14.08.2007 | 00:35
Antwort
von
Rechtsanwalt René Iven
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Sehr geehrte Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich - basierend auf Ihren Angaben - wie folgt beantworten:
(1) Vorbemerkungen:
Gemäß
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten". Wenn Wohnraum vermietet wird, müssen die Räume "zum Wohnen geeignet sein". Eine Wohnung ist unzweifelhaft nur dann bewohnbar, wenn die Grundversorgung mit Wasser und Heizung (bei Zentralheizungsanlagen) gewährleistet ist. Die vorrangige Bedeutung von Wasser und Heizung wird u.a. daran deutlich, dass die Versorgung selbst dann nicht eingestellt werden darf, wenn sich der Mieter in Zahlungsverzug befindet (vgl. LG Göttingen
WuM 2003, 626). Ist die Grundversorgung durch den Vermieter nicht (mehr) gewährleistet, liegt sog. Nichterfüllung und damit ein Mietmangel i.S. des § 536 Abs. 1 S. 1 vor (s.u.). In diesem Zusammenhang ist es vollkommen irrelevant, ob Vermieter eine natürliche Person oder eine Erbengemeinschaft ist. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - den Forderungen der Versorgungsunternehmen nicht nachkommen kann. Solange das Mietverhältnis wirksam besteht, ist der Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Versorgung des vermieteten Wohnraums mit Wasser und Heizung zu gewährleisten. Gemäß
§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter im Falle eines Mietmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache (komplett) aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit. Demgegenüber kommt nur eine
Minderung der Miete in Betracht, wenn lediglich die Tauglichkeit der Mietsache gemindert ist (vgl.
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Unabhängig von der Minderung hat der Mieter - im Regelfall nach erfolgloser
Abmahnung - ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ferner stehen dem Vermieter nach Maßgabe des
§ 536a BGB Schadensersatz- bzw. Aufwendungsersatzansprüche zu (s.u.).
(2) PROBLEM: Heizung
Bei einem Totalausfall der Heizungstätigkeit sieht die Rechtsprechung Minderungssätze bis zu 100% (d.h. eine komplette Mietbefreiung) als angemessen an. Die Rechtsprechung stellt aber klar, dass dies nur für einen Ausfall der Heizung während der Wintermonate (z.B. von September bis Februar, vgl. LG Berlin WM 1993, 185, LG Hamburg WM 1976, 10) gilt. Ansonsten sind Minderungssätze zwischen 10 und 30% anerkannt (vgl. u.a. LG Düsseldorf WM 1973, 187). Nach Maßgabe des
§ 536a BGB kann der Mieter vom Vermieter
Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz verlangen, wenn er den Wohnraum mit selbst beschafften Heizgeräten heizen oder auf eigene Kosten Brennstoffe beschaffen muss (vgl. MüKo/Schilling, § 535 Rn. 152). In Eilfällen (Stichwort: Wintermonate) kann dem Vermieter durch einstweilige Verfügung aufgegeben werden, die Versorgung der Mietwohnung mit Wärme zu gewährleisten.
(3) PROBLEM: Wasserversorgung
Kann die Wasserversorgung nicht mehr gewährleistet werden, sind auch die sanitären Einrichtungen nicht mehr benutzbar. Im Ergebnis ist der moderne Mindeststandard von Wohnräumen nicht erfüllt, was nach m.A. einen Minderungssatz von mind. 80% begründet. Einen derartigen Minderungssatz sieht die Rechtsprechung bereits als angemessen an, wenn "nur" die Toilette nicht benutzbar ist (vgl. LG Berlin MM 1988, 213; im Detail: Blank/Börstinghaus, Miete, § 536 Rn. 46).
(4) Ergänzend zur Problematik der Erbengemeinschaft bzw. der "Unterschlagung" von Heizkostenvorschüssen:
Ich möchte ausdrücklich darauf hinweisen, dass das Verhältnis der
erben untereinander keinen rechtlichen Einfluss auf die allgemeinen Vermieterpflichten hat. Dass der Vermieter/oder die Vermieterin (die Erbengemeinschaft) - entscheidend ist, wer im Mietvertrag als Mietpartei angegeben ist - den Forderungen der Versorgungsunternehmen nicht nachkommen kann, z.B. weil "das Erbengemeinschaftskonto gesperrt" ist, kann den Vermieter/oder die Vermieterin nicht von seinen/ihren Pflichten gemäß
§ 535 Abs. 1 BGB entbinden. Selbst wenn die Mieter Ihren Mietzahlungspflichten nicht nachgekommen wären - was sie nach Ihrem Vortrag indes durch Überweisung auf das vereinbarte Konto sind -, nimmt die h.M. an, dass der Vermieter weiterhin zur Grundversorgung verpflichtet ist, d.h. insoweit nur auf die außerordentliche
Kündigung (Mietrecht) beschränkt ist.
(5) Zu Frage 1:
Im Falle der Versorgungseinstellung liegt entsprechend den vorangegangenen Ausführungen eine nahezu 100%ige Gebrauchsbeeinträchtigung, d.h. ein erheblicher Mietmangel, vor. Gemäß
§ 536a BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn (a) der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder (b) - wie vorliegend - die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich ist. Nach m.A. deckt
§ 536a Abs. 2 BGB z.B. die Begleichung der Forderungen der Versorgungsunternehmen durch die Mieter ab (insoweit "Beseitigung des Mangels"). In diesem Falle hätten die Mieter gegenüber dem Vermieter/oder der Vermieterin einen Anspruch auf Rückerstattung, der nötigenfalls gerichtlich geltend zu machen wäre. Die Inanspruchnahme eines Hotel- oder Pensionszimmers stellt nach m.A. keine (!) Maßnahme zur "Beseitgung des Mangels" dar. Zudem ist im Rahmen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen stets auch die Schadensminderungsobliegenheit i.S. des
§ 254 BGB zu beachten. Ob dieser Obliegenheit genügt werden würde, kann erst nach einem konkreten Vergleich der Hotel- bzw. Pensionskosten mit den rückständigen Forderungen der Versorgungsunternehmen beurteilt werden.
(6) Zu Frage 2:
Entsprechend den vorherigen Ausführungen kann die Miete im Falle einer Versorgungseinstellung zu 100% gemindert werden. Zudem stellt die Versorgungseinstellung einen außerordentlichen Kündigungsgrund i.S. des
§ 543 BGB dar.
(7) Abschließende Anmerkung:
Sollten die Mieter Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses haben, würde ich empfehlen, mit dem Vermieter/oder der Vermieterin in Vertragsverhandlungen einzutreten, um eine einvernehmliche Änderung der Mietkontoverbindung herbeizuführen und auf diese Weise zumindest einen Zugriff des "Verwaltungsberechtigten" auf die zukünftigen Betriebskostenvorschusszahlungen zu ermöglichen. BITTE BEACHTEN SIE, DASS ICH NUR DIE MIR ZUR VERFÜGUNG STEHENDEN INFORMATIONEN AUSWERTEN KONNTE.
Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne - auch per E-Mail (r.iven@online.de) zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Iven
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
14.08.2007 | 00:46
Sehr geehrter Herr Iven,
-bezieht die 100% Mietminderung sich nur auf die Kaltmiete? Oder darf die Nebenkostenzahlung auch eingestellt werden? Denn darin sind ja Kosten enthalten, die mit der Gas- und Wasserversorgung nicht zusammenhängen.
-Im Mietvertrag ist als Mietpartei angegeben: Der Mietvertrag wird geschlossen zwischen Erbengemeinschaft XY, vertreten durch Herrn XY und den Mietern XY. Wer ist dann die vermietende Partei, der Vertreter?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
14.08.2007 | 01:13
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:
Bemessungsgrundlage für die Mietminderung i.S. des § 536 BGB ist die Bruttomiete, d.h. die Miete inkl. aller Nebenkosten (vgl. BGH NJW 2005, 1713). Der auf diese Weise errechnete Minderungsbetrag ist anschließend von der Kaltmiete (Nettomiete) abzuziehen. Im Regelfall sind die Nebenkosten, sofern sich der Mangel hierauf nicht erstreckt, weiterhin ungekürzt zu entrichten. Bei einer 100%igen Minderung in Bezug auf die Bruttomiete erübrigt sich freilich eine Unterscheidung zwischen Nettomiete und Nebenkosten, da ein Abzug des Minderungsbetrags zur Einstellung der Betriebskostenvorauszahlung führt. ERGEBNIS: Die Mieter sind - im Falle der Versorgungseinstellung - weder zur Nettomiete noch zur Leistung der Betriebskosten verpflichtet.
In Ihrem Fall ist die Erbengemeinschaft Vermieterin. Der Erbe B ist lediglich rechtsgeschäftlicher Vertreter der Erbengemeinschaft. Eine mögliche Kündigung (Mietrecht) bzw. Aufwendungs- oder Schadensersatzansprüche sind formal an die Erbengemeinschaft zu richten, wobei der Erbe A als Vertreter indes empfangsberechtigt ist.
Aufgrund der Komplexität der Angelegenheit möchte ich Ihnen eindringlich empfehlen, sich vor nachhaltigen Entscheidungen mit mir oder einem anderen fachkundigen Kollegen in Verbindung zu setzen. Im Wege der Mediation lassen sich Lösungen erarbeiten, die im Ergebnis meistens kostengünstiger sind und das in Mietverhältnissen unumgängliche neutrale Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter erhalten. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Iven
Rechtsanwalt
