Teilungsversteigerung + Grundschuld

Antwort

von
Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, sondern abstrakt. Dies bedeutet, dass sie von dem Bestand und dem Umfang der gesicherten Forderung nicht abhängig ist. Aus diesem Grunde kann die Grundschuld nach deren Bestellung auch für andere Forderungen als Sicherheit genutzt werden. Da das Grundstück für den gesamten Grundschuldbetrag haftet, kann der Gläubiger im Falle der Versteigerung den vollen Grundschuldbetrag zuzüglich der Grundschuldzinsen geltend machen, obwohl die zugrunde liegende Forderung ggf. bereits getilgt ist. Meldet eiune Bank hingegen nicht die Grundschuld, sondern die Darlehensforderung an, dann sind die Tilgungsleistungen zu berücksichtigen. - Haben Sie Ihre Zahlungen ausdrücklich auf die Grundschuld geleistet, wovon ich jedoch nicht ausgehe, so wandelt sich die Grundschuld in dieser Höhe in eine Eigentümergrundschuld um und verringert sich entsprechend. In diesem Fall kann die Bank auch nur eine geringere Grundschuldsumme anmelden. Haben Sie hingegen nur auf die Darlehensverbindlichkeiten geleistet, so ist nur diese zum Teil erloschen, nicht jedoch die Grundschuld. Besteht hiernach die Grundschuld in voller Höhe, ist die Bank auch berechtigt, diese vollumfänglich anzumelden.

In der Zwangsversteigerung können mit dem Rang der Grundschuld zugleich die rückständigen Zinsen für zwei Jahre geltend gemacht werden ( § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG). Grundschuldzinsen, die länger als zwei Jahre zurückliegen, können nur mit der letzten Rangklasse geltend gemacht werden (§ 10 Abs. 1 Nr. 8 ZVG). Allerdings unterliegen die rückständigen Grundschuldzinsen der Regelverjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt zum Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, was regelmäßig zum Ende eines Jahres ist, so dass die Verjährung mit diesem Zeitpunkt beginnt. Weiterhin ist durch die Stellung des Antrags auf Zwangsvollstreckung die Verjährung der Grundschuldzinsen gehemmt. Nachdem Ihre Bank Grundschuldzinsen für mehr als 5 Jahre berechnet hat, was sie grundsätzlich kann, sollten Sie die Einrede der Verjährung erheben. Im Übrigen sind die Grundschuldzinsen nicht identisch mit den Zinsen des gesicherten Kredits.

Das geringste Gebot setzt sich bei der Teilungsversteigerung gem. § 180 ff ZVG aus den bestehen bleibenden Rechten (§ 52 ZVG) in Höhe des Anteils des Antragstellers an dem Grundstück und dem bar zu zahlenden Teil (§ 49 Abs. 1 ZVG) zusammen. In den in bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots fallen nur die Verfahrenskosten und die Ansprüche der Rangklasse 1 - 3 des § 10 Abs. 1 ZVG (laufende Grundschuldzinsen zuzüglich rückständiger Zinsen für 2 Jahre und Grundstückslasten). Unterstellt, dass die Grundschuld nicht nur zulasten Ihres Miteigentumsanteils eingetragen ist, sondern das ganze Grundstück belastet, bedeutet dies dass diese trotz der teilweisen Tilgung der zugrunde liegenden Darlehensschuld in voller Höhe mit in das geringste Gebot eingerechnet wird, wobei der in bar zu zahlende Teil aus den Verfahrenskosten, den öffentlichen Lasten, den Eintragungskosten und den Zinsen aus den bestehen bleibenden Rechten bestehen wird.

Ersteht ein Dritter das Grundstück, hat es für diesen keine Bedeutung, ob im Innenverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner die zugrunde liegende persönliche Forderung möglicherweise nur noch zu einem Teil besteht oder überhaupt nicht mehr. Der Ersteher muss dann die getilgte Forderung an den Schuldner auszahlen.

Abschließend erlaube ich mir den Hinweis, dass sich die Teilungsversteigerung eines Objekt, welches im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastet ist, grundsäztlich nicht für eine Teilungsversteigerung eignet. Denn aus dem Umstand, dass die eingetragene Grundschuld bestehen bleibt und dem Auseinandersetzungsanspruch vorgeht ergibt sich, dass ein Ersteher diese Belastungen mit allen Konsequenzen - insbesondere den Zinszahlungen - mit zu übernehmen hat. Daher ist von vornherein abzusehen, dass die Teilungsversteigerung mangels Gebot voraussichtlich zu keinem Ergebnis – d.h. nicht zu einem teilbaren Erlös - führen wird. Das langwierige Verfahren wird bei einem hoch verschuldeten Objekt folglich nur Kosten verursachen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin