Freihändiger Verkauf

Guten Tag,
folgender Fall:

Eigentümer besitzt zwei Immobilien.

Bank A ist erstrangig auf der einen Immobilie X abgesichert.

Bank B ist erstrangig auf der zweiten Immobilie Z abgesichert und zweitrangig auf der ersten Immobilie X (Nachrang als Zusatzsicherheit). Jeweils Grundschulden.

Auf beiden Immobilien ist im dritten Rang (Immo X) bzw. zweiten Rang (Immo Z) eine Eigentümer-Grundschuld eingetragen, die notariell an einen dritten abgetreten wurde. Abtretung nicht im Grundbuch eingetragen, obwohl schon viele Jahre abgetreten. Forderung besteht auch noch.

Das Darlehen der Bank B wird notleidend. Bank B beantragt Zwangsverwaltung für beide Immobilien X und Z.

Bank A tritt der Zwangsverwaltung nicht bei, erklärt sich aber mit einem freihändigen Verkauf der Immobilie A einverstanden.
Drittrangiger Gläubiger auch mit Verkauf der Immobilie X einverstanden. Tritt auch nicht der Zwangsverwaltung bei. Weiss aber im Zweifel auch nichts davon, weil Abtretung grundbuchlich noch nicht vollzogen.

Konkreter Kaufinteressent für Immobilie X ist vorhanden, mit Finanzierungsnachweis.

Bank B hatte dem Verkauf der Immobilie X vor einiger Zeit zu deutlich niedrigerem Kaufpreis bereits zustimmt. Würde sich also jetzt verbessern.

Eigentümer möchte nun die Immobilie X veräußern.
Bank A ist einverstanden und wäre komplett befriedigt.
Bank B bekäme darüber hinaus einen beachtlichen Erlös für Nachrang-Grundschuld aus dem Verkauf.
Drittrangiger Gläubiger auch einverstanden mit Teilverkauf.

Bank B blockiert diesen Verkauf mit der Begründung, dem nur zuzustimmen, wenn auch ihre Forderung abgelöst würde, was nur funktioniert, wenn beide Immobilien gleichzeitig verkauft würden. Das ist aber utopisch.Keine wirtschaftliche Einheit. Es gibt eine gemeinsame Zufahrt, die aber über Wegerecht zugunsten der Immo Z gesichert ist.

Immobilie Z, auf der Bank B erstrangig besichert ist, könnte ggf. vermietet werden. Miete würde Darlehensrate decken.

Für die Immobilie Z, auf der Bank B erstrangig besichert ist, gibt es derzeit keinen Kaufinteressenten.

Gleichwohl würde der Bank B aus dem Verkauf des Objektes X wie gesagt ein nachrangiger Teilerlös zufließen.

In wenigen Monaten droht in beiden Immobilien Leerstand (Gewerbemietvertrag läuft definitiv aus).

Gefahr, dass der Käufer , der zumindest Immobilie X jetzt kaufen und nach Leerzug sofort selbst nutzen würde, abspringt, ist gross. Danach Verwertungssituation schwierig.

Nun die Frage:

1. Kann der Eigentümer trotz Zwangsverwaltung (Stichwort Veräußerungsverbot) überhaupt wirksam einen Kaufvertrag für die Immobilie X schliessen ?
(Mal ungeachtet der anschließenden Diskussion über eventuelle Pfandfreigaben)

2. Kann oder muss hier sogar der Zwangsverwalter am Verkauf mitwirken bzw. -wenn er zustimmen müsste- das Objekt aus der Zwangsverwaltung entlassen gegen Zahlung des Kaufpreises ?
Zwangsverwalter ist sehr kooperativ und befürwortet wirtschaftlich den Teilverkauf im Interesse aller Gläubiger.

3. Kann der Abtretungsgläubiger aus den an ihn abgetretenen Eigentümer-Grundschulden der Zwangsverwaltung beitreten, um zumindest für den Nichtverkauf seine Rechte zu sichern ?

4. Kann ein dritter Gläubiger über den Umweg einer Zwangssicherungshypothek trotz laufender Zwangsverwaltung eine Zwangsversteigerung beantragen ? Würde ggf. also aus dem vierten Rang erfolgen.

Macht hier aber Sinn, weil jeder Teilverkauf ein höheres wirtschaftliches Ergebnis bringt als der drohende Leerstand bzw. dann eine Zwangsversteigerung ohne Käufer bzw. zu niedrigerem Preis als jetzt freihändiger Verkauf. Eintragung der Sicherungshypothek hätte also für Bank B Signalwirkung, dass aus dem Nachrang jemand die ungünstigere Zwangsversteigerung lostreten könnte. Taktische Frage.

5. Im Falle einer Zwangsversteigerung wäre der Erlös sicherlich für die Immobilie X niedriger als nun beim freihändigen Verkauf. Macht sich die Bank B schadenersatzpflichtig, wenn sie jetzt den freihändigen Verkauf wider die wirtschaftliche Logik blockiert und dann bei einer späteren Zwangsversteigerung weniger erlöst wird ?

Vielen Dank für Ihre Antwort.