Antwort vom
28.12.2006 | 19:37
Sehr geehrter Fragesteller,
man könnte an eine
Kündigung (Mietrecht) nach
§ 564 b IV Nr. 1 BGB (alte Fassung!, jetzt
§ 573 BGB, siehe unten)) denken. Aber eine auffassung sagt dazu: Dem Vermieter, der nach Vertragsabschluss mit dem Mieter das von ihm ebenfalls bewohnte Gebäude baulich so umgestaltet, dass es zum Zweifamilienhaus wird (Zusammenlegung mehrerer Wohnungen), ist grundsätzlich die
Kündigung (Mietrecht) nach
§ 564b IV Nr. 1 BGB verwehrt. Die Begründung lautet, der Mieter dürfe nach dem Bestand des Hauses bei Vertragsabschluss darauf vertrauen, dass die Kündigung des
§ 564b IV BGB gegen ihn nicht bestehe und auch nicht entstehen könne.
Die wohl herrschende Auffassung sagt:
Die angemessene wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3, aktuelle Fassung) muss rechtmäßig sein. Der Vermieter muss konkrete Verwertungsabsichten haben. Ob die Verwertung angemessen ist, richtet sich nach den konkreten wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen des Vermieters. Hierbei muss aber auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Die Vorschrift enthält einen erheblichen Bewertungsspielraum und erfordert eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls.
Zu denken ist an Sanierungsmaßnahmen, wenn der Abbruch und Wiederaufbau eines Wohngebäudes wirtschaftlich geboten ist. Neben dem Interesse des Vermieters ist auch das öffentliche Interesse an der Sanierung zu berücksichtigen. Der Wille zum Modernisieren allein reicht nicht aus. Denkbar ist auch der Fall, dass ein Einfamilienhaus zu einem wirtschaftlich angemessenen Preis nur unvermietet veräußert werden kann. Gleiches gilt bei einer Eigentumswohnung, die als Kapitalanlage nicht in Betracht kommt und deshalb bloß von Erwerbern, die selbst einziehen wollen, nachgefragt wird. Zu denken ist aber auch an eine wirtschaftlich gebotene Grundrissänderung (Zusammenlegung oder Aufteilung der Räume in marktgängige Wohnungen, vgl. RE BayObLG
NJW 1984, 372 betreffend Einrichtung von Bad und WC). Die Zusammenlegung von mehreren Wohnungen fällt nicht unter das Zweckentfremdungsverbot (BVerfG ZMR 1992, 87). Der Vermieter kann sich auf einen Mindererlös der vermieteten Wohnung auch dann berufen, wenn er selbst die Wohnung ebenfalls vermietet erworben hat (OLG Koblenz
ZMR 1989, 216). Allerdings bleibt dieser Umstand bei der Bewertung des Nachteils als erheblich nicht außer acht (LG Berlin
NJW-RR 1995, 332).
Erhebliche Nachteile erleidet der Vermieter, wenn eine wirtschaftlich rentable Nutzung verhindert wird, z. B. wenn nur geringe Einnahmen und im Verhältnis hierzu hohe Aufwendungen keine angemessene Rendite des gebundenen Kapitals ermöglichen. Die Einbußen dürfen keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwarten. Die Einbußen des Vermieters sind nicht erst dann zu berücksichtigen, wenn der Eigentümer in Existenznot gerät (BVerfG
NJW 1989, 972). Die Nachteile müssen noch nicht eingetreten aber mit hinreichender Sicherheit in naher Zukunft zu erwarten sein. Ein Mindererlös von 30% bei einem Verkauf ohne Räumung rechtfertigt die Kündigung noch nicht (BVerfG
NJW 1992, 361), ebenso wenig wie eine noch nicht kostendeckende Miete. Ein Minderwert von 70% hingegen rechtfertigt eine Kündigung (BVerfG
NJW 1991, 3270).
Wegen nicht angemessener Miete bleibt der Vermieter auf die Möglichkeit der
Mieterhöhung nach
§§ 558 ff. BGB beschränkt. Deshalb ist eine beabsichtigte Vermietung an einen anderen zu einer höheren Miete allein kein Kündigungsgrund.
(aus Gramlich, Mietrecht, 8. Auflage 2001)
Nach Abs. 2 Nr. 3 können grundsätzlich alle Verwertungsabsichten berücksichtigt werden, mit Ausnahme derer, die nach Abs. 2 Nr. 3 HS. 2–4 ausdrücklich ausgeschlossen sind. Beispiele: der Verkauf des Hauses oder der Wohnung (BVerfG
DWW 1989, 77; OLG Koblenz RE 1. 3. 1989
WuM 1989, 164); die Vermietung der Wohnung als Geschäftsraum; die Nutzung der Wohnung für eigene gewerbliche Zwecke (AG Bergheim
WuM 1991, 164); der Abriss des Hauses um das Grundstück anderweitig zu verwerten (AG Düsseldorf WuM 1991, 168); grundlegende Modernisierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen (BayObLG RE 17. 11. 1983
WuM 1984, 16; LG Karlsruhe WuM 1991, 168). Dies gilt auch dann, wenn die Räume nach der Modernisierung zu einem höheren Mietzins als Wohnung weitervermietet werden sollen (AG Köln WuM 1991, 170); die Zusammenlegung zweier Kleinwohnungen zu einer Großwohnung (LG Berlin GE 1989, 311), die Aufteilung einer Großwohnung in mehrere Kleinwohnungen (LG Hamburg
WuM 1989, 393). (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage 2004)
Es gibt mithin einige Urteile, die ein Sonderkündigungsrecht wegen Wohnungszusammenlegung bejahen (LG Bonn
ZMR 1992, 114). es kommt aber entscheidend auf den Einzelfall an. Eine ausführliche Erörterung kann nur nach Übermittlung weiterer Informationen erfolgen und ist für diese Forum ungeeignet.
Mit freundlichem Gruß
Henrik Momberger
www.gruemo.de
564b BGB aF entspricht ohne inhaltliche Änderung 573 BGB nF
Abs. 1 S. 1 entspr. dem bish. § 564b Abs. 1.
Abs. 2 entspr. dem bish. § 564b Abs. 2.
Abs. 3 S. 1 entspr. der h.M. zum bish. § 564b Abs. 3
Abs. 3 S. 2 ist dem bish. § 564b Abs. 3 nachempfunden.
Abs. 4 entspr. wörtlich dem bish. § 564b Abs. 6.
Nachfrage vom Fragesteller
28.12.2006 | 19:51
MEine Mutter hat ein 12 Familienhaus, allerdings bestehend meist aus sehr kleinen Einzelwohnungen.
sie hat zudem erheblioche Schulden.
Es gibt hierbei um zwei Wohnungen die auf einer Etage sind, die nebeneinander liegen und früher mal eine wohnung waren.
Mein Mutter will nun diese beiden Wohnungen wieder zusammenführen, da in der einen Wohnung kein Bad etc ist und sie wahrscheinlich nur die beiden Wohnungen zusammen wieder vermieten kann.
Denn:
Die eine Wohnung ist zu klein und hat kein Bad, die andere ist von der aufteilung wegen der fehlenden zwei Zimmer nun zu verbaut.
Meine zweite Frage bezieht sich nochmal auf den Kpündigungsgrund der Moderbisierung, den sie ja öfters angesprochen haben.
Ist es demnach möglich, bei einer einfachen Ankündigung der Modernisierung den Mietern zu kündigen.
Meines Wissens gibt es für solche Fälle Modernisierungzuschläge, die bei Akzeptanz des Mieters eine Kündigung (Mietrecht) des Vermieters doch ausschliessen.
Die von ihnen erwähnte Kündigung (Mietrecht) bei ETWs ist mir noch unklar.
Ist es so, dass die bloße Ankündigung der Veräußerung meiner Eigentumswohnung reichen würde, um hier den darin befindlichen Mieter zu kündigen ?
Ein Beweis bleibt man sicher immer schuldig, denn welcher Käufer kauft im Einzelfall schon eine ETW mit einem Mieter drin, wenn ja der Käufer diese für sich selber braucht.
Die Gefahr so einen Prozess zu verlieren für den Erwerber im Nachinaien ist ja trotzdem beträchtlich.
Danke
Ergänzung vom Anwalt
02.01.2007 | 13:08
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Rückfrage beantworte ich Feiertagsbedingt ein wenig spät, was ich zu entschuldigen bitte, wie folgt:
Sie müssten eine
Kündigung (Mietrecht) unter genauer Bezeichnung des Kündigungsgrundes überreichen.
Ist es so, dass die bloße Ankündigung der Veräußerung meiner Eigentumswohnung reichen würde, um hier den darin befindlichen Mieter zu kündigen ?
Nein, dass alleine dürfte kaum ausreichen.
Konkret zum Fall: Es sollen zwei Wohnungen auf einer Etage zu einer Wohnung zusammengelegt werden. Dabei verhät es sich so, dass eine Wohnung über kein Bad verfügt.
Sprechen Sie eine
Kündigung (Mietrecht) gemäß
§ 573 II Nr. 3 BGB aus. Legen Sie konkret dar, ab wann und wie die Wohnungen zusammengelegt werden sollen. Legen Sie insbesondere dar, dass der Zusammenlegung wirtschaftliche Aspekte zu Grunde liegen und dass die nicht vermietete Wohnung weder über ein Bad, noch über ein WC verfügt, deswegen nicht vermietet werden kann und im Zuge der Zusammenlegeung entsprechend modernisiert werden soll.
Denn die ein berechtigtes Interesse des Vermieters erfordernde Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch Kündigung ist nur möglich bei Wegfall der Wohnung durch die geplante Baumaßnahme und Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks usw. bei Fortsetzung des Mietverhältnisses,
§ 564 b Abs. 2 Ziff . 3 BGB - und dies nur in den alten Bundesländern.
Die vorgenannte Kündigungsmöglichkeit wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der
Immobilie ist in den neuen Bundesländern gemäß Art.
232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen.
Eine einfache Ankündigung der Modernisiserung dürfte nicht ausreichen. Eine Kündigug unter Einhaltung der Darlegung der benannten Punkte schon.
Ich hoffe Ihnen eine hinreichende Hilfestellung gegeben zu haben.
Mit freundlichem Gruß
Henrik Momberger
www.gruemo.de
