietvertrag den A. unterzeichnet hat steht unter
§ 10 Schönheitsreparaturen:
„Übernahme: Der Mieter übernimmt die Wohnung mit versiegelten Fußböden sowie tapezierten/glatt gespachtelten und weiß gestrichenen Decken und Wänden. An den Wänden oder Decken dürfen keine Strukturputze, Platten oder Vertäfelungen angebracht werden. ...
1. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
2. Die Schönheitsreparaturen sind nach Bedarf durchzuführen.
3. Üblicherweise sind sie nach Ablauf folgender Zeiträume fällig:
a. Küche, Bad und WC alle 3 Jahre
b. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele alle 5 Jahre
c. Sonstige Nebenräume alle 7 Jahre
4. Zu den Schönheitsreparaturen gehören:
a. Das Tapezieren von Wänden mit Mustertapeten
b. Das Tapezieren von Wänden mit Raufasertapete und anschließendem Anstrich
c. Das Streichen der Decke
d. Das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren
e. Das Streichen von Innentüren
f. Das Streichen der Fenster von innen
g. Das Streichen der Außentüre von innen
h. Das Streichen der Fußböden
i. Notwendige Nebenarbeiten (bspw. Das Entfernen von Dübeln und das Verspachteln von entsprechenden Löchern)"
Unter § 18. Beendigung des Mietverhältnisses steht weiter:
„1. Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache völlig sauber und geräumt zurückzugeben. Alle Schlüssel ... sind zurückzugeben.
2. Beteiligung des Mieters an Renovierungskosten bei Vertragsende (Quotenklausel):
Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen während der Laufzeit des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen (vgl. § 6). Hat der Mieter bereits Schönheitsreparaturen gem. § 6 durchgeführt und sind bei Ende des Mietvertrages erneut Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, trägt der Mieter die Renovierungskosten anteilig nach dem Grad der Abnutzung entsprechend einem Kostenvoranschlag des Vermieters, den dieser einem Malerfachbetrieb erstellen lässt. Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb von drei Wochen nach Erhalt des Kostenvoranschlages auf Grund eines von ihm selbst besorgten Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes nachzuweisen, dass die gleichen Arbeiten kostengünstiger durchgeführt werden könnten. In diesem Fall gilt der Kostenvoranschlag des Mieters zur Anteilsberechnung. Der Mieter ist von der Verpflichtung zur anteiligen Kostenerstattung befreit, wenn er sich bereit erklärt, die Wohnung zu renovieren.
Hat der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und sind diese bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig, trägt der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, sofern er diese nicht selbst fachgerecht ausführt oder ausführen lässt."
Anmerkung: §6 Aufrechterhaltung, Zurückbehaltung (... Ersatzansprüche des Mieters nach § 536 BGB sind ausgeschlossen...) wurde im Mietvertrag sicherlich mit §10 verwechselt.

A reinigte und renovierte die Wohnung im April 2006. Decken und Wände in Flur und Bad wurden weiß gestrichen. Die Decke und 3 Wände in der Küche wurden weiß gestrichen, eine Wand in hellem taubenblau. Die Decke im Zimmer wurde weiß gestrichen, drei Wände in hellem beige und eine Wand in hellem taubenblau.

Während der Mietzeit vom 01.03.2006 bis 30.08.2008 fanden zwei Eigentümerwechsel und damit zwei Wechsel der Hausverwaltung statt.

Die Wohnung wurde zum 30.08.2008 gekündigt und bereits am 26.08.2008 übergeben. Vor der Wohnungsübergabe wurde die Wohnung gereinigt, Bohrlöcher wurden ausgebessert und entsprechende Wandteile mit dem jeweiligen Farbton gestrichen (z.B. Wände hinter Herd, Kühlschrank, Sofa). Die Wohnung befand sich also in einem ordentlichen Zustand mit leichten Gebrauchsspuren. Alle deutlichen, auffälligen Spuren wurden entfernt.

Das Übergabeprotokoll (P2) zur Wohnungsübergabe am 26.08.2008 enthält bei 3 Sonstiges den Vermerk: „gesamte Wohnung nicht frisch gestrichen". Alle Punkte außer „Wände und Decken" wurden mit „in Ordnung" abgehakt. „Wände und Decken" enthalten keinen Eintrag. Die Spalten „vom ausziehenden Mieter zu richten" und „vom Vermieter zu richten" enthalten keine Einträge. Es wurden auch sonst keine Mängel schriftlich festgehalten. Nachbesserungen wurden nicht eingefordert. Alle Schlüssel wurden abgegeben.

Am 17.10.2008 findet A ein Schreiben von der Hausverwaltung, auf den 13.10.2008 datiert, im Briefkasten vor (kein Poststempel).
„hiermit fordern wir Sie auf, bis zum 24.10.2008 Ihre ehemalige Wohnung in einem Vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Die Wände im Wohnzimmer sind mehrfarbig gestrichen und vollkommen schattig. Der Dielenfußboden hat auch diverse Flecke. Laut Mietvertrag vom 01.03.2006 haben Sie sich dazu verpflichtet. Sollten Sie der Aufforderung nicht nachkommen, werden wir für die Ausstehenden Arbeiten einen Handwerker beauftragen und Ihnen die Kosten hierfür in Rechnung stellen. Einen Wohnungsschlüssel können Sie von mir erhalten. Mit freundlichen..."

Fragen:
1) Was ist zu tun um am Ende den Anspruch auf die Kaution nicht zu verlieren?
2) Ist die Hausverwaltung berechtigt, nach 1,5 Monaten eine Nachbesserung einzufordern? Warum?
3) Muss A Nachbesserungen leisten, die nicht im Übergabeprotokoll P2 explizit aufgeführt werden?
4) Falls Ja, muss A bis zum 24.10.08 die Nachbesserungen leisten, oder ist die Hausverwaltung verpflichtet, laut Mietvertrag, erst einen Kostenvoranschlag an A zu senden? Hätte A dann seinerseits auch drei Wochen Zeit die Nachbesserungen zu leisten?
5) Muss A befürchten die der Hausverwaltung entgangene Miete für einen Zeitraum nach dem Auszug zu zahlen?
6) Muss A die Wohnung überhaupt renovieren da ja schon beim Einzug vor 2,5 Jahren renoviert wurde? Als Beweis kann hier P1 dienen. Im Mietvertrag steht allerdings „...die Wände sind weiß gestrichen..." was so nie stimmte.
7) Falls doch Ansprüche auf Nachbesserung bestehen, wie berechnet sich dann die Quotenregelung? Es sind keine % - Zahlen festgelegt.
8) Ist es Gerechtfertigt, dass die Wände in weißer Farbe gestrichen sein müssen?
9) Kann A jetzt noch mehrere Nachmieter stellen, welche die Wohnung so übernehmen würden?

Im Übrigen: Es wurde A verwehrt vorzeitig (bereits im August 2008) einen Nachmieter zu stellen, da das Haus sich gerade im Verkaufsprozess befand. A hatte bereits mehrere Interessenten, welche die Wohnung ohne Probleme übernommen hätten.
Die Wohnung steht immer noch leer.

Vielen Dank