16.03.2012 | 18:04
Antwort
von
Rechtsanwältin Britta Möhlenbrock
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Sehr geehrter Ratsuchender,
auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage hiermit im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:
Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich mangels anderer Angaben Ihrerseits davon aus, dass Ihnen und Ihrem Neffen je ½ Miteigentumsanteil an dem Grundstück gehört, dies auch derart im Grundbuch eingetragen ist und es sich nicht etwa um eine Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz handelt (mit Sondereigentum an den einzelnen Stockwerken und Gemeinschaftseigentum an dem Grundstück). Anderenfalls bitte ich um Mitteilung per Nachfrage, weil dann das WEG gelten und ich dann die Antwort ergänzen würde.
Das Gemeinschaftsverhältnis an dem gemeinschaftlichen Grundeigentum ist in den
§ 741 BGB bis
§ 758 BGB geregelt. Natürlich hat Ihr Neffe als Miteigentümer nicht nur Rechte (Mieteinnahmen einzuziehen), sondern auch Pflichten.
§ 748 BGB regelt insoweit, dass jeder Teilhaber den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Nun ist aber diese Regelung nicht unbedingt auf den jeweiligen Miteigentumsanteil bezogen, sondern die Kehrseite von
§ 743 BGB, wonach jedem Miteigentümer auch eine seinem Anteil entsprechende Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums zusteht, wenn nicht etwas anderes vereinbart ist. Und daher ist auch für die Kostentragung in Bezug auf den Garten maßgebend, was hinsichtlich der Nutzung des Grundstückes zwischen Ihnen und Ihrem Neffen vereinbart ist. Es ist also maßgebend für die Aufteilung der Kosten, wie die Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstückes tatsächlich vereinbart ist. Das heißt, der Neffe ist nicht grundsätzlich zu ½ Kostentragung verpflichtet, wenn er zum Beispiel einen geringeren Anteil an der Nutzung trägt, weil z.B. „sein Stockwerk" kleiner ist als ihres und / oder seine Mieter von der Gartennutzung ausgeschlossen sind. Zum Beispiel, wenn er das obere Stockwerk nutzt (in seinem Fall durch Vermietung), sie aber das Untergeschoss und den Garten komplett allein unter Ausschluss der Mieter des anderen Stockwerks, dann wird der Neffe jedenfalls nicht zu ½ der Kosten, welche im Garten anfallen herangezogen werden können.
Hierzu machen Sie aber keine näheren Angaben. Jedenfalls wird es hierauf ankommen.
Wieviel Bargeld Ihr Neffe außerdem geerbt hat, spielt für die Kostentragung hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums keine Rolle.
Hinsichtlich der gemeinschaftlichen Verwaltung regelt das Gesetz, dass das Grundstück grundsätzlich gemeinschaftlich zu verwalten ist,
§ 744 Abs. 1 BGB. Maßnahmen sind daher mit dem Neffen abzusprechen und gemeinsam darüber zu entscheiden. Wenn er sich weigert, sich an der Verwaltung zu beteiligen, dann sollten Sie z.B. bei notwendigen Erhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten Ihren Neffen auffordern, sich an der Auswahl der Maßnahmen und etwaigen Beauftragung von Unternehmen zu beteiligen. Es macht mehr Sinn dieses schriftlich zu unternehmen und nicht lediglich per email, denn wenn es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung käme, dann tragen Sie die Beweislast für den Zugang jeder Aufforderung und eine solche wäre auch eigenhändig zu unterzeichnen. Lassen Sie sich den Erhalt der Schreiben bestätigen oder lassen Sie diese – soweit der Neffe in der Nähe wohnt – durch einen „Boten" (jedermann, welcher aussagen kann, was für ein Schreiben in dem Umschlag war, welches er eingeworfen hat) in dessen Hausbriefkasten einwerfen. Setzen Sie dem Neffen dann eine Frist zur Beteiligung bzw. verlangen Sie im Voraus dessen Einwilligung zu einer Maßnahme.
Notwendige Erhaltungsmaßnahmen können Sie dann nämlich auch ohne Zustimmung Ihres Neffen treffen (wobei dann immer wieder Streit entstehen kann, was notwendig ist und was nicht notwendig ist),
§ 744 Abs. 2 BGB.
Bitte beachten Sie, dass die Erstberatung in diesem Untermenü der Plattform keiner ausführlichen Prüfung einer Sach- und Rechtslage entsprechen kann.
Ich hoffe, Ihnen Ihre Fragen im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung hinreichend beantwortet zu haben.
Bei dem Rechtsbereich handelt es sich um allgemeines Zivilrecht, was nicht einer speziellen Fachanwaltsausrichtung unterliegt. Wenn es sich doch um eine Aufteilung nach WEG handeln sollte, dann gäbe es hierfür die diesbezüglichen Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (da die Systematik ähnlich ist, können Sie sich natürlich auch mit Ihrem Problem sicher an jene wenden).
Mit freundlichen Grüßen
