Durchfahrtsrecht & Wegerecht (sächs.BauBO)

Antwort

von
Rechtsanwalt Heiko Tautorus
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

"Eine Sicherung des Wegerechtes im Grundbuch (privatrechtliche Sicherung) ist immer erforderlich, da eine Baulasteintragung öffentlich-rechtlicher Natur ist.
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Interessant ist vor Allem der letzte Satz, dessen Brisanz wird nicht zu beurteilen wissen."

Einen eigenen Anspruch geben Ihnen die eingetragenen Baulasten nicht. Falls das Geh- und Fahrrecht jedoch beeinträchtigt wird, können Sie bei der Bauaufsicht einen Antrag auf Wiedereinräumung stellen. Die Behörde hat jedoch ein Ermessen auszuüben.

"Auf der einen Seite könnte das bereits vorliegende Wege- und Leitungsrecht ausreichen, weil lege artis so im Regelfall verfahren wird - und die Durchfahrt auch für uns als "nicht-öffentlich-rechtlicher-Natur" gesichert ist"

Sie haben nach derzeitigem Vortrag keine nicht-öffentlich-rechtliche Sicherung des Wege- und Leitungsrechtes.

"Wir möchten auch nicht den Eigentümer des Weges erst auf Inspirationen / Denkanstössen zu möglichen Versagensgründen (im Zuge einer Nichtzustimmung) aufmerksam machen."

Richtig, der Nachbar könnte Gedanken im Hinblick auf eine Geldrente hegen.

"Vorstellbar unsererseits wäre auch der Erwerb dieser Fläche (Erbpacht, Kauf, …), wo zum Inhaber jedoch noch kein Kontakt besteht, weder durch uns - noch durch den derzeitigen Eigentümer des Grundstücks..
Oder eben das Angebot zur Unterhaltung / Grundsicherung der Zufahrtsfläche gegen eine Eintragung in dessen Grundbuch.
Freiwillig wird er dies m.E. kaum tun. Wer beschneidet sich schon nutzlos / gewinnlos auf eigenen Grund und Boden.
Gibt es hierzu Erfahrungswerte - insbesondere der Entschädigungsleistung."

Die vertragliche, einverständliche Lösung ist meistens die Wirtschaftlichste. Kein Rechtsstreit, kein Festsetzungen durch das Gericht.

Die Entschädigungsleistung wird entweder (Regel) nach der Wertminderung des dienenden Grundstückes berechnet. Einfacher Ansatz: In Anspruch genommene Fläche x Verkehrswert x ortsüblicher Zinssatz ergibt die jährliche Rente.
Es gibt Faktoren, wie Intensität der Nutzung, Verminderung der Bebaubarkeit des dienenden Grundstücks,..., die die Berechnung beeinflussen können.
Die andere Möglichkeit ist die Berechnung nach dem Wertzuwachs für das herrschende Grundstück.

Das Gericht würde für die Berechnung einen Sachverständigen heranziehen, wenn sich die Parteien auch im Hinblick auf die Kosten des Gutachtens nicht einigen können.

Es kann eine geringe jährliche Rente oder eine relativ hohe Einmalzahlung vereinbart werden.

"Ein Anwalt schreibt hier zu einer ähnlichen Frage:
"allerdings spricht § 1018 BGB davon, dass eine Grunddienstbarkeit eingeräumt werden „kann…
es kann aber auch ein Anspruch des Nachbarn auf die Einräumung eines solchen Wegerechtes geben…
es muss für die Nachbarn eine unzumutbare Härte darstellen, wenn ihnen die Grunddienstbarkeit nicht eingeräumt wird…"

Der Kollege wurde explizit zur Grunddienstbarkeit befragt. Aus dem Sachverhalt war nicht erkennbar, ob, wie bei Ihnen, nicht ein auch Notwegerecht besteht.

Denn der Eingriff in die Rechte Ihres Nachbarn, was bei einer gerichtlichen Anordnung einer Grunddienstbarkeit der Fall wäre, kann und erfolgt nur, wenn kein milderer Eingriff möglich ist.

"--> es gibt in unserem Fall keinerlei andere Zuwegung zum Grundstück"

Damit sind die Voraussetzungen eines Notwegerechtes §§ 917, 918 BGB erfüllt.

Ihr Nachbar wäre auf Ihr verlangen zur Duldung des Notwegerechtes verpflichtet.

Die Duldung eines Notwegerecht wird gesetzlich bestimmt, durch eine Geldrente ausgeglichen.

Für das Leitungsrecht, welches analog dem Notwegerecht aus den §§917, 918 BGB entnommen wird, gehen jedoch die §§ 19ff. SächsNRG vor.

Empfehlung:

1.
Verringern Sie den Kaufpreis im Hinblick auf die fehlende Grunddienstbarkeit so, dass Sie mit Ihrem neuen (dauerhaften) Nachbarn, ein für ihn und Sie genehmes Ergebnis treffen können. Der Nachbar wird dem Angebot eines Zahlungseingangs und der genauen und verbindlichen Regelung der Nutzung sicher nicht ablehnend gegenüberstehen.

2.
Sie verhalten sich still und setzen im Streitfall zunächst auf das Bauaufsichtsamt. Des Weiteren ist die gerichtliche Durchsetzung des Notwegerechtes möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine ausreichende Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.