03.01.2007 | 16:04
Antwort
von
Rechtsanwältin Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Silke Terlinden
22 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt:
1. Es ist nach Ihren Angaben davon auszugehen, daß sowohl die Kündigungsschutzfrist als auch die Investitionsschutzfrist
des Schuldrechtsanpassungsgesetzes abgelaufen ist.
Die Kündigungsfristen richten sich dann für die Vertragsverhältnisse im Anwendungsbereich des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG.
2. Der Vertrag, durch den Sie das Grundstück zur Errichtung einer Garage überlassen haben, ist als Mietvertrag nach den
§§ 535 ff BGB einzuordnen. Bei dem Mietvertrag steht die Überlassung einer Sache, auch einer unbeweglichen gegen Entgeltzahlung im Vordergrund.
Für die Einordnung eines Vertrags als Pachtvertrag kommt es entscheidend auch darauf an, ob neben der Sache auch Rechte übertragen wurden und die Fruchtziehung (
§99 BGB) gestattet wurde. Früchte sind z.B. die Erträge.
Bei der vorliegenden Gestaltung ist jedoch ausschließlich die Sache selbst (das Grundstück) überlassen worden, so daß
es sich gerade nicht um einen Pachtvertrag, sondern einen Mietvertrag handelt.
Etwas anderes kann sich allerdings dann ergeben, wenn in dem Vertrag selbst konkret eine andere Regelung getroffen wurde.
Insoweit kann ohne Kenntnis dieses (schriftlichen?) Vertrags eine Beurteilung hierzu nicht abgegeben werden.
3. Auf den Mietvertrag finden nach § 6 I SchuldRAnpG die Kündigungsfristen des BGB Anwendung, soweit die Kündigungsschutzfristen des SchuldRAnpG abgelaufen sind. Dies ist nach Ihrer Schilderung der Fall. Demnach richtet sich die Kündigungsfrist nach den §§
542,
543,
573 ff BGB.
Eine
Kündigung (Mietrecht) ist bei grundsätzlich unbestimmter Vertragslaufzeit bis fünf Jahre mit einer Frist von drei Monaten zulässig,
§ 573 c Abs. 1 BGB. Nach fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun
Monate.
Zu beachten ist, daß die
Kündigung (Mietrecht) spätestens am dritten Werktag erfolgen muß, wenn für das Ende des übernächsten Monats gekündigt werden soll. Also z.B. kann die Kündigung zum 31.03.2007 nur erfolgen, wenn die Kündigung den Empfänger bis zum 04.01.2007 erreicht hat.
Die für Sie maßgebliche Kündigungsfrist richtet sich somit nach der bisherigen Vertragslaufzeit.
4. Bitte beachten Sie weiterhin, daß ggfls. eine Ausgleichspflicht nach § 15 SchuldRAnpG für das Bauwerk (die Garage) besteht, wenn die Kündigung vor Ablauf von sieben Jahren nach Auslaufen der Investitionsschutzfrist erfolgt.
Zu beachten ist letztlich, daß die Bestimmungen des SchuldRAnpG nur dann Anwendung finden, wenn der Vertrag bis zum 02.10.1990 abgeschlossen worden ist. Auf Verträge die später abgeschlossen wurden, findet grundsätzlich nur das BGB Anwendung. Dies ist allerdings für die Kündigungsfristen und die Einordnung des Vertrags ohne Bedeutung, hier bleibt es beim Vorgesagten.
Ich hoffe, Ihre Frage nach der Einordnung des Vertrags und der Kündigungsfrist zufriedenstellend beantwortet zu haben.
Ansonsten stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne weiterhin zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Terlinden
Rechtsanwältin
Nachfrage vom Fragesteller
03.01.2007 | 18:28
dankeschön erstmal die sehr informative antwort, ich weiß jetzt erstmal wo ich das problem einzuordnen habe. ich in jetzt schlauer als vorher.
allerdings: es geht hier nicht um wohnraum! der § 578 BGB schliesst die von Ihnen genannten §§ 542, 543, 573 durch nichtnennung aus.
es ist wirklich nur eine garage, der nutzer ist nicht wohnraummieter bei mir.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
04.01.2007 | 09:02
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:
Grundsätzlich gibt es auch bei einem Mietvertrag über ein Grundstück die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung (Mietrecht) aus wichtigem Grund.
Richtig ist allerdings, daß ich versehentlich die Kündigungsfrist der Vorschrift über Wohnraum nach § 573 a BGB entnommen hatte statt derjenigen nach § 580 a BGB.
Die Kündigungsfrist bei dem hier vorliegenden Vertrag beträgt, da die Miete jährlich im voraus bezahlt wurde, drei Monate, § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Es gibt allerdings anders als bei Verträgen über Wohnraum keine Verlängerung der Kündigungsfrist bei länger bestehenden Verträgen.
Sie können daher den Mietvertrag über das Grundstück mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Ausführungen zu den Voraussetzungen des Zugangs bleiben gegenüber der Ausgangsantwort unverändert.
Ich hoffe Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Terlinden
Rechtsanwältin
