14.05.2008 | 00:45
Antwort
von
Rechtsanwalt Reinhard Otto
538 Bewertungen
Ich beantworte Ihre Anfrage auf der Basis des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Im Rahmen dieses Forum ist sicher keine abschließende Beurteilung Ihrer Fragen möglich, zumal keine Einsicht in die verschiedenen Dokumente genommen werden kann. Ich möchte mich daher darauf beschränken, Ihnen in groben Zügen die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Gedanken mitzuteilen.
Die erste Problematik besteht darin, dass Sie hinsichtlich des Kaufes Ihres Grundstückes keinen Vertrag mit der Gemeinde haben, sondern mit der LEG. Wir haben es also mit einem Dreiecksverhältnis zu tun.
Der notarielle Vertrag, dessen genauen Inhalt ich nicht kenne, erwähnt die Rolle der Gemeinde, indem er festhält, dass eine Innenbereichssatzung eben von dieser Gemeinde erstellt worden ist, die aber zur Zeit des Vertragsabschlusses noch nicht rechtsverbindlich war.
Was die Frage des Baulandes angeht, also Ihre Erwartungen in den Kaufgegenstand, so enthält der Vertrag die Formulierung "Bei Rechtsverbindlichkeit ist IM RAHMEN DIESER SATZUNG Baurecht garantiert." Durch den von mir groß geschriebenen Teil der Formulierung wird eben keine absolute Garantie gegeben für Baulandqualität aller Grundstücksteile, sondern nur eine relative Garantie, eben "im Rahmen der Satzung".
Nicht bekannt ist zur Zeit, ob die im Zeitpunkt des Vetragsabschlusses nicht rechtswirksame Version der Satzung später noch einmal geändert worden ist. Sie sprechen zwar davon, dass Sie "Bauland gekauft hätten, was später durch die Satzung wieder eingeschränkt worden sei." Ob dies tatsächlich so ist, hängt starkt davon ab, welche Fassung die noch nicht rechtswirksame Satzung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hatte.
Wenn sie später nicht mehr geändert worden ist, wäre vor Vertragsabschluss durch Einsichtnahme in diesen Satzungsentwurf erkennbar gewesen, dass offensichtlich nicht das gesamte später parzellierte Grundstück zu Bauland erschlossen werden sollte, sondern dass es Einschränkungen und Grenzen geben sollte.
Sollte ursprünglich jedoch alles Bauland werden, und ist dies erst später, nach Abschluss Ihres Vertrages, geändert worden, wird sich eine andere rechtliche Beurteilung ergeben können.
Ihr Wunsch nach einem Ausgleich ist sicher verständlich. Nur ist es leider auch so, dass die Gemeinde grundsätzlich eine Planungshoheit besitzt, in ihren Entscheidungen, was Innenbereich und was Außenbereich ist, grundsätzlich frei ist. Gerade deswegen sieht das Bundesbaugesetz für den Ersatz des Vertrauensschadens nur eine sehr eingeschränkte Möglichkeit in § 39 BBauG vor:
"Haben Eigentümer ... im berechtigten Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans Vorbereitungen für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen, die sich aus dem Bebauungsplan ergeben, können sie angemessene Entschädigung in Geld verlangen, soweit die Aufwendungen durch die Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Bebauungsplans an Wert verlieren. Dies gilt auch für Abgaben nach bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften, die für die Erschließung des Grundstücks erhoben wurden."
Der Ersatz des Vertrauensschadens setzt also einen rechtsverbindlichen Bebauungsplan voraus, auf den Sie vertraut haben müssen. Wie ich oben kurz skizziert habe, war die Satzung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aber eben noch nicht rechtsverbindlich.
Natürlich muss in diesem Fall auch die Frage der Erkennbarkeit angesprochen und geprüft werden. Wenn die Gemeinde die Grenzen in einen Plan einzeichnet, der aufgrund der Teilung des Grundstückes nicht mehr mit den aktuellen Gegebenheiten übereinstimmt, so erschwert die Gemeinde dadurch natürlich eine sachgerechte Beurteilung, was möglicherweise zu einer Haftung der Gemeinde führen kann.
Anhaltspunkte für ein Fehlverhalten liegen ja sicher darin vor, dass offensichtlich auch bei der Gemeinde das zuständige Amt nicht genau weiß, was nun Bauland und was Wiese ist. Sie schildern die Auswüchse ja recht plastisch.
Aber auch die Frage der Haftung der Gemeinde kann abschließend nur an Hand der konkreten Unterlagen beurteilt werden.
Die Frage, ob der beurkundende Notar die Satzung hätte einsehen müssen, ob er Sie über die rechtliche Bedeutung der damals noch fehlenden Rechtskraft der Satzung hätte aufklären müssen, hängt davon ab, ob ihm erkennbar war, dass Sie bei der Beurkundung möglicherweise von irrigen Annahmen ausgegangen sind.
Die Umstände, die zur Parzellierung des ursprünglichen Großgrundstückes und dem Verkauf geführt haben, legen schon nahe, dass dem Notar bekannt war, von was Sie als Käufer ausgingen, zumal ja wohl auch der Kaufpreis sich allein an der Grundstücksgröße orientierte und keine Differenzierung in Baugrund und Wiese vorsah. Möglicherweise kommt man dazu, dass dem Notar der Beratungsbedarf erkennbar gewesen ist.
