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29.07.2010, Guten Tag

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Sehr geehrte Damen und Herren,

z. Zt. stehen wir in einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit unserer Vermieterin, Gütetermin Mitte Mai 2008. Grund der Auseinandersetzung sind nicht vereinbarte Nebenkosten in Bezug auf leer stehende Wohnung und weiterer Abrechnungsfehler. Wir sind seit 1994 Mieter einer Wohnung in einem Wohnhaus mit 4 Wohnungen. Weitere Mieter sind eine ältere Frau (78 J.), ein älteres Ehepaar (73/75 J.), eine Wohnung steht seit ca. einem Jahr leer (Mieter verstorben, mögliche Umwandlung in eine Eigentumswohnung). Verwaltet wird das Mietshaus, da Hauseigentümer bzw. Vermieterin auswärts wohnen, durch eine Hausverwaltung (seit 2002). Da ohnehin alles auf einen Vergleich zielt, sind wir nicht anwaltlich vertreten (bisher mickriger Streitwert, dazu ein ungeheuerlicher Wust an Durchsicht alter Schriftsätze). Nun zu meinen Fragen.

Frage 1: Hauseigentümer ist der Sohn der jetzigen Vermieterin (Nießbrauch), die auch allein als Klägerin auftritt. In den z. Zt. vorgelegten Schriftsätzen war eine Vollmacht der Hausverwaltung beigefügt, womit die HV beauftragt wird, die Betriebskosten für das Mietshaus zu übernehmen. Unterschrieben ist die Vollmacht von dem Hauseigentümer und von der Vermieterin (Nießbrauch, heißt das eigentlich Nießbraucherin oder Nießbrauchsnehmerin?). Durch die beiderseitige Bevollmächtigung der HV gehe ich davon aus, dass die Klägerin in der Nebenkosten-Klage möglicherweise nicht alleinvertretungsberechtigt ist. Da hier möglicherweise ein formeller Fehler (?) vorliegt, will ich beantragen, die Klage aus diesem Grund abzuweisen.

Frage 2: Da die Möglichkeit besteht, dass der unter Frage 1 erwähnte Antrag auf Klageabweisung fehlschlägt, beabsichtige für den Fall, dass unter Berücksichtigung der beiderseitigen Vollmacht, der Hauseigentümer in das laufende Verfahren mit eingebunden wird. Frage: ist „eingebunden“ die richtige Formulierung oder wie lautet die korrekte Formulierung?

Frage 3: In einem uns und dem Gericht vorgelegten Schriftsatz ist der HV der Fehler unterlaufen, darauf hinzuweisen, dass sie (die HV) zu den überhöhten Heizöllieferungen keine Stellungnahme abgeben kann, da vor ihrer Zeit. Wie sich erst jetzt herausstellt, wurden in der Zeit von 1994 bis 2003 jeweils höhere Heizölmengen berechnet, als geliefert. Der Schaden beläuft sich auf insgesamt (umgerechnet in EURO) auf 3.264,56 EUR, anteilig für mich 921,34 EUR, die ich zu viel bezahlt habe. Der Vorgang kann schriftlich bewiesen werde, es sind alle Belege vorhanden. Eine Stellungnahme wird von Seiten der Vermieterin nicht abgegeben, da man womöglich erkannt hat, dass sich daraus der Verdacht auf Betrug ergeben könnte. Da das Mietverhältnis ohnehin (es ist ein Auszug geplant) gestört ist, beabsichtige ich Strafanzeige wegen Verdacht auf Betrug zu erstatten und Antrag auf Strafverfolgung zu stellen. Frage: Kann ich dies in Zusammenhang mit meiner Stellungnahme (es sind noch weitere Punkte zu beantworten) oder muss ich die/den Strafanzeige/Strafantrag separat stellen? Stimmt es, dass der Vorgang max. 10 Jahre zurückliegen darf?

Frage 4: Wie wird i. d. R. vor Gericht eine Strafanzeige, während eines laufenden Verfahrens, bewertet? Wird möglicherweise das Verfahren durch den Richter bis zur Klärung ausgesetzt oder muss ich einen entsprechenden Antrag auf Aussetzung stellen?

Frage 5: Entsteht hier möglicherweise ein Konflikt aus Frage 1 (... formeller Fehler ... will ich beantragen, die Klage aus diesem Grund abzuweisen), Frage 2 (...der Hauseigentümer in das laufende Verfahren mit eingebunden wird), Frage 3 (... beabsichtige ich Strafanzeige wegen Verdacht auf Betrug zu erstatten und Antrag auf Strafverfolgung zu stellen) und Frage 4 (... Aussetzung)?

Frage 6: Im Rahmen des vorgenannten Verfahrens habe ich Widerklage erhoben, auf Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten, Streupflicht im Winter (die HV ist für die Winterreinigung zuständig und kümmert sich einen „Dreck“ drum, trotz vielfacher Briefe - alle Einschreiben/Rückschein). Ist das Recht auf Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht überhaupt einklagbar (ich finde z. Zt. ich nur eine Zulässigkeit auf Klage unter Eigentümern von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus)? Ist mir (s. Frage 6) ein möglicher formeller Fehler unterlaufen, indem ich geschrieben habe: ... beantrage ich die Klage- und Kostenabweisung ... darüber hinaus beantrage ich im Rahmen der Widerklage, Frau XXX zu verurteilen ... – muss ich korrigieren (im Schriftverkehr vor dem Gütetermin finde ich immer häufiger den folgenden Text: ... werde ich beantragen)?


Frage 7: Wie sich ebenso aus dem Schriftverkehr ergeben hat, wurde bis heute ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung (2005 = 23,12 EUR) nicht erstattet. Dieses Guthaben ist bisher nicht Gegenstand des Verfahrens. In einem Gerichtsurteil habe ich gelesen, dass Guthaben nicht verrechnet werden dürfen, sie sind stets auszuzahlen. Jedenfalls ist es eine Zumutung, dass mir Kosten entstehen, die möglicherweise das Guthaben aufzehren. Was ist das eigentlich? Ist das Unterschlagung?

Frage 8: Vor einigen Wochen habe ich folgende schriftliche Anweisung von der HV bekommen: ... die Mülltonnen sind ab sofort zur Müllentleerung auf die Straße zu stellen. Bisher habe ich die Tonnen auf dem Hof (schmale Durchgangsstraße, kein Bürgersteig, Straße grenzt direkt an Hof), abgestellt. Der neue Standort für die Entleerung soll offenbar ein Entgegenkommen für die Müllmänner sein, damit sie nicht ein zweites Mal mit ihrem Fahrzeug halten müssen. Dadurch entsteht folgendes Problem. Da ich die Mülltonnen bereits morgens an der Straßenseite, allerdings auf dem Hof, abstelle und diese erst am Abend zurück in die Boxen bringe, würden die Tonnen den ganzen Tag auf der Straße stehen. Da ich diese Arbeiten auch für die älteren Mieter (auf freiwilliger Basis) übernehme, mache ich mich möglicherweise jedes Mal strafbar, weil das Abstellen von Gegenständen im Straßenverkehr verboten ist. Ganz abgesehen davon, wenn es im Zusammenhang mit der widerrechtlich abgestellten Tonne zu einem Unfall kommt, dass ich womöglich auf Schadensersatz verklagt werde. Frage: Ist die schriftliche Aufforderung eigentlich Anstiftung zu einem Strafdelikt? Das Abstellen der Mülltonnen auf der Straße ist wohl nicht zulässig – oder?

