Kauf einer Immobilie, Maklercourtage ja oder nein?

Antwort

von
Rechtsanwalt Thomas Joerss
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Ein Maklervertrag kann bereits dadurch zustande kommen, dass man sich als Interessent an einen Makler mit der Bitte um Nachweis oder Vermittlung wendet und man dann dessen Maklerdienste mit der Kenntnis entgegennimmt, dass der Makler später beim Abschluss des Hauptvertrages eine Provision verlangen wird.

Jedoch genügt es dafür nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht allein, dass man sich als Interessent an einen Makler wendet, der im geschäftlichen Verkehr mit einem Angebot wirbt, da man grundsätzlich davon ausgehen könne, dass der Makler das jeweilige Objekt von der Gegenseite an die Hand bekommen hat und durch sein Verhalten eine Leistung für diese erbringt (s. BGH III ZR 393/04, v. 22.09.2005).

Der Makler kann jedoch auch im Wege des Übersendens eines Exposés auf seine Provision hinweisen, so dass dem anschließenden Verhalten des Interessenten ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert hinzukommen kann, wie z.B. die Inanspruchnahme weiterer Dienste des Maklers, wenn er nicht gleichzeitig ausdrücklich der Provisionspflicht widerspricht (Palandt-Sprau, § 652, Rn. 4).

Ihren Schilderungen nach haben Sie sich von zwei Maklern Exposés schicken lassen, dann weitere Dienste und Termine vereinbart, diese aber noch nicht in Anspruch genommen. Mangels ausdrücklichem Widerspruch gegen die Provisionspflicht könnte ggf. vom Abschluss zweier Maklerverträge ausgegangen werden.

Gem. § 652 Abs. 1 BGB ist derjenige, der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Mäklerlohn verspricht, zur Entrichtung nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.

Das Entsehen des Provisionsanspruches hängt also grundsätzlich und vor allem vom Zustandekommen des Hauptvertrages mit dem Eigentümer ab. Dazu wird es Ihren Schilderungen nach ggf. auch kommen, nachdem Ihnen der Eigentümer sein Grundstück direkt angeboten hat und wenn man sich dann später einig wird.

Der Makler muss im Sinne einer Maklerleistung entweder vermittelnd tätig gewesen sein oder einen Nachweis erbracht haben. Ihren Schilderungen nach haben Ihnen die zwei Makler ihre Exposés zugeschickt, nachdem Ihnen die Immobilie über verschiedene Immobilienportale aufgefallen war. Außerdem haben sie mit ihnen bereits weitere Dienste und Termine vereinbart. Es ist daher davon auszugehen, dass die Makler Ihnen zumindest die Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages nachgewiesen haben.

Weiterhin wird gefordert, dass zwischen der Maklerleistung und dem Hauptvertragsabschluss ein Kausalzusammenhang besteht, d.h. die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrages mitursächlich sein, wobei weder eine Allein- oder Hauptursächlichkeit gefordert wird (Palandt-Sprau, § 652, Rn. 47). Beim Nachweismakler genügt es i.d.R. allein, dass der Makler durch seine Leistung seinem Auftraggeber einen Anstoß gegeben hat, sich konkret um den Vertragsabschluss zu bemühen (BGH III ZR 191/98, v. , 25.02.1999). Dies führt dazu, dass unter Umständen sogar mehrere Makler nebeneinander selbstständige, ursächliche Beiträge zum Vertragsschluss leisten können und dadurch jeweils eigenständige Provisionen verdienen (Weishaupt, der Maklervertrag im Zivilrecht. JuS 2003, S. 1116 ff. m.w. N.). Bei Vorkenntnis der Abschlussgelegenheit ist der Nachweis jedoch nicht ursächlich, es sei denn der Makler liefert eine zusätzliche, für den Vertragsschluss wesentliche Information (Palandt-Sprau, § 652, Rn. 49).

Ihren Schilderungen nach wurde Ihnen das Grundstück von dem Eigentümer nach Übersendung der Exposés später direkt angeboten, nachdem Sie mit diesem Kontakt aufgenommen haben, und überlegen jetzt, den Hauptvertrag zu schließen. Es ist daher von einer Mitursächlichkeit der Maklerleistung auszugehen. Von einer kompletten Vorkenntnis ist eher nicht auszugehen, da Sie schreiben („jetzt nämlich wird die Immobilien auch direkt vom Eigentümer…"), jedoch könnte eine Vorkenntnis hinsichtlich des zweiten Maklervertrages u.U. bestehen.

Sollte es zum Abschluss des Hauptvertrages kommen, dürfte zumindest ein Maklerlohnanspruch gem. § 652 Abs. 1 BGB entstanden sein.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen, insbesondere der Exposés und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt