08.05.2012 | 13:53
Antwort
von
Rechtsanwalt Andreas Siegemund
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Laut des von Ihnen zitierten Abschnittes im Pachtvertrag, können Sie zunächst nur einvernehmlich mit dem Pächter einen höheren Pachtzins vereinbaren.
Scheitert eine solche Einigung, besteht außerdem noch die Möglichkeit, dass Sie eine Anpassung des Pachtvertrages nach
§ 593 BGB verlangen können. Gemäß Absatz 1 dieser Vorschrift ist dafür eine nachhaltige Veränderung der objektiven Umstände erforderlich. Diese Veränderungen müsste zu einem groben Missverhältnis der gegenseitigen Vertragspflichten geführt und dabei die Grenze des Zumutbaren überschritten haben.
Bei der Frage, ob eine nachhaltige Veränderung der Verhältnisse eingetreten ist, ist eine Vielzahl von Umständen zu berücksichtigen.
Sie kann sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof beispielsweise ergeben, „aus der allgemeinen Wirtschaftslage in der Landwirtschaft, der Änderung von Steuern und Abgaben, staatlichen und überstaatlichen Lenkungsmaßnahmen und dem Zustand der Pachtsache ergeben, der durch Naturereignisse und Unglücksfälle verändert sein kann" (BGH in
NJW 1997, 1066)
Konkret auf eine Anpassung des Preises bezogen, hat das OLG Oldenburg (Beschluss vom 19.08.2010,
10 W 13/10) insbesondere der Entwicklung des regionalen Pachtzinses eine erhebliche Bedeutung beigemessen.
--> Das Gericht stellt dabei auf die regionale Durchschnittspacht ab und stellt gleichzeitig klar, dass es nicht allein auf die bei Neuabschlüssen erzielten Preise ankommt!
Auch bei gestiegener Durchschnittspacht darf aber nicht gleichzeitig auf der Seite des Pächters das Verhältnis von Pachtzins zu Ertragswert plötzlich von dem ursprünglich Gewollten völlig abweichen. Es kommt also auch auf den Ertrag des Pächters an
Stimmen ihre Vertragspartner der Anpassung nicht zu, können sie nach
§ 593 Abs. 4 BGB eine Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts herbeiführen.
Nach Ihren bisherigen Schilderungen, kann ich meine Einschätzung nur auf den durchschnittlichen Pachtzins stützen.
Sie nennen einen durchschnittlichen Wert von 273 €/ha.
Auf den konkreten Sachverhalt bezogen habe ich außerdem noch folgende Statistik auf Sachsen-Anhalt.de angesehen:
( http://www.sachsen-anhalt.de/fileadmin/Elementbibliothek/Master-Bibliothek/Landwirtschaft_und_Umwelt/P/Pachtpreise_2010/Pachtpreise-Salzlandkreis-2010.pdf)
Danach betrug der durchschnittliche Pachtzins im Jahr 2010 im Salzlandkreis zumindest bei Grundstücken der Klasse Az. 90 immerhin 348 €/ha.
Ihre Vorstellungen überschreiten beide Werte, so dass sich ein Erhöhungsverlangen wohl nicht allein mit den regional üblichen Pachtpreisen begründen lässt.
Es ist denkbar, dass in Ihrem Fall zwar nicht aufgrund einer höheren Durchschnittspacht, wohl aber aufgrund anderer Umstände eine Anpassung der Pacht gerechtfertigt sein kann.
Trotzdem möchte Ihnen abschließend nicht verschweigen, dass die Gerichte bei einer Preisanpassung immer darauf achten, dass dem Pächter der Vorteil einer von vornherein billig angesetzten Pacht erhalten bleibt (so BGH RdL 1952, 321; OLG Celle AgrarR 1980, 24; OLG Koblenz RdL 1990, 93).
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen konnte.
Sie können natürlich gerne über die Nachfragefunktion mit mir Verbindung aufnehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Siegemund
- Rechtsanwalt -
Nachfrage vom Fragesteller
11.05.2012 | 09:50
Sehr geehrter Herr Siegemund,
Antwort o.k.
Sehe ich das verkehrt, dieses Thema zunächst bis
zum nächster Verpachtungstermin zurück zu stellen?
M. f. G.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
11.05.2012 | 12:40
In Anbetracht der mir bekannten Informationen dürfte es schwierig werden, eine Pachtanpassung durchzusetzen. Insoweit stimme ich Ihnen zu.
An den Preisen bei Neuabschlüssen können sie sich, wie gesagt, nicht orientieren.
Die Gerichte stellen eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung an.
Erst wenn sich die Verhältnisse um 40 - 50 % verschoben haben, können sie eine Anpassung gerichtlich durchsetzen.
Wenn man Ihre Angaben, 1 x AZ 90 x BP 3,0 und 1 x AZ 60 x BP 2,8 mit der oben zitierten Statistik aus dem Jahr 2010 vergleicht kann man aber sehen, dass der durchschnittliche Pachtzins 30 bzw. 28 % über den von Ihnen erzielten Preisen liegt.
Dem müssen Sie nun die Ertragslage der Pachtnehmer gegenüberstellen. Diese ergibt sich, wenn man die Kosten für landwirtschaftliche Betriebsmittel mit den von den Landwirten erzielten Erzeugerpreisen vergleicht.
Die Ertragslage der Landwirte müsste sich demnach verbessert haben, damit ein grobes Missverhältnis entsteht.
Ohne Informationen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen ihrer Pachtnehmer kann ich Ihnen folglich keinen verbindlichen Rat geben.
Falls Sie die Sache trotzdem weiter verfolgen wollen, können Sie sich gern auch direkt mit mir in Verbindung setzen.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Siegemund
- Rechtsanwalt -