Für eine Beantwortung danke ich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Aufgrund dieser „ersten rechtlichen Einschätzung“ muss ich Sie deshalb vorab darauf hinweisen, dass im Rahmen dieses Forums keinesfalls ein vollständiges Klageverfahren beurteilt oder begleitet werden kann. Meine Beantwortung kann sich nur konkret auf die Punkte beziehen, die sich aus Ihren Schilderungen vollständig ergeben. Zumeist lassen sich Gerichtsverfahren auch nur mit „ja“ oder „nein“ beantworten, meistens muss es heißen „es kommt darauf an“. Auch wenn Sie von einer vergleichsweisen Lösung im Rahmen des Gütetermins ausgehen rate ich Ihnen dringend, eine anwaltliche Begleitung zu besorgen, die dieses entsprechend und sachnah vorbereiten kann. Denn eine vergleichsweise Lösung ist keinesfalls zwingend. Dies gilt auch für Ihre Schilderungen, insbesondere wenn weitere Ansprüche im Raum stehen. Eine anwaltliche Begleitung bietet sich nicht zuletzt auch deshalb an, um formale Fehler zu vermeiden, insbesondere wenn Sie eine Widerklage erheben wollen und ggf. auch noch nicht rechtshängige Ansprüche in einen Vergleich mit einbeziehen wollen. Dies vorausgeschickt kann ich Ihre Anfragen wie folgt beantworten:

1. Vertragspartner ist in Ihrem Fall Ihre Vermieterin. Dieser steht aufgrund des Nießbrauches auch das Recht zu Vermietung zu. Eine Hausverwaltung kann grundsätzlich mit der Wahrnehmung der Rechte des Vermieters bevollmächtigt werden. Dabei kommt es auf die konkrete Vollmacht an. Eine „Vollmacht, die Betriebskosten für das Mietshaus zu übernehmen“ ist für mich nicht schlüssig. In Betracht kommt in diesem Zusammenhang eine Vollmacht für die gerichtliche Geltendmachung noch offener Betriebskosten. Auch wenn eine solche Vollmacht vorliegt, ist die Vermieter auch in eigenem Namen berechtigt, die Betriebskosten gerichtlich einzuklagen. Etwas anderes wäre, wenn die Betriebskostenforderung an die Hausverwaltung abgetreten worden wäre. Dies ist nicht ersichtlich. Ein Nießbraucher ist alleine zur gerichtlichen Durchsetzung berechtigt, da er Inhaber der Mietzinsforderung ist.

2. Eine Anspruch auf Erweiterung der Aktivseite haben Sie nicht. Sie können Dritte in den Prozess einbinden, entweder über die Streitverkündung oder über die Widerklage. Dies hängt von Ihrem Interesse, d.h. dem Hintergrund der Einbindung, ab. Hinsichtlich der Unterschiede und Voraussetzungen verweise ich auf den o.g. Rat, einen Rechtsanwalt konkret mit dem Fall zu betrauen.

3. Im zivilgerichtlichen Verfahren muss - bzw. sollte - eine Partei nur zu dem Streitgegenstand, d.h. dem Lebenssachverhalt, der der Klage zugrunde liegt, Stellung nehmen. Mir ist dabei nicht ganz ersichtlich, ob der Sachverhalt „Heizöl“ bereits Klagegegenstand ist. Ich kann daher nur raten, dass dies nicht der Fall ist. Denn ansonsten hätte die „Gegenseite“ dazu Stellung genommen, um Ihre Behauptungen nicht unstreitig zu stellen und dadurch eine Klage/Widerklage/Aufrechnung (?) zu verlieren.

Eine Strafanzeige können Sie nach § 158 StPO stellen bei: „Die Anzeige einer Straftat und der Strafantrag können bei der Staatsanwaltschaft, den Behörden und Beamten des Polizeidienstes und den Amtsgerichten mündlich oder schriftlich angebracht werden. Die mündliche Anzeige ist zu beurkunden.“

Ich rate Ihnen, strafrechtliche Verfolgungen separat von einem zivilgerichtlichen Verfahren zu planen. Ungeachtet dessen sollten Sie beachten, dass strafrechtliche Verfolgungen meistens zu einem Scheitern einer vergleichsweisen Einigung führen. Soweit Sie Strafanzeige stellen wollen, sollten Sie diesen Sachverhalt daher der Staatsanwaltschaft am Besten in einer schriftlichen Aufstellung schildern. Diese wird sodann die Ermittlungen aufnehmen.