Zu den Amtspflichten einen Notars gehört auch die Beratung der Beteiligten,
§ 24 Abs 1 BNotO.
§ 19 BNotO regelt für den Fall der Verletzung dieser Pflicht:
"Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesem den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht."
Angesichts der Komplexität der verschiedenen Beteiligungen und der Rechtsmaterie sollten Sie auf jeden Fall eine weitergehende anwaltliche Beratung aufsuchen und vor allem alle Dokumente vorlegen, damit diese eine genauen Prüfung unterzogen werden können.
Ich bin gerne bereit, ein solches weiterführendes Mandat zu übernehmen. Falls Sie Interesse daran haben, können Sie mich gerne kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Otto
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
14.05.2008 | 09:25
Sehr geehrter Herr Otto,erst einmal vielen Dank für diese Antwort.Es ergeben sich dabei noch weitere Dinge im Zusammenhang ihrer Antwort. Die Satzung lag ebenso auch im Entwurf vor.Auch,als die Gemeinde den Erschließungsvertrag mit der LGE schloß.Wenn man als Gemeinde die Schaffung von Bauland plant und es vermarkten lässt,wobei 8 Baugrundstücke entstehen,davon 4 im Baurecht beschnitten sind,muß man denn darauf nicht aufmerksam machen?Der Satzungsplan enthielt die alte Gemarkung,obwohl im laufenden Verfahren bereits die neu vermessenden Grundstücke vorlagen (Grundbuch,Katasteramt).Muß die Gemeinde nicht aktuell beschließen?Kann man von Täuschung ausgehen bzw.grobfahrlässig bei der Schaffung von Bauland und Satzungsbeschluß und somit zum Nachteil gereicht?Ist es überhaupt noch als Bauland zu bezeichnen,wenn mehr als die Hälfte im Außenbereich liegt?Bis heute gibt es keinen genauen Plan für unser Problem.1:4000,alte Gemarkung, es wird von allen Seiten mit Maßstabslinealen hochgerechnet.Mal sind 18m Bauland,mal 19,40m.Dieser Satzungsplan läßt wenige Rückschlüsse auf unser Flurstück und den genauen Verlauf der Satzungslinie zu.Der Notarvertrag enthält unter Besitz,Nutzungen,Lasten den Hinweis, das der Käufer alle aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen Einschränkungen(Baulast,behördliche Auflagen)übernimmt. Der Notar versichert, das ihm keine Einschränkungen bekannt sind.Satzung und Bebaubarkeit???Vielen Dank für Ihre Hilfe.Wie sehen Sie unsere Chancen ?Wenn Sie Chancen sehen, brauchen wir erst eine abgelehnte Bauvoranfrage,um rechtliche Schritte einzuleiten? Der Flächenutzungsplan sieht Bauland vor. Beste Grüße
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
14.05.2008 | 14:43
Guten Tag,
In Ihrer Nachfrage bringen Sie ein paar weitergehende Informationen, die für die Beurteilung der Chancen von großer Bedeutung sein können. Dazu gehört vor allem der Umstand, dass durch die Satzung nur 4 von insgesamt 8 Baugrundstücken in der rechtlichen Qualifizierung betroffen waren.
Dies, verbunden mit der Verwendung überholten Kartenmaterials legt schon die Vermutung nahe, dass hier von Seiten der Gemeinde bzw. der LEG versucht worden sein könnte, (ich drücke mich vorsichtig aus) Umstände zu verschleiern.
Offensichtlich ist es nach Bekanntwerden der Umstände jetzt ja möglich, im Kaufvertrag den jeweiligen Anteil von Bau- bzw. Weideland festzulegen, Zitat aus Ihrer Anfrage: "Bei 1 anderen Grundstück hat die Gemeinde dieses Jahr den Verkauf so abgewickelt, das ein Teil als Bauland verkauft wurde und der andere Teil als Gartenland."
Bei der Frage der Chancen müssen zwei Grundfälle unterschieden werden, einmal der von Ihnen sicherlich bevorzugte Anspruch auf Änderung der Satzung dahingehend, dass alle Grundstücke voll bebaubar sind, zum anderen, falls ein solcher Anspruch nicht gegeben ist, ein Ausgleich für den überhöhten Kaufpreis und die auf der falschen Basis ermittelten und bezahlten Kosten.
Beim ersten Anspruch müsste in die Planungshoheit der Gemeinde eingegriffen werden können, was nur ganz ausnahmsweise möglich ist. Dieser Anspruch ist sicherlich deutlich schwieriger durchzusetzen als die anderen.
Es wäre unseriös, zum jetzigen Zeitpunkt mehr zu Ihren Chancen zu sagen, dazu fehlen ganz einfach noch Detailkenntnisse. Bedeutsam ist auch, wie seinerzeit von der LEG die Grundstücke beworben worden sind, Prospekte o.ä.
Ich biete Ihnen an, per mail einen Honorarvorschlag für eine eingehende Prüfung zu übermitteln, auf dessen Basis Sie dann entscheiden können, ob Sie, ggf. zusammen mit den betroffenen Nachbarn, mich beauftragen wollen.
Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Otto
Rechtsanwalt
