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Rohrverstopfung nach Hauskauf


09.02.2012 19:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


| in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben in 2010 eine Immobilie (Baujahr 1968) von Privat gekauft. Es erfolgten Schrittweise diverse Renovierungsmaßnahmen. Das meiste erledigten wir in Eigenleistung, sodaß sich unser Einzug deshalb bis November 2011 verzögerte.

Eine böse Überraschung erfuhren wir dann bereits 7 Tage nach unserem Einzug. In beiden Toiletten schien das Wasser nicht korrekt abzulaufen. Zuerst sickerte es noch langsam ab, bis hin zum totalen Stillstand einige Tage später.

Wir beauftragten eine entsprechende Firma mit dem Begutachten und Entstopfen der Rohre. Zu unserem Entsetzen erhielten wir die Nachricht, daß die Rohre bis zum Kanalanschluss teilweise zu 90% oder auch stellenweise nahezu komplett verstopft seien. Der Grund hierfür sei die jahrzehntelange Ansammlung von Urinstein. Gesamtlänge des Rohrsystems ca. 14 Meter. Wir standen dann vor der Entscheidung, die neu renovierten Räume aufzureißen oder einen Experten für Rohrreinigung mit dem Entfernen des Urinsteins zu beauftragen. Wir entschieden uns aus Kosten- und Zeitgründen für letzteres.

Die zweite Hiobsbotschaft bestand während der Arbeiten dann darin, daß neben dem besagten Urinstein, anscheinend massenhaft chemische Reinigungsstoffe, literweise von den Vorbesitzern in beide WC gegeben wurde. Aufgrund der vielen Ablagerungen liefen diese Reinigungsmittel jahrelang nicht komplett ab und verhärteten sich zusätzlich an den Rohrwänden. Das aufwendige Verfahren um beides zu entfernen dauerte nicht wie geplant 1 Tag, sondern vielmehr sind wir bereits nach 4 Tagen noch nicht am Ende der Rohre angekommen. Die Kosten werden schätzungsweise wohl rund 8.000 Euro betragen.

Wie der Rohrspezialist mitteilte, müssen diese Probleme auch dem Vorbesitzer bekannt gewesen sein. Dies bestätigt nicht nur der verzweifelte Kampf mit diversen Reinigungsmitteln in den letzten Jahren dieses Problem in den Griff zu bekommen, sondern auch die Tatsache das bereits 7 Tage nach Einzug die Abflußrohre verstopft waren. Natürlich wissen wir heute, daß wir alle Leitungsrohre vor der Renovierung besser hätten überprüfen müssen. Andererseits stand das Haus 2 Jahre leer, d.h. die Wasserspiegel in den Abflußrohren hatten genügend Zeit, wieder bis auf das minimum abzusinken. Die kurzweilige Benutzung der Toiletten während der Renovierungszeit konnte unmöglich das Problem für uns offenkundig machen. Erst der Einzug unserer 4 köpfigen Familie schob diese Problematik natürlich dann in kürzester Zeit ans Tageslicht.

Wir sind mittlerweile maßlos verärgert, keinen Hinweis des Vorbesitzers erhalten zu haben. Bei vorheriger Kenntnis darüber, hätten wir das Austauschen der Rohrleitungen in unsere Renovierungsarbeiten miteinbezogen.

Da wir nicht einsehen, die kompletten Kosten selbst zu tragen würde ich gerne wissen ob hier eine Chance besteht, juristisch gegen den Vorbesitzer vorgehen zu können, falls dieser zu keinem Kompromiss bereit ist?! Im Rahmen des Kaufvertrages wurde die normale Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Haben wir dennoch die Möglichkeit den Vorbesitzer aufgrund „verschwiegener Mangel / arglistige Täuschung" zu belasten? Und würde im Ernstfall die Aussage, ein Gutachten oder eine umfangreiche Videodokumentation des Spezialisten als Beweis für ein jahrelanges Bestehen dieses Problems ausreichen?
Im voraus vielen Dank für Ihren Rat !
Mit freundlichen Grüßen aus Rheinland-Pfalz
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 36 weitere Antworten zum Thema:
09.02.2012 | 20:45

Antwort

von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth
749 Bewertungen
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB dann nicht berufen, soweit er den Mangel

arglistig verschwiegen oder

eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Letztere Alternative kommt nach Ihrem Sachvortrag nicht in Betracht.

Als Käufer tragen Sie die Beweislast für das arglistige Handeln des Verkäufers.

"Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt …Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte" (st. Rspr. des BGH - vgl. BGH NJW 2007, 835, 836).

Zum Beweis der Tatsache, dass der Verkäufer den streitgegenständlichen Mangel kannte, wären die Ausführungen des Rohrspezialisten anzuführen.
Um die Erfolgsaussichten in der Sache zu erhöhen, sollten Sie aber ein Gutachten eines Sachverständigen einholen, der sich mit der Frage auseinandersetzt, ob der Vorbesitzer Kenntnis von dem Mangel haben musste und vor allem wann der Mangel zuletzt akut gewesen sein muss.
Liegen Ihnen dann entsprechende für Sie günstige Feststellungen eines Sachverständigen vor, können Sie entsprechende Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Sinnvoll wäre dann auch, sich durch einen Kollegen vor Ort vertreten zu lassen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.



ANTWORT VON
Rechtsanwalt Karlheinz Roth
Hamburg

749 Bewertungen
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