Strafrechtlich verjährt ein Betrug nach § 263 StGB in fünf Jahren, § 78 StGB.

Zivilrechtlich beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist seit dem 01.01.2002 drei Jahre zum Jahresende, §§ 195, 199 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Es kommt somit insbesondere auf Ihre subjektive Kenntnis an.

Zu beachten ist aber die Verjährungshöchstfrist des § 199 III BGB. Dieser lautet:

(3) 1Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und
2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.

Dies ist wahrscheinlich die 10jährige Höchstfrist, die Sie meinen. Danach kann bereits eine Verjährung eingetreten sein, zumindest teilweise. Auch diesbezüglich verweise ich hinsichtlich einer näheren Prüfung auf den o.g. Rat.

Hinweisen möchte ich Sie aber darauf, dass die Verjährung eine Einrede ist, die der Schuldner zu erheben hat.

4. Eine Strafanzeige bewertet jedes Zivilgericht unterschiedlich. Wie oben bereits angesprochen, hindert eine solche grundsätzlich eine zeitnahe Einigung der Parteien, an dem aber grundsätzlich dem Gericht gelegen ist. Das Zivilgericht muss das Verfahren nicht aussetzen, da es nicht an eine strafrechtliche Würdigung gebunden ist. Es wird dieses Verfahren aussetzen, wenn in dem Verfahren deliktische Ansprüche Streitgegenstand (s.o.) sind, so dass eine strafrechtliche Beurteilung für die Entscheidung im Zivilverfahren herangezogen werden kann. Dies regelt § 149 ZPO. Soweit Sie eine Aussetzung wollen, sollten Sie diese ausdrücklich unter Bezugnahme des strafrechtlichen Verdachtes beantragen. Bei der Entscheidung über eine Aussetzung handelt es sich um eine Ermessensentscheidung des Zivilgerichtes.

Sie sollten prüfen, welchen Zweck Sie mit der Strafanzeige und/oder dem Aussetzungsantrag verfolgen wollen. Ein Zivilgericht ist nicht an eine Entscheidung im Rahmen eines Strafverfahrens gebunden; in beiden Verfahren gelten zudem unterschiedliche Darlegungs- und Beweisregeln.

5. Einen „Konflikt“ sehe ich nicht. Bitte erläutern Sie den Hintergrund Ihrer Frage näher. Das Zivilgericht wird - wie angesprochen – nur den rechtshängigen Streitgegenstand, wie er von den Parteien eingeführt wurde, für seine Entscheidungen berücksichtigen. Dies heißt z.B., dass strafrechtliche Ermittlungen gegenüber Dritten, die nicht Parteien des Zivilprozesses sind, höchstwahrscheinlich keine Auswirkungen auf das zivilrechtliche Verfahren haben werden, wenn Sie dies mit „Konflikt“ meinen.

6. Zunächst einmal sind die Anträge im Termin zur mündlichen Verhandlung zu stellen. Soweit vorab keine Entscheidungen (Anerkenntnis / Versäumnis) in Betracht kommen, ist die Unterscheidung „beantrage ich“ oder „werde ich beantragen“ ohne Bedeutung.

Die Verkehrssicherungspflichten sind sodann durch den Hauseigentümer zu erfüllen; dies gilt für die Streupflichten, wenn diese gemäß Gemeindesatzung auf die Grundstücksanlieger übertragen wurde. Diese Verpflichtung kann sodann im Innenverhältnis wieder auf Dritte übertragen werden. Sie kann dabei unter gewissen Umständen auch auf Mieter übertragen werden, wobei dies in Ihrem Fall scheinbar nicht erfolgt ist. Diese Umstände wären vorab aber näher zu prüfen. Ihre Widerklage (wohl gegen die Nießbraucherin) sollten Sie zudem dahingehend überprüfen lassen, ob Sie die richtige Person in Anspruch nehmen.

