15.02.2012 | 14:09
Antwort
von
Rechtsanwalt Guido Matthes
421 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
1.
Die persönlichen Gegenstände des Verkäufers sind zweifellos von ihm zu beräumen.
Bei den auf dem Grundstück gelagerten Baumaterialen wird man hingegen die Entscheidung treffen müssen, ob es sich ggf. um Zubehör iSd.
§ 97 BGB handelt. Wenn dies der Fall wäre, gilt das Zubehör als mitverkauft und ist in Ihr Eigentum übergegangen. Wenn Sie die Baumaterialien in dem Fall nicht haben wollen, müssen Sie diese auf eigene Kosten entsorgen.
Noch nicht eingebaute Baumaterialen wird man als Zubehör sehen müssen, wenn diese zum Zwecke der Bebauung des Grundstücks bestimmt sind, z.B. restliche Fliesen oder Dachziegel. Baumaterialen, die nicht dazu bestimmt sind, auf dem Grundstück verbaut zu werden oder die tatsächlich nicht mehr zu gebrauchen sind, wird man hingegen nicht als Zubehör ansehen müssen.
Eine nähere Einordnung der beschriebenen Gegenstände werden Sie an dieser Differenzierung treffen können. Ohne die Gegenstände gesehen zu haben, kann ich hier nicht konkreter werden. Sollte die Gebrauchsfähigkeit maßgeblich werden, ist von Ihnen der Nachweis zu führen, dass einzelne Baumaterialien nicht mehr zum Verbauen geeignet sind, um Ihren Räumungsanspruch durchsetzen zu können.
2.1
Ich gehe davon aus, dass die Besitzübergabe an dem Grundstück bereits erfolgt ist und Nutzen und Lasten bereits auf Sie übergegangen sind.
In dem Fall hat der Verkäufer seine Verpflichtung aus dem
Kaufvertrag nicht erfüllt, sofern einzelne Gegenstände nicht als mitverkauftes Zubehör anzusehen sind. Diese Räumungsverpflichtung kann durchsetzt werden.
Der Verkäufer sollte hier zunächst unter Fristsetzung aufgefordert werden, die restlichen Gegenstände zu beräumen, die in seine Verantwortung fallen. Damit der Verkäufer derartige Aufforderungen nicht bestreiten kann, sollten Sie in jedem Fall schriftlich auffordern und das Schreiben zu versenden bzw. übergeben, dass Sie den Zugang beim Verkäufer und den Inhalt des Schreibens später nachweisen können.
Desweiteren sollte mit dem Verkäufer und weiteren Zeugen der Zustand des übergebenen Grundstück festgestellt werden. Dadurch kann vermieden werden, dass der Verkäufer behauptet, die Gegenstände würden nicht von ihm stammen. Machen Sie in jedem Fall ausreichend Fotos von der vorgefundenen Situation. Falls der Vekäufer nicht bereit ist, an einem Übergabeprotokoll als Nachweis mitzuwirken, können Sie den Zustand später durch Zeugenbeweis belegen.
2.2
Wenn der Verkäufer innerhalb der gesetzten Frist die Räumung nicht vornimmt, können Sie danach die Räumung selbst vornehmen. Alternativ können Sie den Verkäufer auf Entfernung der Gegenstände verklagen, soweit er verpflichtet ist.
Wenn Sie die Gegenstände selbst entfernen müssen Sie brauchbare Gegenstände unbedingt einlagern lassen. In der Regel erfolgt eine Einlagerung für mindestens drei Monate. Teilen Sie dem Verkäufer mit, was und wo eingelagert wird und fordern Sie Ihn auf die Gegenstände auszulösen. Drohen Sie dem Verkäufer an, dass die Gegenstände nach Ablauf der Einlagerungsfrist vernichtet werden.
Nicht brauchbare Gegenstände können direkt vernichtet werden. Dabei tragen Sie aber das Risiko der Einschätzung als "nicht brauchbar". Die sofortige Vernichtung sollte daher auf keinen Fall ohne Zeugen und entsprechende Absicherung im Zweifelsfall erfolgen.
Die anfallenden Kosten hat der Verkäufer aus Verzug gem.
§ 286 BGB zu erstatten. Verpflichtet gegenüber den entsorgenden Dienstleistern sind zunächst aber Sie. Drohen Sie dem Verkäufer vor der Selbstvornahme auf jeden Fall an, dass die verzugsbedingten Kosten zu seinen Lasten gehen, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommt.
Wenn keine freiwillige Zahlung dieser Kosten erfolgt, können die Kosten gerichtlich geltend gemacht und zwangsweise durchgesetzt werden, sobald ein Titel vorliegt. Sollte der Verkäufer nicht liquide sein, ist aber nicht auszuschließen, dass dies lange Zeit dauern kann oder Sie ggf. auf den Kosten sitzen bleiben.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
15.02.2012 | 14:47
Hallo Herr Matthes,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich haben den folgenden Sachverhalt noch nicht ganz verstanden:
"Noch nicht eingebaute Baumaterialen wird man als Zubehör sehen müssen, wenn diese zum Zwecke der Bebauung des Grundstücks bestimmt sind, z.B. restliche Fliesen oder Dachziegel. Baumaterialen, die nicht dazu bestimmt sind, auf dem Grundstück verbaut zu werden oder die tatsächlich nicht mehr zu gebrauchen sind, wird man hingegen nicht als Zubehör ansehen müssen."
Zunächst ein Hinweis, der vielleicht etwas zur Sache tut: Das Haus ist seit 15 Jahren fertig gestellt.
Meine Frage:
Wäre Ihre Aussage auch korrekt, wenn man
"noch nicht eingebaute Baumaterialien ... zum Zwecke der Bebauung"
durch
"nicht eingebaute Baumaterialen ..., die ursprünglich zum Zwecke der Bebauung bestimmt gewesen waren"
ersetzen würde?
Die obige Verständnisfrage entspringt aus dem Umstand, dass das Haus seit 15 Jahren fertig gestellt ist. Dadurch ergeben sich für mich die folgenden Umstände, die ich nicht aufschlüssen konnte:
a) Wie verhält es sich unter diesen Umständen mit Baumaterialien wie Dämmmatten und Kalksandsteine, die definitiv nicht mehr eingebaut werden?
b) Wie verhält es sich mit Baumaterialien wie z.B. Fliesen, die nicht "restlich" sind sondern noch nirgends verbaut wurden und man auch nicht weiß, wofür sie ursprünglich gedacht waren?
c) Wie verhält es sich mit Baumaterialien wie z.B. Dachziegel, die in einem unverhältnismäßigen Überschuss vorhanden sind?
Danke und Gruß
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
15.02.2012 | 15:01
Sehr geehrter Fragesteller,
"nicht eingebaute Baumaterialen ..., die ursprünglich zum Zwecke der Bebauung bestimmt gewesen waren" werden Zubehör sein, wenn Sie noch zum Einbau bestimmt und nutzbar sind. Dies wird z.B. bei Fliesen, Bodenplatten oder Dachziegel o.ä. der Fall sein, die für den Fall einer Beschädigung als Ersatz bereit gehalten werden.
Im Einzelfall ist die Rechtsprechung zu dieser Thematik allerding unübersichtlich und teilweise auch regional geprägt. Zu Ihren weiteren Punkten kann ich daher keine sichere Prognose abgeben, sondern nur die Tendenz aufzeigen.
a.
Wenn diese Materialien nicht als Reserve vorbehalten werden, wird kein Zubehör vorliegen. Die Materialen müssten m.E. schon einen konkreten Zweck auf dem Grundstück zuzuordnen sein.
b.
Wie a.
c.
Hier tendiere ich zu Zubehör. "Unverhältnismäßiger Überschuss" ist relativ, so dass ein erhebliches Rechtrisiko besteht.
Mit freundlichen Grüßen
