09.05.2012 | 17:27
Antwort
von
Rechtsanwalt Jan Wilking
451 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Vorbehaltlich anderslautender vertraglicher Regelungen gilt Folgendes: So lange der Vertrag durch den vollmachtlos Vertretenen nicht genehmigt wird, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Sie können daher auch frühestens zum Zeitpunkt der Genehmigung des Vertrages in Zahlungsverzug kommen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2000 -
VIII ZR 326/99). Wird die Genehmigung erst nach Ablauf des im Vertrag bestimmten Leistungszeitpunktes erteilt, sind Sie auch erst ab dem Zeitpunkt der Genehmigungserteilung tatsächlich zur Zahlung verpflichtet.
Verweigert der vollmachtlos Vertretene die Genehmigung, wird der Vertrag endgültig unwirksam und kann nicht weiter vollzogen werden. Um den Schwebezustand zu beenden, können Sie dem vollmachtlos Vertretenen zur Genehmigung eine Frist gemäß
§ 177 Absatz 2 BGB setzen. Die Frist muss mindestens zwei Wochen betragen, kann aber auch länger sein. Erfolgt keine Genehmigung innerhalb der gesetzten Frist, ist der Vertrag ebenfalls endgültig unwirksam. Ggf. bestehen in diesen Fällen aber Ersatzansprüche gegen den Vertreter oder den Vertretenen.
Ein Rücktritt vom
Kaufvertrag kann grundsätzlich erst nach Genehmigung erfolgen (davor ist der Vertrag ja noch schwebend unwirksam). Soll der Rücktritt aufgrund eines Zahlungsverzugs erfolgen, erfordert dies aber regelmäßig zunächst eine Leistungsaufforderung unter angemessener Fristsetzung (
§ 323 BGB).
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
10.05.2012 | 09:31
Sehr geehrter Herr Wilking,
besten Dank für die schnelle Antwort zu meiner Frage, sie ist bestens beantwortet.
Nachfrage: kann der Vertragspartner die Immobilie wegen momentaner Nichtzahlung schließen, darf er das Türschloß wechseln?
Gruß
Bernd Kreuter
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
10.05.2012 | 10:07
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wei folgt beantworten möchte:
Es kommt hierbei in erster Linie darauf an, welcher Termin vertraglich zum Besitzübergang vereinbart wurde. In der Regel wird als Übergabestichtag der Tag der Kaufpreiszahlung vereinbart, so dass Sie vor Zahlung (und Genehmigung des Vertrages) die Besitzübertragung nicht verlangen können.
Haben Sie die Immobilie allerdings bereits im unmittelbaren Besitz, darf der Vertragspartner grundsätzlich nicht einfach die Immobilie schließen bzw. das Schloß auswechseln, denn dies stellt in der Regel eine verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) dar.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