Die Einhaltung dieser Pflichten ist auch einklagbar. Bei einem nachweisbaren mehrfachen Verstoß gegen diese Verpflichtung sehe ich nicht, dass ein Rechtsschutzbedürfnis vorliegend nicht bestehen könnte. Dies werden Sie allerdings darzulegen haben, wie auch einen drohenden zukünftigen Verstoß. Hinsichtlich der Bestimmtheit des zu stellenden Antrags verweise ich aber ebenfalls auf den o.g. Rat. Ein derartiges Urteil ist auf die Vornahme einer vertretbaren Handlung gerichtet, welches ggf. nach § 887 ZPO vollstreckt werden kann.

In diesem Zusammenhang gebe ich zu Bedenken, dass Ihr Rechtsschutzbedürfnis für diese Klage mit der von Ihnen ebenfalls geschilderten absehbaren Auflösung des Mietverhältnisses entfallen kann.

7. Mit gegenseitigen gleichartigen Ansprüchen können Sie als Mieter die Aufrechnung erklären, es sei denn diese wurde gesetzlich oder vertraglich ausgeschlossen. Sehen Sie daher in Ihren Vertrag, ob ein vertraglicher Ausschluss einer Aufrechnung mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis vorliegt. Diese kann z.B. rechtskräftig festgestellten Ansprüchen vorbehalten sein. In diesem Fall wäre die Wirksamkeit dieses Aufrechnungsausschlusses zu prüfen.

Der Vermieter kann nach herrschender Ansicht mit Guthaben des Mieters aus einer Betriebskostenabrechnung aufrechnen (Schmitt-Futterer, MietR, § 556 Rz. 270ff, 443ff m.w.N.).

Eine Unterschlagung ist dies meines Erachtens nicht. § 246 StGB lautet:

§ 246 Unterschlagung
(1) Wer eine fremde bewegliche Sache sich oder einem Dritten rechtswidrig zueignet, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft, wenn die Tat nicht in anderen Vorschriften mit schwererer Strafe bedroht ist.
(2) Ist in den Fällen des Absatzes 1 die Sache dem Täter anvertraut, so ist die Strafe Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe.
(3) Der Versuch ist strafbar.

Wenn Sie einen Anspruch auf Auszahlung haben, der bislang noch nicht erfüllt wurde, können Sie diesen in den Rechtsstreit mit einbringen. Dann wird die Berechtigung dieses Anspruches geprüft werden.


8. Zunächst einmal ist der Vermieter für die ordnungsgemäße Müllentsorgung zuständig, wenn diese Pflicht nicht vom Mieter übernommen wurde. Dazu gehört auch, die Entsorgung sicherzustellen, indem z.B. die Mülltonnen entsprechend der kommunalen Satzung an den Straßenrand geschafft werden. Hinsichtlich der Zulässigkeit eines „auf die Straße“ Stellens sollten Sie daher Einblick in die kommunale Satzung nehmen, bzw. sich entsprechend erkundigen. Das Ergebnis sollten Sie der Hausverwaltung mitteilen. Aufforderungen der Hausverwaltung, die gegen die kommunale Satzung verstoßen, haben Sie nicht zu befolgen, insbesondere nicht, wenn Sie noch nicht einmal für die Müllentsorgung zuständig sind. Mir bekannt sind derzeit nur Regelungen, die ein Abstellen des Mülls an den Straßenrand erlauben.

Eine Anstiftung wird sodann begangen, wenn ein anderer vorsätzlich zu einer rechtswidrigen Handlung veranlasst wird. Eine solche kann daher in Betracht kommen, wenn die Hausverwaltung in Kenntnis einer entsprechend anders lautenden Satzung gehandelt hat.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


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