WEG-Verwaltung und alle anderen Eigentümer im Streit gegen einen Miteigentümer

Vorabinformationen
Grundlagen des Verhältnisses von Verkäufer/Verwalter zum Käufer bei unserem Problem

Ende Dezember 2008 haben wir einem langjährig von uns im Geldanlagebereich betreuten Kunden eine Wohnung im Dachgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses mit 9 Einheiten verkauft.
Zuvor hatten wir den Käufer (künftig KK genannt=Kunde/Käufer)die Wohnung gezeigt und auch darüber informiert, dass wir für den hinteren Teil der Wohnung den Ausbau zweier Gauben beantragt und genehmigt bekommen haben.
In der Teilungserklärung war der Gauben-Ausbau bereits festgelegt gewesen und es bedurfte dafür keiner weiteren Zustimmung von KK oder anderer Eigentümer.
Alle Pläne für den Ausbau und dessen Genehmigung, Kostenkalkulationen etc. haben wir dem Käufer, teilweise schon lange vor dem Kauftermin mit übergeben gehabt.

Käufer ändert Um-/Ausbauvorhaben und bestimmt den Ablauf und die Bedingungen der entsprechenden Baumaßnahmen

Der Käufer wollte zusätzlich noch für diesen hinteren Teil der Wohnung bodentiefe Fenster zur Straßen-Seite und zur Hof-Seite einen sehr breiten Balkon anbringen lassen.
Als Verwalter dieses WEG-Wohn- und Geschäfts-Hauses haben wir drei außerordentliche Eigentümersitzungen, bzw. Umlaufentscheidungen für dieses Hauses organisiert und jeweils den anderen Eigentümern die Zustimmung für die zusätzlichen Änderungen empfohlen und auch jeweils das einstimmige Zustimmungsvotum erreicht. Immerhin konnte dieser Um- und Ausbau auch die Attraktivität des imposanten Jahrhundertwende-Hauses durchaus weiter verbessern helfen.

Finanzielle Folgen

Natürlich waren diese weiteren Maßnahmen mit einem so, von dem neuen Eigentümer nicht kalkulierten Zeitaufwand und damit auch der nicht Vermietungsfähigkeit und daraus resultierenden Mietausfällen belastet.
Wenn auch KK sich ausdrücklich jegliche Einmischung von uns in die Auswahl der Handwerker, Bauunternehmer, Statiker, Prüfstatiker und Architekten verbeten hatte und insbesondere verhindern wollte, das wir in seine Preisverhandlungen Einblick erhalten, hat er dennoch, den von uns für die Vorabkalkulation beauftragten Bauunternehmer (im Folgenden BU genannt) auch seinerseits als Generalunternehmer engagiert gehabt. Uns wurde von dieser Seite berichtet, dass er ständig weitere Sonderwünsche hatte, ununterbrochen auf der Suche nach Zeit- und Preisreduzierungen war und eine fast nicht zu bewältigende Kommunikations-Anforderung an den BU hatte.
Auch uns versuchte er schon zu dieser Zeit permanent in die Mit-Haftung für seine Kosten-treibende Entscheidungen zu nehmen. Wir haben eine Begleitung seiner Baumaßnahmen jedoch abgelehnt.
Für seine Baumaßnahmen engagierte der KK den Bauunternehmer, der uns auch zuvor schon erste Kalkulationen dafür erstellt hatte.

Schäden aus der Bautätigkeit

Beginn der Umbaumaßnahmen war ca. Februar 2009 und sie wurden Anfang November 2009 beendet. Schon im Mai 2009 gab es während die Bautätigkeit ein erstes Gasleitungsleck im Haus. Ende Oktober 2009, also gegen Ende der Baumaßnehmen mussten wir dann das zweite Gasleitungsleck reparieren lassen. Schon im September 2009 wurde uns von der Mieterin der Wohnung darunter berichtet, dass es Risse in der Fassade gäbe, die es vorher nicht gegeben habe und dass durch diese Risse Wasser in die Wohnung eintritt und im Oktober sogar ein richtig großes Loch von oben, aus der Dachgeschosswohnung in die Küche der Wohnung darunter von dieser reklamierenden Mieterin. Wir haben über diese Schäden KK jeweils informiert gehabt und dieser hat genauso regelmäßig alle Zusammenhänge zu seiner Bautätigkeit zunächst abgestritten gehabt. In der Folge wurden die Wasserschäden in der Wohnung darunter immer schwerwiegender, das Wasser lief teilweise regelrecht an den Wänden runter und die Mieter zogen vorübergehend in ein Hotel. Wir schalteten für die Beurteilung von Ursache und Wirkung der Gasrohrleitungsschäden einen Sachverständigen der Handwerkskammer und für die Beurteilung von Ursache und Wirkungszusammenhängen der fast 16 Monate lang immer wieder auftretenden Wasserschäden insgesamt 8 Mal einen vereidigten Sachverständigen eines renommierten Büros ein.
Als Hauptursache für die Wasserschäden sieht dieser Sachverständige Mängel bei den Aus- und Umbauarbeiten des KK. Das sieht übrigens auch ein von KK beauftragter Sachverständiger fast identisch.

Rechtliche Auseinandersetzungen und andere Belastungen die wegen der Schäden entstanden sind

Nach langen sehr umfangreichen Schriftverkehr etc. und einigen erfolgreichen Abmahnungen gegen KK, sowie 5 erfolgreichen gerichtlichen Auseinandersetzung der WEG vertreten durch uns, die Verwaltung und einer vom Landgericht HH abgewiesenen Klage von KK gegen uns, meiner Frau und mich als Verkäufer der Wohnung von KK, geht dieser nunmehr in Berufung vor das Oberlandesgericht.

Gleichzeitig versucht er durch manipulative Interpretation von Teilkopien dieses letzten Urteils gegen ihn, die anderen Eigentümer dazu zu bewegen, uns nicht bei der Verfolgung der Schadenersatzansprüche der von uns vertretenen WEG gegen KK zu unterstützen. Zuvor schon hatte er immer wieder erfolglos die anderen Eigentümer gegen uns in Stellung zu bringen versucht. So hat er beispielsweise im Juli 2011 alle Eigentümer angeschrieben gehabt, und zunächst so getan als ob er alle Rechts-Auseinandersetzungen gewinnen würde. Sollte das jedoch nicht der Fall sein, hätte er genug Geld die Verwaltung durch alle Instanzen zu jagen, wenn die anderen Eigentümer uns weiterhin unterstützen, auch diese nachhaltig anzugreifen.

Seit nunmehr Mitte 2009 beschäftigt KK ununterbrochen die Verwaltung mit sehr vielen Briefen, Mails, Faxen und früher auch Telefonkontakten* die häufig mit Reaktions-Vorschriften verbunden waren und mit Einschüchterungen, Drohungen. Zu solchen Drohungen gehörte auch ein Fax zu Heiligabend 2009 um 11.30 Uhr an uns privat mit einer sogenannten letzten Mahnung.
Völlig unbeeindruckt von den bisher erfolglosen Beschlussanfechtungen und Hausgeldzahlungs-Teilverweigerungen sucht er ständig neue Konfliktfelder um uns zu ermüden, die Gemeinschaft gegen die Hausverwaltung, oder aber einzelne Eigentümer, die sich zu sehr gegen ihn und seine Linie zu positionieren wagen, mindestens mal vorzuwarnen.

Entsprechend seinem Rundbrief vom Juli 2011 (siehe oben) scheint die unmittelbar fehlende Erfolgsaussicht seiner Angriffe und seiner Prozessführungen für ihn kein Hindernis für die Fortsetzung dieses Verhaltens zu sein. Wie er schon zu verstehen gab, er hat genug Geld dafür.

Differenzen und mangelndes Vertrauen in den uns bisher vertretenden Anwalt

Mittlerweise hatte aber der uns bisher vertretende Rechtsanwalt für den Eigentümer der Wasser-geschädigten Wohnung ebenfalls die Rechtsvertretung auf Basis von Sach-Zu-Arbeiten der Hausverwaltung weitestgehend erfolgreich übernommen.
In der Berufungsverhandlung vor dem Landgericht machte der Anwalt jedoch Fehler. Als Folge der Fehler hat er dann versucht uns, die WEG, aus uns nicht überzeugenden Gründen, nachträglich und sehr nachhaltig mit in seine Klage für den geschädigten Eigentümer in einen Vergleich einzubeziehen. Er ist dabei auch soweit gegangen, dass er für diesen Druck auf uns eine Koalition mit dem bisher gemeinsamen Gegner, den Schaden zu verantwortenden KK eingegangen ist. KK hat uns in diesem Zusammenhang mit Schadenersatzforderungen gedroht, wenn wir diese Vergleichsverhandlungen nicht unterstützen oder gar torpedieren sollten.
Wir haben das aus inhaltlichen Gründen (hier wurde ein Vergleich zu Lasten der WEG gesucht) und aus taktischen Gründen und weil das Gesetz diesen nachträglichen Beitritt nicht vorsieht, trotz Drohungen und Einschüchterungen, einen Beitritt abgelehnt.

