Baulärm - Mietminderung möglich?

Antwort

von
Rechtsanwalt Dipl. Jurist Moritz Kerkmann
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Baulärm stellt in der Regel einen Mangel an der Mietsache dar. Es kommt jedoch immer auf den Einzelfall und damit auf Dauer, Art und Intensität des Lärms an, so dass stets geprüft werden muss, ob der Lärm noch üblich und hinnehmbar ist oder schon die Grenze zur Sozialverträglichkeit überschreitet.

Bei einer Sanierung mit einhergehender Aufstockung eines Gebäudes ist wohl davon auszugehen, dass hier die Geringfügigkeitsschwellen doch erheblich überschritten werden und der Baulärm daher einen Mangel darstellt.

Auch mangelnder Lichteinfall kann einen weiteren davon unabhängigen Mangel darstellen.

Um Ihre Rechte gegen den Vermieter geltend machen zu können, müssen Sie diesem den Mangel unverzüglich schriftlich anzeigen und zur Abhilfe auffordern, da Ihnen sonst weitergehende Rechte gem. § 536 c BGB verwehrt bleiben.

Da Ihr Vermieter den Baulärm wohl nicht wird verhindern können,wird er nicht in der Lage sein, den Mangel zu beheben.

Dann können Sie (1) die Miete mindern und (2) das Mietverhältnis kündigen. Eine Geltendmachung von (3) Schadenersatz wird aber wohl nicht möglich sein:

(1) Mietminderung
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Einzelfall. Einen groben Überblick geben sog. Mietminderungstabellen. In einer Entscheidung des LG Göttingen wurde z. B. eine Minderung um 20% als gerechtfertigt angesehen, ( Baulärm, Staub, Abgase usw. in unmittelbarer Nachbarschaft
20 %, LG Göttingen 5 S 60/85NJW 1986, S. 1112 = WM 1986, S. 114).

(2) Kündigung
Auch eine Kündigung (Mietrecht) des Mietverhältnisses ist möglich. Aber auch hier kommt es auf den Einzelfall an. Eine außerordentliche fristlose Kündigung (Mietrecht) wegen Belästigungen durch eine Großbaustelle in der Nachbarschaft hat z. B. das OLG Köln, NJW 1972,1814 und das LG Hamburg, WuM 1986, 313 angenommen.

(3)Schadenersatz
Da der Mangel erst nach Mietbeginn aufgetreten ist, kann man dem Vermieter dies nicht zum Vorwurf machen. Ein sog. Verschulden des Vermieters dürfte hier zu verneinen sein.Auch ist zu bedenken, dass Ihr Vermieter gar nicht die Möglichkeit haben wird, den Lärm abzustellen. Daher sehe ich etwaige Schadenersatzansprüche Ihrerseits eher kritisch.

WICHTIG:
Sie sind in der Beweispflicht, was das Vorhandensein des Mangels angeht. Ein solcher Beweis kann über ein Lärmprotokoll erbracht werden, in dem genau aufgeschlüsselt wird von wann bis wann welcher Lärm in welcher Intensität zu verzeichnen ist. Damit können Art, Dauer und Intensität des Lärms belegt werden.

Nur wenn der Mieter dies belegen kann, genügt er seinen Beweispflichten.

Sofern Sie noch weitere Hilfe brauchen, so können Sie sich gerne diesbezüglich an mich wenden.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen aus Achim,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt