Prozeßrecht – Beschlußanfechtung - Rolle der beigeladenen Miteigentümer

Antwort vom
12.08.2007 | 12:21 Sehr geehrte Ratsuchende,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Vorweg geschickt möchte ich Ihnen mitteilen, dass ein Wohnungseigentümerbeschluss nach § 23 Abs. 4, Satz 1 WEG nur dann unwirksam ist, wenn der Beschluss vom Gericht gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt ist. Nach der zum 01.07.2007 gültigen Fassung des WEG läuft ein Beschlussanfechtungsverfahren folgendermaßen ab:

Der Kläger richtet seine Klage gegen alle anderen Eigentümer als Beklagte. Nicht der Verwalter ist der Beklagte. Die anderen Eigentümer, also Sie, werden gemäß § 45 Abs. 1 WEG n.F. durch Ihren Verwalter nur in der Zustellung vertreten. Darüber hinaus ist der Verwalter nach § 27 WEG berechtigt und verpflichtet, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gegen Sie anhängig ist. Und er ist berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. Das ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass die Wohnungseigentümer selbst die Beklagten des Rechtsstreits sind.

Die Pflicht zur Entgegennahme der Zustellung und zur Unterrichtung der Wohnungseigentümer dient dazu, dass die Möglichkeit aller, des klagenden sowie der beklagten Wohnungseigentümer besteht, ihre Rechte durchzusetzen. Der Verwalter selbst ist jedoch nicht Beklagter in dem Verfahren, sondern nur Beigeladener. Es geht schließlich nicht um seine eigenen Rechte oder Pflichten.

Der Verwalter selbst ist nur berechtigt und nicht verpflichtet, fristwahrend die Verteidigungsbereitschaft der anderen Wohnungseigentümer dem Gericht anzuzeigen. Eine Pflicht hat er hierzu alleine nach dem Gesetz nicht. Falls Sie nicht einen anderweitigen Eigentümerbeschluss gefasst haben, sind Sie demnach selbst zur Verteidigung Ihrer Interessen berufen. Sie sollten als Wohnungseigentümer gemeinschaftlich daher unbedingt dem Gericht selbst innerhalb der ersten gesetzten Frist anzeigen, dass Sie Ihre Interessen vor Gericht vertreten wollen. Dies gilt vor allem, da Sie befürchten, Ihr Verwalter könne zu „lahm“ sein, die Verteidigungsbereitschaft der beklagten Wohnungseigentümer anzuzeigen.

Daher ist es der Wohnungseigentümergemeinschaft natürlich möglich, sich einen eigenen Anwalt zu suchen, der deren Interessen im schriftlichen Vorverfahren sowie in einem Gerichtstermin vertritt. Sie sollten die Möglichkeit, einen Anwalt hinzuzuziehen auch dringend nutzen, damit keine Fristen und Termine versäumt werden und dadurch für die Gemeinschaft unangenehme Folgen in rechtlicher und finanzieller Hinsicht entstehen. Nehmen Sie sich einen Anwalt, der sich speziell mit dem WEG beschäftigt, damit eine optimale Verteidigung gewährleistet ist.

Sollte die Verteidigungsbereitschaft nicht angezeigt werden, ergeht auf Antrag des Klägers ein Versäumnisurteil, § 331 ZPO. Dieser Antrag kann auch bereits in der Klageschrift gestellt worden sein. Das Versäumnisurteil ergeht dann ohne mündliche Verhandlung. Gegen ein solches Versäumnisurteil steht jedoch der Partei, gegen die das Urteil erlassen wurde, als Rechtsmittel der Einspruch gegen das Urteil zu, § 338 ZPO. Hierdurch können nachteilige Folgen der Fristversäumung wieder „ausgebügelt“ werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten. Gerne stehe ich im Wege der kostenlosen Nachfrage zur Verfügung.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen,


Mareike Preu
Rechtsanwältin


www.kanzlei-preu.de


§ 27 WEG
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
2.
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3.
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4.
Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
5.
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6.
eingenommene Gelder zu verwalten;
7.
die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;
8.
die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3.
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
4.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.
(3) 1Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3.
die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
4.
die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
5.
im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen;
6.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
7.
sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
2Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. 3Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(5) 1Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. 2Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.


§ 45 WEG
Zustellung
(1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.
(2) 1Die Wohnungseigentümer haben für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist. 2Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet; Absatz 1 gilt entsprechend.
(3) Haben die Wohnungseigentümer entgegen Absatz 2 Satz 1 keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen.