03.05.2012 | 12:09
Antwort
von
Rechtsanwalt LL.M. Markus Koerentz
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Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:
1.
Sie schildern mir einen Sachverhalt, der zum Umbau, bzw. zur Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums führt. Solche Veränderungen (Versetzung einer tragenden Wand, Einbau einer Balkontüre, Anbau eines französischen Balkons) die auch eine optische Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnungseigentumsanlage durch nachträgliche bauliche Maßnahmen zur Folge haben, sind ein Nachteil i.S.d. WEG und bedürfen deshalb der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
So entschied beispielsweise das Kammergericht bereits am 10.02.1992, Az.
24 W 402/91,
NJW-RR 1992, 1232, dass der nachträgliche Einbau des Dachflächenfensters eine bauliche Veränderung ist. Mit dem Einbau wurde nämlich zwangsläufig in die Substanz der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachkonstruktion eingegriffen. Diese ist zwingend und immer Gemeinschaftseigentum.
Das Kammergericht führte ferner aus, dass zu solchen baulichen Veränderungen grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zwingend erforderlich ist. Wenn Sie diese also nicht fragen, besteht die Möglichkeit, dass Ihre Miteigentümer, bzw. ein Miteigentümer / eine Miteigentümerin die Beseitigung der von Ihnen durchgeführten Maßnahmen verlangt, egal wie viel dies kostet.
2.
Jedes Mitglied der Gemeinschaft hat Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Ausnahmsweise gilt nur dann etwas anderes, wenn die bauliche Veränderung nicht zu einem Nachteil führt. Nachteil liegt immer dann vor, wenn die Maßnahme über das hinausgeht, was bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist.
Umstritten sind solche Nachteile etwa beim Einbau von Dachflächenfenstern, bei Balkonverkleidungen, Markisen und Terrassenverglasungen.
Da Sie substanzverändernde Baumaßnahmen (Versetzen einer tragenden Wand, Einbau einer Balkontüre, Anbringen eines Balkons) beabsichtigen, handelt es sich um eine über eine rein optische Beeinträchtigung hinausgehende bauliche Veränderung. Dementsprechend wird in Ihrem Fall der architektonische Wert Ihrer Wohnungseigentumsanlage verändert.
3.
Maßgeblich Norm für die von Ihnen beabsichtigten Baumaßnahmen ist
§ 22 WEG. Nach
§ 22 Abs. 1 WEG muss jeder Wohnungseigentümer zustimmen dessen Rechte durch die von Ihnen beabsichtigten Baumaßnahmen über das in
§ 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Dementsprechend dürfen keine Nachteile entstehen, die über das bei einem geordneten Zusammenleben Unvermeidliche hinausgehen.
Demnach gehe ich entsprechend Ihrer Schilderungen davon aus, dass sämtliche Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer zustimmen müssen, weil es sich um eine vermeidbare Beeinträchtigung handelt, bzw. weil alle Gemeinschaftsmitglieder durch Ihre Baumaßnahmen über das unvermeidliche Maß hinausgehende belastet werden.
4.
Dieselben Grundsätze gelten auch für die Kranaufstellung im Innenhof. Auch dieser Kranaufbau selbst stellt eine Baumaßnahme im Sinne des Wohnungseigentumsrechts dar.
Auch hinsichtlich des Krans gehe ich davon aus, dass sämtliche Gemeinschaftsmitglieder betroffen wären. Daher besteht die Zustimmungspflicht ferner in Bezug auf den Kranaufbau für alle Mitglieder. Da der Kranaufbau letztlich Ihrer Umbaumaßnahme dient, sollten Sie beide Zustimmungsverfahren miteinander verbinden und die entsprechende Beschlussfassung zur Erlaubnis der Gemeinschaft mit Ihren Baumaßnahmen von der Verwaltung organisieren lassen.
5.
Insgesamt kann ich Ihnen nur davon abraten, die Baumaßnahmen durchführen zu lassen, ohne dass die Zustimmung Ihrer Mitbewohnerin vorliegt.
Anderenfalls laufen Sie Gefahr, dass diese nach Schaffung vollendeter Zustände vollkommen ahnungslos die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt und Sie nicht nur die Baukosten, sondern auch die Rückbaukosten zu tragen haben.
Die Hausverwaltung ist die von der Gemeinschaft beauftrage Vertretung zur Wahrung der Rechte des gemeinschaftlichen Eigentums. Dementsprechend hat die Hausverwaltung das gemeinschaftliche Eigentum innerhalb der gesetzlichen Vorschriften zu verwalten und drohenden Schaden von der Gemeinschaft abzuwenden.
Maßgebliche Rechtsgrundlage ist
§ 21 Abs. 4 WEG. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es danach, dafür zu sorgen, dass das Gemeinschaftseigentum nicht zerstört wird.
Die Verwaltung kann also im gemeinschaftlichen Interesse statische Nachweise und ggf. Vorlage der Baugenehmigung verlangen, auch um sicher zu gehen, dass die von Ihnen beabsichtigte Baumaßnahmen mit den Vorschriften des Bauordnungsrechts konform.
Darüber hinaus gehört es auch zur ordnungsgemäßen Verwaltung, den Mitgliedern der Gemeinschaft drohende Schäden abzuwenden. Daher handelt die Verwaltung insbesondere in Ihrem Interesse, wenn Sie die Beschlussfassung der Gemeinschaft und Zustimmung aller Gemeinschaftsmitglieder verlangt, bevor Sie mit Ihren Baumaßnahmen beginnen. Ansonsten droht nämlich die Gefahr einer erheblichen Schadensentstehung durch die von Ihnen möglicherweise zu verlangenden Rückbaumaßnahmen.
Insgesamt ist die Verwaltung zur Neutralität verpflichtet. Daher sollten Sie Ihrer Hausverwaltung nochmals die Gesamtsituation vor Augen führen und die statischen Nachweise vorlegen.
Ferner wäre ein Hinwies sinnvoll, dass der Beginn der Baumaßnahmen in gut 2 Wochen ansteht, die Verwaltung sich also ein wenig mit der Herbeiführung des Beschlusses zur Genehmigung der Baumaßnahmen durch die Gemeinschaft beeilen soll um für Sie drohenden Verzögerungsschaden zu vermeiden.
Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.
Diese ersetzt eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht sondern dient ausschließlich einer überschlägigen und nicht abschließenden Einschätzung der Rechtslage Ihres Falles.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.
