17.06.2012 | 07:43
Antwort
von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
342 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für die Anfrage über das Online Portal frag-einen-anwalt.
Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.
Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen.
Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:
Die Bezeichnung des Beschlussgegenstands "Wirtschaftsplan" in der Einladung zur Eigentümerversammlung deckt grundsätzlich auch die Beschlussfassung über eine Erhöhung der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage( So das Bayerische Oberste Landesgericht, Beschluss vom 05.10.2000, Az.:2Z BR 59/00).
Die Erfolgsaussichten einer Anfechtung des Beschlusses wären daher eher gering, wenn sich nicht weitere Anfechtungsgründe finden lassen.
So heißt es z. B. in einer Entscheidung des AG Hannover, Urteil vom 09.04.2009, 480 C 545/09 wie folgt:
"Dabei ist es aber nicht erforderlich, dass alle Detailpunkte in die Einladung aufgenommen werden. Eine stichwortartige Bezeichnung reicht aus, um dem berechtigen Informations-bedürfnis der Wohnungseigentümer zu genügen. Nach der Entscheidung der bayrischen obersten Landesgerichts in NJW/RR 2001, 374 reicht es für eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage bereits aus, wenn in der Tagesordnung als Beschlussgegenstand „Wirtschaftsplan" angegeben ist (vgl. Bärmann WEG-Kommentar, 10. Auflage, § 23 Randziffer 79)."
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.
Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
17.06.2012 | 08:04
Guten Tag,
leider haben sie scheinbar meine Frage falsch verstanden. Mir geht es nicht darum Instandhaltungsrücklage nachträglich zu erhöhen, sondern mir geht es darum als das der Ansatz für Reparaturen und Instandhaltung NICHT die Rücklage im Wirtschaftsplan als zu gering angesetzt worden ist. In der Eigentümerversammlung beschließen aber die anwesenden Eigentümer Reparaturmaßnahmen in Höhe von 6.000 € circa. Diese Kosten sollen ausschließlich über den Wirtschaftsplan finanziert werden. Der Wirtschaftsplan für Reparaturen (nicht Rücklage) weißt aber nur einen Wert von 3000 € an Reparaturen aus. Ergänzungen zur Tagesordnung beziehungsweise zum Tagesordnungspunkt "Wirtschaftsplan" hier eventuell den Kostenansatz von 3000 € auf beispielsweise 6500 € anpassen zu können besteht nicht. Eine Finanzierung dieser Kosten über die Rücklage ergibt sich nicht, da dieses Objekt erst vor kurzem aufgeteilt worden ist und die Rücklage einen solchen Wert noch nicht hergibt.
Die Frage die sich nun stellt ist, darf ich doch innerhalb der Versammlung über einen anderen bzw korrigierten Wirtschaftsplan beschließen, als dieser wie er jedem Eigentümer zugestellt worden ist nämlich in dem Punkt, als dass der Ansatz von 3000 € auf 6500 € bei reinen Reparaturen (nicht die Rücklage) hoch gesetzt wird dieser Wirtschaftsplan korrigiert wird, und jedem Eigentümer zusammen mit dem Protokoll verständigtet. Dieser korrigierte Wirtschaftsplan soll entsprechend gelten. Ist diese Möglichkeit erlaubt noch innerhalb der Versammlung einen eigentlich übersandten Wirtschaft in einem Ansatz wie Reparaturen zu korrigieren und neu zu beschließen?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
17.06.2012 | 08:52
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Nachfrage, worauf ich wie folgt Stellung nehme.
Den Ausgangspunkt Ihrer Fragen habe ich schon richtig verstanden. Vielleicht machen die folgenden Ergänzungen meine Antwort besser verständlich:
Bei der Prüfung der Frage, ob ein Beschluss der Eigentümerversammlung rechtmäßig zu Stande komment sind (1) formelle und (2) materielle Rechtsfehler in Betracht zu ziehen.
1)
Die Frage, ob die Einberufung/Ladung der Eigentümerversammlung rechtmäßig erfolgt zählt dabei zu den formellen Erfordernissen an die Beschlussfassung.
Diesbezüglich habe ich in meiner Antwort die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts, Beschluss vom 05.10.2000, Az.:2 Z BR 59/00 und des
AG Hannover, Urteil vom 09.04.2009, 480 C 545/09 angeführt.
Demnach halten die Gerichte eine stichwortartige Bezeichnung der Tagungspunkte grundsätzlich für ausreichend. Z.B.: Top Reparaturen, Wirtschaftsplan etc.
Da der Ansatz für Reparaturen und Instandhaltung im ursprünglichen Wirtschaftsplan zu niedrig angesetzt war, könnte zwar dazu führen, dass sich die Eigentümer auf die Versammlung nicht hinreichend vorbereiten konnten. Wie gesagt hält die Rechtsprechung eine stichwortartige Bezeichnung der Tagungspunkte für grundsätzlich ausreichend.
2)
Eine andere Frage ist, ob der Beschluss auch materiell rechtmäßig ist. Hierauf zielt wohl insbesondere Ihre Nachfrage ab.
Hierzu nehme ich weiter wie folgt Stellung:
a) Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass eine Verdoppelung der Instandhaltungsrücklagen unverhältnismäßig hoch wäre, gibt es nicht.
Auch eine Finanzierung der Reparaturen über (Erhöhung der) Instandhaltungsrücklagen ist üblich.
b) Letztlich entscheidend ist wohl, ob die Erhöhung der Instandhaltungsrücklagen überhaupt erforderlich, also wirtschaftlich sinnvoll, ist.
Festzuhalten bleibt, dass Reparaturmaßnahmen ebenso wie der Wirtschaftsplan mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können.
Alles in allem gehe ich vorbehaltlich einer Prüfung der Ihnen vorliegenden Unterlagen davon aus, dass der Beschluss formell rechtmäßig ist bzw. dass jedenfalls das Gericht zu diesem Ergebnis gelangen würde. Die einschlägige Rechtsprechung habe ich angeführt.
Wenn sich die geplanten Reparaturen und der Wirtschaftsplan im Rahmen der Wirtschaftlichkeit bewegen, so sollte der Beschluss auch materiell rechtmäßig zu Stande gekommen sein. Gerne stünde ich Ihnen Rahmen eines Mandates für die Klärung weiterer Fragen und eine Interessensvertretung zur Verfügung.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt
17.06.2012 | 07:44
§ 28 WEG
Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
1.die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
2.die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
3.die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
Eingrenzung vom Fragesteller
16.06.2012 | 22:43
