Kündigung nach Wohnungsumwandlung

Antwort

von
Rechtsanwalt Thomas Joerss
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Im Falle einer Wohnungsumwandlung greift die Kündigungsbeschränkung nach § 577 a BGB. Nach § 577 a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber einer vermieteten Wohnung, bei der erst nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dann das Wohnungseigentum veräußert worden ist, frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung auf die berechtigten Interessen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) und Nr. 3 (wirtschaftliche Verwertung) BGB zur Kündigung (Mietrecht) berufen.

Eine Kündigung (Mietrecht) nach § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB (schuldhafte Pflichtverletzung) wäre daneben jedoch möglich, so dass in diesem Fall die Sperrfristen nicht gelten würden (s. Palandt-Weidenkaff, § 577 a Rn. 4). Die schuldhafte Pflichtverletzung muss sich auf eine Haupt- oder Nebenpflicht des Mieters beziehen. Beispiele wären z.B. Zahlungsrückstand, fortgesetzte Verspätungen mit den Mietzahlungen, vertragswidriger Gebrauch (unerlaubte Tierhaltung trotz Abmahnung, Nichtbeheizen im Winter, Überbelegung,) unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte sowie Belästigungen des Vermieters oder anderer Mieter (s. dazu Palandt-Weidenkaff, § 573, Rn. 13). Weitere Gründe wären denkbar.

Gegebenfalls liegt bei Ihnen bereits eine der genannten Situationen oder eine ähnliche Situation vor. Dies müsste sich aus Ihren Unterlagen, Ergebnisse der Befragungen der Nachbarn usw. ergeben, die mir leider nicht vorliegen.

Im Zusammenhang mit § 577 a BGB ist daneben auch zu beachten, wann die Wohnungsumwandlung stattgefunden und wann der Beginn der Sperrfrist begonnen hat. So beginnt die Sperrfrist mit dem Beginn des ersten (!) Eigentumserwerbs, d.h. mit dessen Eintragung in das Grundbuch. Daher sollte man klären, ob Sie als erster Erwerber anzusehen sind oder nicht und ob die Fristberechnung mit Fristende zu 2014 korrekt berechnet worden ist, falls kein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt. Schließlich ist auch zu beachten, dass die Frist nach § 577 a Abs. 2 BGB ggf. sogar länger als drei Jahre sein kann und auch beim Ablauf der jeweils geltenden Frist noch die Voraussetzungen der §§ 573 ff. BGB vollständig vorliegen müssen.

Zunächst sollte man daher noch einmal einen Blick in die kompletten Unterlagen zur Wohnung (Kontoauszüge (wenn vorhanden), Schriftwechsel mit dem Mieter, der Verwaltung usw.) werfen, wann die Frist nach § 577 a BGB beginnt und wann sie endet und ob ggf. eine Grund für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen könnte.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt sehr gern auch weiterhin zur Verfügung, um mit Ihnen die Sachlage nach einem eigenen Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen. Eine (außer-) gerichtliche Vertretung könnte ich mit Standort Bonn (ca. 40 Min entfernt von Ihnen und vom wahrscheinlich zuständigen Gericht) später auch übernehmen, wenn diese sinnvoll erscheint und deswegen gewählt werden sollte.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt