08.05.2012 | 01:28
Antwort
von
Rechtsanwältin Jana Michel
17 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
gern beantworte ich Ihnen Ihre Anfrage unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes.
Wie Sie bereits richtig ausführen ist entscheidend, ob es sich um eine bauliche Veränderung oder eine Modernisierung bzw. modernisierende Instandhaltung handelt.
Modernisierung gem.
§ 559 Abs. 1 BGB versteht sich als „nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts", um der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie oder Wasser zu dienen (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz § 22 Rn 30). Nicht erfasst von der eingeräumten Befugnis sind Umgestaltungen der Wohnanlage als solcher, die das bestehende Erscheinungsbild (Eigenart) verändern. Dazu gehören ein Anbau, z. B. in Form eines Wintergartens, eine Aufstockung oder Entfernung von Gebäudeteilen. (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz § 22 Rn 31). Danach liegt ausweislich des von Ihnen geschilderten Sachverhalts keine Modernisierung vor.
Im Hinblick auf die Abgrenzung der modernisierenden Instandhaltung kommt es darauf an, „ob die Neuerung einen Bezug zur Instandhaltung oder Instandsetzung hat, ob also vorhandene Einrichtungen wegen bereits notwendiger oder absehbarer Reparaturen technisch auf einen aktuellen Stand gebracht oder durch eine wirtschaftlich sinnvollere Lösung ersetzt werden" (BT-Drucks. 16/887 S. 32). Nur in diesem Fall handelt es sich um eine modernisierende Instandhaltung.
Bauliche Veränderung bedeutet jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in seiner bestehenden Form (OLG Frankfurt a. M., Rpfleger 80, 112) oder seinem Erscheinungsbild, die auf Dauer angelegt ist (OLG Zweibrücken, DerWEer 88, 26). Dazu gehört auch die optische Erscheinung des Balkons (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz § 22 Rn 38).
Letztlich ist es eine Einzelfallentscheidung.
Das OLG München hatte dazu entschieden: „Die Installation von Leichtmetallgeländern anstelle von massiven Balkonbrüstungen kann eine modernisierende Instandsetzung darstellen, die mehrheitlich beschlossen werden kann." Beschluss von 14.11.2005 -
34 Wx 105/05
In dem entschiedenen Fall waren die bestehenden Balkonbrüstungen beschädigt und mussten sowieso ausgetauscht werden. Der Einsatz der pflegeleichteren Leichtmetallgeländer wurde als modernisierende Instandhaltung eingestuft, weil es eine über den bloßen Austausch hinausgehende Baumaßnahme war, die eine bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellte. Sprich: das neue, pflegeleichtere und letztlich günstigere Geländer ersetzte das Vorhandene, welches auszutauschen war. Deswegen lag eine modernisierende Instandhaltung vor.
Bei der Ersatzbeschaffung sind die technische Weiterentwicklung und der verbesserte Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse einzuschließen. Eine einstimmig zu beschließende bauliche Veränderung i. S. v.
§ 22 WEG liegt erst dann vor, wenn eine gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand bei Entstehung des Wohneigentums über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht (OLG Hamburg: Beschluss vom 04.08.2003 -
2 Wx 30/03).
Vertretbare Mehrheitsentscheidungen sind in diesem Rahmen hinzunehmen (OLG Hamburg: Beschluss vom 04.08.2003 -
2 Wx 30/03). Aus diesem Grund käme es auch nicht auf Ihre Einwendungen zur Stahlgitterbrüstung an.
Im Umkehrschluss heißt das: Der Austausch ist eine bauliche Maßnahme, wenn er lediglich dem Austausch der vorhandenen Geländer und weder der Verbesserung noch der Reparatur dient. Hierzu haben Sie in Ihrem Sachverhalt keine Angaben gemacht, so dass eine abschließende Beurteilung in Ihrem Fall nicht möglich ist.
Sollte z.B. der Vollwärmeschutz an der Fassade angebracht werden und in diesem Zuge, die grd. nicht abzubauenden Balkone ebenfalls ausgetauscht werden, würde es sich um eine bauliche Maßnahme handeln (BayObLG, Beschluß vom 30. 1. 2003 -
2 Z BR 134/02).
Sehr allgemein könnte man sagen: Wenn der Austausch der Balkone erforderlich war, hat ein Angriff des Beschlusses keine Aussicht auf Erfolg.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
