Räumungsklage

Antwort

von
Rechtsanwalt Dipl. Jur. Danjel-Philippe Newerla
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Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:


1.) Allgemein zur Rechtslage


Ich stimme mit Ihnen insoweit überein, dass das Verhalten des Vermieters nicht tolerierbar ist. Insoweit handelt es sich nicht nur um rein vertragswidriges Verhalten, sondern um eine Straftat (bzw. mehrere Straftaten im Hinblick auf die Vielzahl der Vorfälle).
Die Entziehung elektrischer Energie ist nämlich gem. § 248c StGB unter Strafe gestellt und wird mit Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren bestraft.
Dies ist jedoch eine strafrechtliche Frage.

In zivilrechtlicher Hinsicht steht Ihnen gegenüber dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung bezüglich seiner Nebenpflichten aus dem Mietvertrag Ihnen gegenüber Ihr Eigentum zu respektieren gem. § 280 Abs. 1 BGB zu.
Des Weiteren ist ein entsprechender Schadensersatzanspruch gem. § 823 Abs. 1 BGB sowie gem. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 248c StGB Ihrerseits gegen den Vermieter gegeben (die Schadenshöhe bemisst sich anhand des nachweislich durch den Vermieter gezogenen Stroms.
Dieser berechtigt Sie jedoch nicht, die Mietzahlungen völlig einzustellen, so dass der Vermieter mit seiner Klage insoweit leider im Recht ist.

Es bestünde die Möglichkeit, dass Sie mit den Mietzinsansprüchen gem. § 387 BGB aufrechnen. Dies würde Sie berechtigen, einen Teil der Miete zurückzubehalten, der dem Wert des gezogenen Stroms entspricht. Den Rest müssten Sie jedoch weiterhin leisten.
Da Sie dieses nicht getan haben, hatte der Vermieter ihnen zu Recht gem. § 543a Abs. 2 S.1 Nr. 3 a) BGB gekündigt, da Sie mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand waren.


2.) Verhandlungsunfähigkeit


Die Verhandlungsfähigkeit oder auch im Zivilprozess Postulationsfähigkeit genannt, regelt die Frage, wer wirksam am Zivilprozess teilnehmen kann, also insbesondere Prozesshandlung wie z.B. das Stellen von Anträgen, wirksam durchführen kann.
Im Zivilprozess stellt die fehlende Verhandlungsfähigkeit zwar einen Grund dar, um das Verfahren zunächst auszusetzen, jedoch wird der Zivilprozess anders als im Strafprozess grundsätzlich nicht durch die Verhandlungsunfähigkeit beendet.
Im Ergebnis ist der Prozess also noch in der Schwebe, so dass die Auffassung des Gerichts insoweit richtig ist, dass für den Fall, dass Sie sich nicht wirksam durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, ein Versäumnisurteil gegen Sie gem. § 331 Abs. 1 ZPO ergehen kann, einen entsprechenden Antrag der Gegenseite vorausgesetzt. Da die Gegenseite anwaltlich vertreten ist, ist von der Stellung dieses Antrags auszugehen.
Insoweit handelt es sich auch nicht um Schikane, da dieser Ablauf dem geltenden Zivilprozessrecht entspricht.


3.) Weiteres Vorgehen


Sie sollten in Erwägung ziehen, einen Kollegen vor Ort mit der Verteidigung gegen die Klage Ihres Vermieters zu beauftragen (da vor dem Amtsgericht kein Anwaltszwang besteht, könnten Sie sich auch durch jede andere erwachsene und von Ihnen bevollmächtigte postulationsfähige Person vertreten lassen).
In diesem Fall ist darauf hinzuweisen, dass Ihre Chancen, sich gegen die Räumungsklage wirksam zu verteidigen, eher schlecht sind. Nach Ihren Angaben kommt es Ihnen ja auch nicht darauf an, in der Wohnung weiterwohnen zu bleiben.
Es besteht aber die Möglichkeit, dass Sie für den Fall, dass Sie über entsprechende Beweismittel verfügen (insbesondere Zeugen), Widerklage auf Zahlung von Schadensersatz gegen den Vermieter erheben (bezüglich der Stromkosten). Insoweit müsste Sie beweisen, dass Stromklau betrieben wurde durch den Vermieter und der Vermieter müsste beweisen, dass die Stromabnahme mit Ihrem Einverständnis erfolgte (und nicht umgekehrt!).
Auch ist die Möglichkeit eines prozessualen Anerkenntnisses des Räumungsanspruchs Ihrerseits in Erwägung zu ziehen, um die Prozesskosten zu minimieren.

Aber das sollten Sie wie gesagt genauer mit einem Kollegen vor Ort besprechen.


Nachfolgend habe ich Ihnen noch die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen zum besseren Nachvollziehen meiner Ausführungen beigefügt:


§ 248c StGB , Entziehung elektrischer Energie

(1) Wer einer elektrischen Anlage oder Einrichtung fremde elektrische Energie mittels eines Leiters entzieht, der zur ordnungsmäßigen Entnahme von Energie aus der Anlage oder Einrichtung nicht bestimmt ist, wird, wenn er die Handlung in der Absicht begeht, die elektrische Energie sich oder einem Dritten rechtswidrig zuzueignen, mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Der Versuch ist strafbar.
(3) Die §§ 247 und 248a gelten entsprechend.
(4) 1Wird die in Absatz 1 bezeichnete Handlung in der Absicht begangen, einem anderen rechtswidrig Schaden zuzufügen, so ist die Strafe Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder Geldstrafe. 2Die Tat wird nur auf Antrag verfolgt.


§ 280 BGB , Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.



§ 823 BGB , Schadensersatzpflicht

(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
(2) 1Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. 2Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.



§ 543 BGB , Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.




Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Morgen.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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