Schönheitsreparaturen bei Nichtvorhandenseins eines Mietvertrages

25.02.2012 21:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum

Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking

Guten Tag, habe meine Mietwohnung gekündigt. Nun stellt sich die Frage nach evtl. Schönheitsreparaturen, Vorrichten etc. bei Auszug.
Einen Miet- oder Nutzungsvertrag gibt es nicht. Nur einen sog. <vorläufigen Mietvertrag> mit folgendem (wesentlichen) Inhalt:
„... wird folgender vorläufiger Mietvertrag … geschlossen:
Der zukünftige Vermieter ist Eigentümer des in der Sanierung befindlichen Wohnhauses in …. Die Wohnung ist bezugsfertig. Die Fertigstellung des gesamten Hauses soll bis zum 31.12.2001 erfolgen. Die Vertragszeit für den Nutzungsvertrag der Wohnung soll zum o.g. Fertigstellungstermin beginnen. Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. Dem Mieter wird ab Unterzeichnung des vorläufigen Mietvertrages die Nutzung der Wohnung gestattet.[..] Die vorzeitige Überlassung der Wohnung durch den Vermieter erfolgt nur unter der ausdrücklichen Verpflichtung des Mieters zum Abschluss des endgültigen Nutzungsvertrages, unter Beachtung der Bedingungen des geschlossenen Mietvorvertrages [Anmerkung der Red.: irgendeinen Mietvorvertrag gibt es nicht. Evtl. ist aber hier der <vorläufige MV> gemeint?]. Der vorläufige Mietvertrag kann vom Mieter bis zum dritten Werktag des Monates in dem der endgültige Nutzungsvertrag geschlossen werden soll, für den Ablauf dieses Kalendermonats gekündigt werden. Danach gilt die dreimonatige Kündigungsfrist entsprechend den Regelungen des künftigen Nutzungsvertrages. Die Wohnung wird in einem frisch sanierten Zustand (vorgerichtet, Teppichböden, Fußbodenbeläge, Fliesen) an den Mieter übergeben. Bei Kündigung (Mietrecht) des vorläufigen Mietvertrages hat der Mieter diese Wohnung in gleichen renovierten Zustand, wie durch dem Vermieter übergeben, wieder abzugeben". Ein endgültiger Nutzungsvertrag wurde aber nie abgeschlossen.
Ich wohne nun seit 10 Jahren in dieser damals frisch sanierten Wohnung. Ensprechend dieser Nutzungsdauer sehen Wände, Fußböden und Teppichböden aus.
Hat der Vermieter Anspruch auf Übergabe einer von mir vorgerichteten Wohnung? Oder nur „besenrein"? Vielen Dank!

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Mietvertrages Schönheitsreparaturen

25.02.2012 | 23:13

Antwort

von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn dieser vorläufige Mietvertrag (bzw. Mietvorvertrag - hiermit dürfte das Gleiche gemeint sein) weder gekündigt noch durch einen Hauptvertrag abgelöst wurde, muss man wohl davon ausgehen, dass die Regelungen grundsätzlich für das anschließende Mietverhältnis weitergelten. Allerdings dürfte dies bezüglich der Renovierungspflicht keine Rolle spielen. Denn ich gehe davon aus, dass dieser Vorvertrag einseitig vorformuliert vom Vermieter gestellt wurde. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes benachteiligt aber eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (siehe z.B. BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 152/05). Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (BGH, Urteil vom 12. 9. 2007 - VIII ZR 316/06).

Die Renovierungsklausel im vorläufigen Mietvertrag ist m.E. daher unwirksam und wirkt nicht verpflichtend, wenn Sie die Wohnung jetzt kündigen und ausziehen. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, haben Sie daher nicht zu beseitigen (§ 538 BGB). Lediglich Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind, wären von Ihnen zu beseitigen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Jan Wilking
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