ungeduldetes mietfreies wohnen

22.02.2012 21:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum

Beantwortet von

Rechtsanwalt Patrick Hermes

Seit einem halben Jahr ist meine Mutter schwer erkrank (Krebs +Demenz). Sie hat in den vergangenen Jahren sämtliche Geschäfte für die Ehegemeinschaft übernommen. Ich,Tochter, habe den Haushalt verwahrlost und hoch verschuldet vorgefunden. Die Schulden (ca. 12.000€ ) sind aus den normalen Renteneinnahmen kaum zu bedienen. Insolvenzantrag bei über 70jährigen = schrecke ich noch zurück.Die Eltern sind Gemeinschaftseigentümer eines Hauses.
Im gleichen Haus wohnt seit mehr als 10 Jahren mein Bruder mit seiner Familie in einer abgeschlossener Wohneinheit. Ein schriftlicher oder mündlicher Mietvertrag besteht lt. Angaben meines Vaters nicht, Nebenkosten wurden nur sporadisch bezahlt, da diese von meinen Eltern auch nicht nachweisbar in Rechnung gestellt worden sind.
Mein Vater, geistig voll zurechnungsfähig, kannte das Ausmaß seiner schlechten finanziellen Situation nicht. Grund dafür sind u.a.die Auswirkungen der seltene Form der Demenz- erkrankung meiner Mutter (frontotemporale Demenz), bei der es über Jahre zu einer Persönlichkeitsveränderung in bestimmten Bereichen (hier Geschäftsfähigkeit) kommt. (selbst 20€- Rechnungen erst nach Inkasso/ Anwalt bezahlt etc.)
Mein Vater bat mich um Hilfe und erteilte mir eine „Generalvollmacht", bei der seine Unterschrift notariell beglaubigt worden ist. Da ich keine Grundstücksgeschäfte oder „in sich" Geschäfte beabsichtige zu tätigen und die finanzielle Lage meiner Eltern sehr schlecht ist, habe ich/wir auf eine notariell erstellte Vollmacht verzichtet. Mein einzigstes Anliegen ziehlt auf eine Schadensbegrenzung aller Verbindlichkeiten meiner Eltern.
Für meine Mutter habe ich beim Amtsgericht eine Fremdbetreuung mit EV beantragt. Dies zieht sich allerdings seit Monaten hin.
Nun befürchte ich jederzeit den Zugriff der Gläubiger
Nun zum eigentlichen Problem: mietfreies und nebenkosten-ignorierendes Wohnen meines Bruders
folgende Schreiben hat mein Bruder von meinem Vater erhalten:
Anmerkung: alle Schreiben an meinen Bruder / bzw. seinen Sohn sind von meinem Vater gewollt und eigenhändig unterschrieben.
13.1.2012
1. Forderung zur Zahlung von Nebenkosten ( Anteil Heizung/Wasser/Grundsteuern a Wohnfläche) von ca 2000€ (mtl.177€ mtl.) für 2011. Rechnungen sind alle vorhanden.Mietvertrag existiert nicht.
2. Aufforderung zur Zahlung von Miete ab 1.2.2012, plus Vorlage Mietvertrag, bei Ablehnung Räumung der Wohnung zum 1.2.2012
Es erfolgte keinerlei Reaktion seitens meines Bruders, einem Gespräch mit meinem Vater und mit mir weicht er aus, ein Mietvertrag kam nicht zu stande.
3.2.2012 (einschreiben)
3. Mitteilung über Zahlungsverzug Nebenkostenrechnung von 2011 (30 Tage)
4. Mitteilung, dass Familie ohne Einverständnis wohnt, Aufforderung zur Räumung und in Rechnung stellen einer monatlichen Nutzungsentschädigung ab 1.2.2012 (Höhe der Miete plus NK) bis dahin.
Reaktion meines Bruders gleich null, die Ernsthaftigkeit des Anliegens wird anscheinend von ihm nicht erkannt
Zudem stellte sich nach Sichtung der noch vorhanden Kontoauszügen heraus, das von dem Vermögen meiner Eltern (obwohl hoch verschuldet), speziell meines Vaters, ohne dessen Einverständnis/ Wissens beträchtliche Summen für den Privatbereich meines Bruders von seinem Konto verwendet worden sind.
Mein Bruder wird bei jeder Ausseinandersetzung das Einverständniss meiner Mutter als Berechtigung anführen. Der Nachweiß für vergangene „Leistungserschleichung und Betrug innerhalb der Familie" wird auch auf grund der Demenzerkrankung meiner Mutter schwierig werden. (soll auch hier nicht die Frage sein)
Die Vergangenheit wird wohl erst innerhalb der Erbauseinandersetzung eine Rolle spielen.
Aktuell stehen aber diese Fragen an:
1. Kann/ darf mein Bruder die Nebenkostenabrechnung und Schreiben meines Vaters zur Räumung ignorieren? (kein Mietvertrag vorhanden) , ist solche Rechnungslegung zwischen Privatpersonen ülich/rechtens?
Wie viele Jahre zurück können solche Kosten privatrechtlich in Rechnung gestellt werden?
2. kann mein Vater, ohne das explizite Einverständnis seiner Ehefrau (Gemeinschaftseigentum) einen Mietvertrag verlangen?, steht ihm hierbei nur die Hälfte der Einnahmen zu?
3. welche rechtlichen Schritte muß er jetzt gehen, um seine Forderungen durchzusetzen, wird er auf grund des „Nicht-Einverstanden-seins" seiner Ehefrau in der Durchsetzung seiner Forderungen rechtlich scheitern?
Danbar für jede Antwort, ich weiß nicht weiter
Mit freundlichen Grüßen

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Wohnen

22.02.2012 | 23:19

Antwort

von
Rechtsanwalt Patrick Hermes
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

1. Wenn in der Vergangenheit nachweisbar Nebenkosten von Ihrem Bruder gezahlt worden sind, könnte man mit guten Gründen eine Vereinbarung herleiten, dass Ihr Bruder zumindest nach Rechnungslegung die Nebenkosten zu zahlen hat. Die Nebenkosten, soweit formal ordnungsgemäß abgerechnet, verjähren in drei Jahren. Bezüglich der Räumung sieht es anders aus. Dies habe ich unter 3. dargestellt.
Nur kurz, eine Räumung können Sie verlangen; vor Räumung müssen Ihre Eltern die "Leihe" des Wohnraumes auch nicht kündigen. Es sollte eine kurze Frist zur Räumung bestimmt werden und falls keine Räumung erfolgt, Klage erhoben werden. Die Dauer des Leihverhältnisses war weder bestimmt noch aus einer Zweckbestimmung zu entnehmen. Ihre Eltern können daher gemäß § 604 Abs. 3 BGB die streitgegenständliche Wohnung jederzeit zurückfordern; einer Kündigungserklärung im Rechtssinne bedarf es hier, anders als in den Fällen des § 605 BGB, nicht (Palandt/ Weidenkaff a.a.O. § 605 Rn. 2). Der Rückgabeanspruch kann gegen jeden der Entleiher als Gesamtschuldner selbständig verfolgt werden (§ 421 i.V.m. § 431 BGB; Reuter a.a.O. Rn. 2; vgl. zum Mietrecht BGHZ 131, 176, 183; Palandt/ Weidenkaff a.a.O. § 546). Ihr Vater muss die Nebenkosten ordnungsgemäß abrechnen als wäre Ihr Bruder eine fremde dritte Person.

2. Ihrem Vater stehen die Hälfte der Einnahmen zu, die andere Hälfte Ihrer Mutter, wenn beide Eheleute jeweils 50 % der Immobilie besitzen.
Ihr Vater kann m.E. auch allein ein Mietvertrag verlangen.

3. In der Vergangenheit liegt eine Leihe zwischen Ihren Eltern und dem Bruder vor, da keine vertragliche Vereinbarung über die Benützung des Wohnraumes getroffen worden ist.

Eine Anwendung der Kündigungsvorschriften des Mietrechtes setzt voraus, dass es sich vorliegend um ein Mietverhältnis handelt. Ein Mietverhältnis ist ein Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter gerichtet auf Gebrauchsgewährung gegen Entgelt, vgl. § 535 BGB. Vorliegend wurde kein Entgelt gezahlt, so dass hier kein Mietvertrag anzunehmen ist und auch die Vorschriften über die Kündigung (Mietrecht) eines Mietverhältnisses nicht einschlägig sind.

Eine Leihe, § 598 BGB, ist im Gegensatz zu einem Mietverhältnis eine Gebrauchsgewährung ohne Entgelt. Eine Leihe ist auch bei Wohnraum möglich.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Patrick Hermes
Rechtsanwalt
auch Fachanwalt für Steuerrecht

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Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2012 | 15:54

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
In Puncto „Nebenkosten" ohne Mietvertrag habe ich noch Erklärungsbedarf.
Wenn ich Sie richtig verstehe, ist dieses Wohnen eine Leihe und unterliegt nicht dem Mietrecht. Der Begriff Nebenkosten stammt aber aus dem Mietrecht. Könnte man diese Kosten anders betiteln, z.B. Kosten des Lebensunterhaltes, Verbrauchskosten oder ä.?
Eine Nebenkostenabrechnung lt. Mietrecht unterliegt ja u. a. der „Jahresfrist zur Erstellung" und speziell bei den Heizkosten bestimmten im Mietvertrag zu vereinbarenden Regeln.
Ist dies jetzt hier auch der Fall oder nicht?.
Könnte mein Vater ebenfalls für die Jahre 2009 und 2010 nachträglich in schriftlicher Form seine Forderungen gelten machen? ( natürlich unter Anrechnung des von meinem Bruder geleisteten Beträge)

Mein Bruder bezahlte in der Vergangenheit mal die eine odere andere Rechnung, sprich mal Wasser oder mal eine von 5 Heizölrechnung, in Summe aber nie einen reellen Anteil seines Verbrauches, also zu wenig. Eine Rechnungslegung meiner Eltern gab es in der Form einer jährlichen schriftlichen Nebenkostenabrechnung nicht.
Womit begründet sich die Herleitung einer Vereinbarung zur Zahlung?

Da die Wohnung kein Mietobjekt in dem Sinne war, fehlen hier die Geräte zur Verbrauchserfassung. Deshalb habe ich in der „Nebenkostenabrechnung" die Heizkosten/Grundsteuer nach %qm –zahl der Wohnfläche/Gesamtwohnfläche und Wasser anteilig nach Köpfen berechnet.
Wäre dies unter diesen Umständen (kein Mietrecht !) formal ordnungsgemäß abgerechnet?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2012 | 17:04

Laut Bedingungen des Portals ist leider nur eine Nachfrage erlaubt; ich biete Ihnen an mich außerhalb des Portals zu kontaktieren:

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Gem. § 601 BGB muss der Entleiher also Ihr Bruder die Kosten der Erhaltung der Sache TRAGEN. Dies können m.E. auch Verbrauchskosten sein.