Verlängerungsklausel & Schönheitsreparaturen bei Auszug

| 18.10.2011 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum

Beantwortet von

Mein Mietvertrag (Einheitsmietvertrag 2850) enthält folgende Formulierung:

§ 2 - Mietzeit und ihre Beendigung

1. Nur für Verträge von unbestimmter Dauer

Das Mietverhältnis beginnt am <durchgestrichen>
Es kann von jedem Teil spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den letzten Tag des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. - Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate.

2. Nur für Verträge mit bestimmter Dauer

a) Verträge ohne Verlängerungsklausel

Das Mietverhältnis beginnt am <nicht ausgefüllt> und endet am <nicht ausgefüllt> ohne daß es einer Erklärung seitens einer Partei bedarf.

b) Verträge mit Verlängerungsklausel

Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.1997 und endet am 28.02.2002. Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der oben aufgeführten Fristen gekündigt, so verlängert es sich jedesmal um 12 Monate.

FRAGEN: Gilt die verlängerte Kündigungsfrist von mittlerweile 12 Monaten unter 1., auch wenn der Beginn des Mietverhältnisses dort gar nicht ausgefüllt ist? Falls ja, ist sie auch nach den zwischenzeitlichen BGH-Urteilen zu diesem Thema noch bindend, oder kann ich innerhalb von 3 Monaten kündigen? Und kann ich wirklich nur zum 28.02. jeden Jahres kündigen oder zu jedem Monatsende?

$ 10 - Instandhaltung der Mieträume

4. Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. ...

5. Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, soweit sie erforderlich sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen.

6. Als angemessene Zeitabstände von Schönheitsreparaturen gelten
für Wohnküchen 5 Jahre
für Koch-/Eßküchen, Bad, Toilette 5 Jahre
für Wohn- und Schlafräume 5 Jahre
für Fenster, Türen, Heizkörper und Versorgungsleitungen 5 Jahre

(Anmerkung: Die vier "5"en sind handschriftlich ausgefüllt)

7. Die Kosten kleiner Instandhaltungen (...) trägt der Mieter. Der Höchstbetrag pro Reparatur beträgt DM 100,- , die jährliche Gesamtsumme höchstens 8% der Jahresmiete.

FRAGEN: Ebenfalls im Hinblick auf die zwischenzeitlichen BGH-Neuregelungen - muss ich beim Auszug Schönheitsreparaturen (vor allem Malerarbeiten) durchführen? Oder genügt es wenn ich die Wohnung lediglich besenrein und mit verspachtelten Bohrlöchern hinterlasse?

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Auszug Schönheitsreparaturen

Antwort vom
19.10.2011 | 00:07

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Hinsichtlich Ihrer ersten Frage muss ich Sie leider enttäuschen, da laut dem Bundesgerichtshof Mietverträge, die Ihren Beginn vor der Mietrechtsreform im Jahre 2001 geschlossen haben, auch weiterhin gültig bleiben und diese nicht von den Neuregelungen profitieren.

Dies gilt selbst dann, wenn jährlich das Mietverhältnis verlängert wird, solange es eben nicht komplett neu gefasst worden ist (BGH, Beschluss vom 20.06.2007, Aktenzeichen - VIII ZR 257/06 -).

Das bedeutet, dass die verlängerten Kündigungsfristen Gültigkeit behalten, auch wenn der Mietbeginn nicht explizit ausgefüllt worden ist, solange sich feststellen lässt, ob es sich hierbei vor oder nach der Mietrechtsreform gehandelt hat.

Anders verhält es sich jedoch bei den Renovierungsfristen und Klauseln.
Diese sind dann unwirksam, wenn die Fristen starr geregelt sind und nicht auf die Erforderlichkeit abstellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. September 2007 (VIII ZR 316/06)).

In Ihrem Vertrag sind die laufenden Schönheitsreparaturen von der Erforderlichkeit abhängig. Diese Erforderlichkeit/Angemessenheit ist bei Ihnen jedoch als starre Regelung gefasst, da hierbei geregelt ist, dass dieses alle 5 Jahre der Fall ist, ohne Ausnahmen zuzulassen oder auf die tatsächliche Abnutzung Bezug zu nehmen

Dies bewirkt, dass diese Klausel unwirksam ist und Sie keine Endrenovierung vornehmen brauchen.
Besenrein und Verspachtelung der Bohrlöcher (LG Berlin (LG Berlin, Urteil vom 1. März 1991 , Az: 64 S 247/90) genügt hierbei völlig.

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2011 | 15:33

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Aufgrund der starr vorgegebenen Fristen sind also alle Vereinbarungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen unwirksam, hab ich das richtig verstanden?

Was mich gestört hat, war vor allem der zweite Satz unter Punkt 5:
"Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2011 | 15:43

Sehr geehrter Fragesteller,

dies ist korrekt, dass die starren Regelungen zur Folge haben, dass Sie keine Endrenovierung durchführen müssen.

Gerade auch der von Ihnen zitierte Satz im Zusammenspiel mit der "Angemessenheit" der Zeiträume, lässt es zu diesem Ergebnis kommen, da unwiderruflich alle 5 Jahre von der Erforderlichkeit/Angemessenheit ausgegangen wird und der Vermieter dies dann ohne wenn und aber verlangen kann, ohne dass auf die tatsächlichen Zustände Rücksicht genommen wird.

Wenn Sie noch weitere Nachfragen haben sollten, können Sie mich gerne weiterhin kostenlos per E-Mail ansprechen.

Letztlich würde ich Sie noch um eine Bewertung meiner Antworten bitten.

Mit freundlichen Grüßen

Salzwedel
Rechtsanwalt