Nebenkosten evtl. Betrug

Antwort

von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

1. Die Vereinbarung einer Pauschale ist gemäß § 556 Abs. 2 BGB grundsätzlich zulässig. Die Pauschale ist unabhängig von den tatsächlichen Betriebskosten zu zahlen. Die Höhe muß jedoch angemessen sein. Ohne genaue Prüfung an Hand der Unterlagen kann jedoch hier nicht geklärt werden, ob gar Mietwucher nach § 5 WiStG vorliegt.

2. Eine Heizkostenpauschale ist unzulässig; vgl. hierzu: § 7 der Heizkostenverordnung. Hierauf sollten Sie sich künftig berufen.

3. Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale ist nur möglich, wenn eine Erhöhung im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist.

Nach Ihren Angaben haben Sie kein Schriftstück erhalten, sodaß die Erhöhung der Pauschale schon wegen Formmängeln ( keine Textform ) unwirksam sein dürfte.

Sie sollten daher gegenüber dem Vermieter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein der mündlich ausgesprochenen Erhöhung widersprechen, auf die Einhaltung der Heizkostenverordnung bestehen und Einsicht in die Unterlagen bzw. Kopien gegen Kostenerstattung fordern.

Im Übrigen mache ich Sie auf die Regelungen des § 560 BGB, insbesondere dessen Absätze 1, 2 und 6 aufmerksam.

4. Die Erhöhung der Pauschale alleine begründet noch kein Sonderkündigungsrecht.

Grundsätzlich muß nämlich ein Mietvertrag ordentlich, das heißt innerhalb der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Nur in Ausnahmefällen kann fristlos gekündigt werden.

Hierfür ist gemäß § 543 BGB ein wichtiger Grund erforderlich.

Ein solcher liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung ALLER UMSTÄNDE des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Alles in allem sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen. Auch wenn nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage eine fristlose Kündigung (Mietrecht) kaum zulässig ist, so sollten Sie diesen damit beauftragen eine ordnungsgemäßes Kündigungsschreiben abzufassen und /oder die Abrechnung der Betriebskosten zu prüfen und ggf. zu widersprechen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Anhang ( § 560 BGB und § 7 Heizkostenverordnung )

§ 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in TEXTFORM anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies IM MIETVERTRAG vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage BEZEICHNET und ERLÄUTERT wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Heizkostenverordnung:
§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
(1) 1Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. 2Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.