Mündlicher Mietvertrag

Antwort

von
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich Ihnen mein Beileid zum Tod Ihres Freundes ausdrücken.

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Ist es richtig, dass mit den getroffenen Vereinbarungen ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen ist?

Ja, das ist richtig, ein Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Sie haben daher einen Anspruch gegen den oder die erben Ihres Freundes, die vereinbarten Räume gegen Zahlung der Hausnebenkosten zu 1/3, das Entrümpeln und Renovieren der Räume und Übernahme der Instandsetzungskosten in Höhe von 50 % nutzen zu können. Das Problem ist allerdings, dass Sie diese Vereinbarung im Zweifelsfall durch Zeugenaussagen beweisen müssten, was natürlich schwieriger ist als wenn Sie einen schriftlichen Vertrag abgeschlossen hätten. Sie schreiben aber, dass von der getroffenen Vereinbarung viele Menschen Bescheid wussten, daher gelingt Ihnen möglicherweise dieser Beweis.

Es nicht notwendig, dass das Mietentgelt eine monatliche Zahlung ist. Der Mieter einer Hausmeisterwohnung z.B. kann auch lediglich dazu verpflichtet sein, die Hausmeistertätigkeit in dem Haus zu erledigen.

Der oder die Erben sind natürlich berechtigt, die Ihrem verstorbenen Freund zugedachten Räume selbst zu nutzen oder an Dritte zu vermieten.

2. Falls ja, wie lange gilt dieser? Mit welchen Kündigungsfristen beiderseits?

Da der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist, gilt er für unbestimmte Zeit, § 550 BGB. Wenn Sie das Haus zum Ende des Jahres 2013 verlassen wollen, müssten Sie gemäß § 573 c BGB am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monates kündigen, bei einer Kündigung (Mietrecht) zum 31.12.2013 muss diese also spätestens am 04.10.2013 bei den Erben bzw. wenn das Haus dann verkauft oder die Erbengemeinschaft aufgeteilt wird dem aktuellen Vermieter eingegangen sein. Bitte beachten Sie, dass sich die Kündigungsfristen nach Ablauf von fünf oder acht Jahren nacn Überlassung des Wohnraums verlängern.

Dieselbe Frist würde auch für eine Kündigung (Mietrecht) durch den Vermieter gelten. Wenn dieser oder diese sich entschließt, ebenfalls in das Haus einzuziehen, wäre aber ggf. nicht erforderlich, dass ein Kündigungsgrund wie Eigenbedarf oder eine Vertragsverletzugn Ihrerseits wie die Nichtzahlung der Unkostenbeiträge usw. vorhanden ist.

3. Kann uns der neue Eigentümer eine andere Miete aufzwingen?

Er könnte ggf. eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, 15 Monate unverändert ist. Hierbei geht man davon aus, dass bei einer Neuvermietung auf den Zeitpunkt der Überlassung ankommt. Die Miete könnte also zum Ende Mai 2013 erhöht werden, aber nur in Höhe von 20% und nur wenn die Vergleichsmiete höher ist als die von Ihnen erbrachten Leistungen. Zudem unterliegt ein Mieterhöhungsverlangen strengen formellen Anforderungen, die oft nicht eingehalten sind.

Vom Grundsatz her sind die Erben erst einmal an die von Ihrem Freund getroffene Vereinbarung gebunden, auch wenn diese für sie nachteilig sind.

4. Wer übernimmt nun die Kosten für das Entrümpeln, Instandsetzen?

Gemäß der mit Ihrem Freund geschlossenen Vereinbarung Sie und die Erben zur Hälfte.

5. Sollte kein Mietvertrag zustande gekommen sein, wer übernimmt die Kosten für unsere Renovierung und den/die Umzüge?

Da ein Mietvertrag zustande gekommen ist, stellt sich die Frage nicht.


Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.