Darüber hinaus sind wir nur sehr lückenhaft über das Parallelverfahren unterrichtet worden.

Möglicherweise auch wegen unserer Ablehnung werden wir mittlerweile nunmehr auch vor Gericht von „unserem" Anwalt nur noch sehr zurückhaltend vertreten, er informiert uns über anstehende Gerichts-Verfahren nicht oder unvollständig und nicht zeitnah über den Prozessstand und über Mitteilungen des Gerichts und auch nicht über Gerichtstermine, bzw. deren Änderungen. Zunehmend häufig müssen wir diese Informationen auf den Verdacht hin, es müsste ein bestimmter Termin eigentlich bestehen, in seinem Büro oder bei Gericht erfragen.

So sind wir erst nach telefonischer Abfrage Anfang dieser Woche in seinem Büro darüber informiert worden, dass er
a) in Urlaub gefahren ist und das
b) ein Gerichtstermin, der im Juni stattfinden sollte und zu dem wir, die Verwaltung geladen worden waren, von ihm, ohne Rücksprache mit und ohne Information an uns auf seinen Antrag hin verschoben wurde und dass
c) er einfach so, wiederum ohne Rücksprache mit uns, gegen die Berufung von KK, in unserem Namen Widerspruch gegen diese Berufung eingelegt hat.

Auch über den Verbleib anderer Schriftstücke sind wir nicht informiert. So ist das mit ihm nie abgesprochen gewesen und das wollen wir auch nicht.

Was wir wollen

Wir haben kaum mehr irgendwelches Vertrauen in diesen Anwalt und suchen einen Anwalt der uns als WEG-Verwalter berät und gegebenenfalls unterstützt. Derzeit wären folgende Zahlungsaufforderungen und gegebenenfalls Klagen zu führen
-Schadenersatzforderungen beispielsweise für 7 Gutachten,
-Hausgeldklage,
-Abweisung der noch ausstehenden und einzigen noch nicht gewonnen Beschlussanfechtungsklage etc. und insbesondere
-unsere nicht im Verwaltervertrag vorgesehenen außerordentlichen Aufwendungen infolge der geschilderten Auseinandersetzungen. Wir haben alle Gespräche und Zeitverbrauche detailliert aufgelistet und für alle Vorgänge sind neben dieser Liste die Schriftsätze etc. aufgeführt und das Ganze auf eine CD gebrannt.
Eine dadurch bewirkte äußerst schnelle Übersicht und die Datenaufarbeitung und für den Anwalt erstellte Vor-Interpretation (beispielsweise Zeitpunkt und Ereigniszuordnung und Verknüpfung) durch uns, haben sicherlich mit dazu beigetragen, das alle 6 bisher vor Gericht ausgetragenen Auseinandersetzungen gegen KK vollständig zu unseren Gunsten entschieden wurden, bzw. dass der Gegner auf die Feststellung der hohen Aussichtlosigkeit seiner Klage durch das Landgericht HH, diese zurückgezogen hat.
Aus oben genannten Gründen sehen wir „unseren" Anwalt in einem Interessen-Konflikt und wir suchen deshalb einen anderen Anwalt/eine andere Anwaltssozietät.

Unsere Anwalt-Suche bezieht sich nicht nur auf diese WEG, sondern auf 3 weitere in Hamburg - Harburg, deren Verwalter wir sind und in denen wir derzeit keine Prozesse und ähnliche Verfahren anhängig haben.

Unsere Frage und unsere Bitte

1. Können Sie uns dafür eine kompetente und verlässliche Anwaltssozietät, möglichst in Hamburg oder näherer Umgebung nennen?

2. Bitte geben Sie uns Auskunft über die rechtlichen Grundlagen und Formvorschriften für die Beanspruchung der Erstattung unserer außerordentlichen Aufwendungen für einen in rund 40 Monaten entstandenen Zeitverbrauch von derzeit rund 1.200 Stunden. In allen Phasen hat uns der Beirat mit Rat und Tat unterstützt, sein Zeitverbrauch dafür ist etwa 120 Stunden in den etwa 3,5 Jahren. Ein Gesamt-Zeitverbrauch für eine Verwalter- und Beirats-Tätigkeit die im Verwaltervertrag so nicht explizit vorgesehen ist, aber dennoch notwendigerweise für die skizzierten Auseinandersetzungen erbracht werden musste. Es ging und geht ja auch immer noch, um die Sicherheit der Bausubstanz, der Mieter insbesondere bei den Gasleitungsrohrlecks, und um die Vermietbarkeit des ganzen Hauses. Noch immer sind die Baumängel nicht vollständig beseitigt.