29.05.2012 | 10:24
Antwort
von
Rechtsanwalt Patrick Hermes
264 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Entscheidend ist hier die Vorschrift des
§ 11 Abs. 1 Satz 3 EStG. Danach können Einnahmen und müssen Ausgaben, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren geleistet werden, auf den entsprechenden Zeitraum gleichmäßig verteilt werden. Sie haben somit ein Wahlrecht, ob Sie die Zahlung im Jahr des Zuflusses versteuern oder gleichmäßig auf den Zeitraum für die die Zahlung erfolgt verteilen.
2. Bei der Vermietung an Angehörige gelten folgende Grundsätze:
Beträgt die Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete, wird das Mietverhältnis und damit Ihr Verlust aus Vermietung und Verpachtung ohne weitere Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht anerkannt.
Beträgt die Miete weniger als 75 %, aber mindestens 56 % der Marktmiete, ist die Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose, die für 30 Jahre zu erstellen ist, zu prüfen. Fällt diese positiv aus, wirft also die
Immobilie einen Totalgewinn ab, sind die Werbungskosten und damit die Verluste in voller Höhe anzuerkennen.
3.Hier sollte eine Verzinsung vereinbart werden, da Sie einen Betrag im voraus erhalten. Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage der Berechnung für Renten aus Kapitalvermögen. Zudem sollte der monatliche Mietzins angegeben werden und ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
29.05.2012 | 22:45
Guten Tag und besten Dank für die schnelle Antwort.
Zu Punkt 2
möchte ich aber noch einmal nachfragen, ob die Mietobergrenze in Form der Kostenmiete mit der ortsüblichen Miete im Sinne der Steuergesetzgebung (für die rd. 400 Wohneinheiten dieser Siedlung) gleichgesetzt werden kann. Die ortsübliche Miete ist außerhalb dieser Postsiedlung zweifelsohne deutlich höher. Kann also die Kostenmiete die Bemessungsgrundlage = Marktmiete für die relevante 75 %-Relation darstellen?
Gilt nicht seit 1. Januar die 66 %-Grenze anstelle der bisherigen 75 % bei der Beurteilung ob das Mietverhältnis und damit Ihr Verlust aus Vermietung und Verpachtung ohne weitere Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht anerkannt wird?
Diese beiden Klarstellungen sind für die Vertragsgestaltung besonders wichtig, daher bedanke ich mich im voraus für eine kurzfristige Rückmeldung.
Mit besten Grüßen,
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
30.05.2012 | 09:22
1. Sie haben Recht, ich muss meine Antwort revidieren ab dem 1.1.2012 gelten 66% der ortsüblichen Miete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug; eine Totalgewinnüberschussprognose wird in den Fällen dann nicht mehr verlangt.
2. Hinsichtlich der "Marktmiete" bezüglich der in der Siedlung geltenden Mietpreise sind diese Preise relevant, da auf die Ortsüblichkeit der Miete abzustellen ist. Sie haben ja immer unterschiedliche Preise, wenn Sie eine Stadt wie München nehmen. Hier kommt es auf den Preis für genau diese Wohnung an bzw. auf die Preise der Vergleichswohnungen innerhalb der Siedlung. Dass "außerhalb" der Siedlung die Mietpreise höher sind, spielt keine Rolle. Zur Sicherheit sollten Sie 3 Vergleichswohnungen heraussuchen, die sich innerhalbder Siedlung befinden, um den Mietpreis
zu bestimmen.
