09.02.2012 | 20:14
Antwort
von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Bei bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem.
§ 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen. Der Bundesgerichtshof entschied hierzu, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter lediglich eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen (BGH, Urteil vom 28.09.2011, Az.:
VIII ZR 242/10). Es empfiehlt sich aber, nicht auf einfache Musterschreiben zurückgreifen, sondern besser einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt mit der Abfassung des Schreibens zu beauftragen.
Vermieter können Modernisierungskosten auch dann auf die Mieter umlegen, wenn sie die Baumaßnahmen vorher nicht (rechtzeitig) angekündigt haben. Das Gesetz sieht zwar eine Pflicht zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen vor. Diese Pflicht solle es jedoch dem Mieter nur ermöglichen, sich auf Bauarbeiten einzustellen und gegebenenfalls die Wohnung zu kündigen, so der Bundesgerichtshof. Es sei hingegen nicht Zweck der Vorschrift, das Recht zur
Mieterhöhung einzuschränken (BGH, Urteil vom 02.03.2011 – Az.
VIII ZR 164/10).
Eine nicht erfolgte oder verspätete Ankündigung hat aber zur Folge, dass die in
§ 554 Abs.2 BGB normierte Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen nicht greift. Zudem verlängert sich hierdurch ggfs. die Frist, vor deren Ablauf Sie die Miete nicht erhöhen dürfen, siehe
§ 559b Abs.2 BGB.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
09.02.2012 | 20:37
Sehr geehrter Hr. Wilking,
vielen Dank fuer die ausfuehrliche Beantwortung
meiner Frage.
Ein Unklarheit. In Ihrem ersten Absatz schreiben Sie:
"Die Ankündigung muss dem Mieter lediglich eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird"
Wie in meiner Frage beschrieben wird die Wohnung der Mieter aber gar nicht veraendert, sondern es wird lediglich das Dach ausgebaut, die Heizung erneuert und die Fasssade gedaemmt. In den Wohnungen selbst wird ueberhaupt nicht gearbeitet.Gilt trotzdem die 3 Monatsfrist ?
Vielen Dank.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
09.02.2012 | 23:31
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Zweck der Mitteilungspflicht ist es, dem Mieter diejenigen Informationen zu vermitteln, die er für seine Entscheidung benötigt, um etwaige Härtegründe vorzubringen und zu prüfen, ob er z.B. von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen soll oder den Maßnahmen widersprechen will. Dabei muss die Mitteilung den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren. Nur so wird ihm eine zureichende Kenntnis darüber vermittelt, in welcher Weise bzw. ob überhaupt die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen direkt verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger von ihm vorgenommener Verwendungen sowie auf die Höhe der zu zahlenden Miete auswirken. Die von Ihnen geplanten Maßnahmen werden ja nachhaltige Einsparungen von Energie bewirken und sich insoweit auch auf die Wohnung auswirken, auch wenn sie außerhalb der Mieträume stattfinden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
