28.08.2007 | 20:55
Antwort
von
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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Sehr geehrter Ratsuchender,
nach
§566a BGB ist der Erwerber zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Diese Vorschrift findet auch auf den Ersteher in der Zwangsversteigerung Anwendung (
§57 ZVG).
Ob der neue Vermieter die Kaution tatsächlich vom ursprünglichen Eigentümer erhalten hat oder er diesem gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den früheren Vermieter, zu wenden.
Ist eine Kaution an den bisherigen Eigentümer gezahlt worden, so gehen somit die Rechte und Pflichten aus der Kaution auf Sie über und Sie haben gegen den bisherigen Eigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft, im Falle einer Barkaution auf Auszahlung des Betrages und der Zinsen.
Die Vorschrift des
§ 566a BGB, wonach der Erwerber ungeachtet des Erhalts der geleisteten Kaution auf deren Rückgewähr haftet, greift aber dann nicht ein, wenn das Mietverhältnis über das Mietobjekt bereits beendet war, als der Erwerber den Zuschlag in der Zwangsversteigerung erhielt. Dann wäre ggf. der Zwangsverwalter in der Verpflichtung zur Kautionsrückzahlung.
Ich gehe davon aus, dass die
Immobilie noch vermietet ist, so dass die Kaution grundsätzlich auf Sie übergegangen ist. Zu prüfen wäre allerdings noch, ob ggf. der Altvermieter oder Zwangsverwalter noch Ansprüche an den Mieter hat. Es könnten sich dadurch ggf. Ansprüche des Altvermieters bzw. Zwangsverwalters ergeben, so dass ggf. ein verbleibenden Kautionsrest an den Erwerber übergeht oder dieser von der Verpflichtung zur Übergabe frei wird, wenn seine Ansprüche die Sicherheit vollständig aufzehren. Hierzu sollten Sie den Zwangsverwalter ansprechen.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
Ernst G.Mohr
Rechtsanwalt und Dipl. Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
Schrambergerstraße 3, 78112 St. Georgen
Tel. 07724/917208 Fax 07724/917210
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Nachfrage vom Fragesteller
28.08.2007 | 21:28
Der Zwangsverwalter hat gegenüber dem Mieter lediglich noch Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung für 2006. Diese Ansprüche hat der Zwangsverwalter erst ca. 4 Wochen nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens geltend gemacht. Die Ansprüche waren demnach auch erst nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens fällig. Kann der Zwangsverwalter auch für diese Ansprüche auf die Bankbürgschaft zurückgreifen?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
29.08.2007 | 11:15
Der Nachzahlungsbetrag aus der Jahresabrechnung 2006 steht noch dem Voreigentümer zu.
Der Vermieter darf grundsätzlich während des Mietverhältnisses dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig ist, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurde oder die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt. Vor Inanspruchnahme der Kaution hat der Vermieter zu prüfen, ob der Mieter die Zahlungspflicht - z.B. wegen Mietminderungen - bestreitet, oder sich tatsächlich nur im Zahlungsverzug befindet. Wird die Zahlungsverpflichtung auch nach einer Mahnung vom Mieter nicht bestritten, kann der Vermieter wegen der ausstehenden Mieten auf die geleistete Kaution zurückgreifen. Hier wäre wahrscheinlich noch zu prüfen, ob sich der Mieter mit der Nebenkostennachzahlung in Verzug befindet, die Forderung aber ansonsten unstreitig ist.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
