Nebenkostenabrechnung Strompauschale (Vermieter Frage)

Antwort

von
Rechtsanwalt Gerhard Raab
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Wie die Betriebskosten angerechnet werden müssen, ergibt sich direkt aus dem Mietvertrag. Eine mietvertragliche Vereinbarung über die Miete und die Betriebskosten könnte also fol-gendermaßen aussehen:

Kaltmiete: 230,00 €
Betriebskostenvorauszahlung: 80,00 €
pauschale Stromkosten: 40,00 €

monatliche Gesamtmiete: 350,00 €

Sie sagen, bezüglich des Stromverbrauchs sei mangels eines eigenen Stromzählers für die Einliegerwohnung eine monatliche Strompauschale, die also vom tatsächlichen Verbrauch unabhängig ist, vereinbart worden.

Aus dem geschilderten Sachverhalt ist das in dieser Weise so nicht direkt ersichtlich.

Sie haben das Haus mit der Einliegerwohnung vom Voreigentümer gekauft. Der Voreigentümer hatte mit der Mieterin - so Ihre Schilderung - bereits ein Mietverhältnis über die Einliegerwohnung abgeschlossen. Damit sind Sie auf der Vermieterseite in das bereits bestehende Mietverhältnis eingetreten.

D. h., Sie haben nicht die Möglichkeit, einseitig das Mietverhältnis zu ändern. Diesen Gesichtspunkt erwähne ich deshalb, weil Sie ausführen, Sie hätten eine Pauschale bezüglich des Stromverbrauchs „extra so im Mietvertrag eingefügt". Hier muß also gefragt werden, wie es zu dieser Änderung des Mietvertrags gekommen ist, da der ursprüngliche mit dem Voreigentümer geschlossene Mietvertrag gilt.

Mithin bestehen hier Bedenken, ob wirksam eine Strompauschale vereinbart worden ist.

2.

Auch die Formulierung, welche Kosten (Kaltmiete, Nebenkosten und Strom) monatlich anfallen, läßt, wenn ich Ihres Sachverhaltsschilderung zugrundelege, keine Rückschlüsse darauf zu, daß es sich bei den Stromkosten um einen pauschalen Betrag handelt. Um hier Klarheit zu schaffen, sollten Sie den Mietvertrag prüfen und zwar im Hinblick darauf, ob im Mietvertrag festgehalten ist, daß es sich bei den Stromkosten um einen Pauschalbetrag handelt.

Handelt es sich nicht um einen Pauschalbetrag, würde ggf. nach einem im Mietvertrag ver-einbarten Umlageschlüssel abgerechnet werden müssen.

3.

Sie haben für 2010 einen Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage der ista-Abrechnung erstellt, die mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Mieterin von 700,00 € abschließt. In der ista-Abrechnung sind aber die Stromkosten nicht aufgeführt. D. h., aus der Betriebskostenabrechnung ergibt sich, daß monatlich 80,00 € als Vorauszahlung auf die Nebenkosten gezahlt worden sind, was einem Jahresbetrag von 960,00 € entspricht.

Die ista-Abrechnung scheint nach Ihrer Schilderung mit angefallenen Betriebskosten für die Mieterin in Höhe von 1.660,00 € abzuschließen. Davon sind die Vorauszahlungen von 960,00 € abzuziehen, so daß sich eine Nachzahlung von 700,00 € errechnet.

So dürfte die Betriebskostenabrechnung in Ihrem Fall - in groben Zügen - aussehen.

Die Stromkosten fließen in diese Betriebskostenabrechnung nicht ein, da Stromkosten als laufende Betriebskosten in der Abrechnung nicht ausgewiesen sind. Damit handelt es sich, sofern man von einer Stromkostenpauschale ausgeht bzw. ausgehen kann, bei der Stromkostenpauschale nicht um Betriebskosten, die als Jahresbetrag, also in Höhe eines Betrages von 480,00 €, in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen sind.

4.

So, wie Sie den Sachverhalt geschildert haben, ist die Betriebskostenabrechnung ohne Be-rücksichtigung der Stromkostenpauschale korrekt.

Sollte natürlich im Mietvertrag etwas anderes vereinbart worden sein, was Sie vielleicht über-sehen haben, könnte die Rechnung anders aussehen.

Gehe ich aber von einer wirksam vereinbarten Stromkostenpauschale aus, ist dieser Pauschal-betrag von jährlich 480,00 € dann nicht in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen, wenn die Betriebskosten jene umlagefähigen Positionen enthalten, auf die monatlich Vorauszahlungen von 80,00 € geleistet wurden.

Vor diesem Hintergrund sollte Ihre Abrechnung vom Grundsatz her gesehen richtig sein.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt