28.09.2011 | 00:42
Antwort
von
Rechtsanwalt MBA Marcus Schröter
781 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
Kaufvertrag mit Kaufoption
Vertrag
zwischen ____________
– nachfolgend Verkäufer genannt –
und
____________
– nachfolgend Käufer genannt –
1. Der Verkäufer ist Eigentümer des Grundstückes, Gemarkung, Blatt, ,Flur, Flurstück
____________, (weitere Beschreibung).
Der Käufer beabsichtigt das Grundstück innerhalb der gewährten Optionsfrist zu erwerben oder das Optionsrecht an einen Endabnehmer zum Zwecke des Erwerbs abzutreten. Die Parteien sind sich darüber einig, dass zur Erfüllung dieses Vertrages ein Grundstückskaufvertrag mit notarieller Beurkundung erforderlich ist.
Der Verkäufer räumt dem Käufer eine Option zum Ankauf des Grundstückes nach Maßgabe folgender vertraglicher Bedingungen ein.
2. Der Käufer beabsichtigt das Grundstück zu einem Kaufpreis von insgesamt € ___________ zu erwerben, bzw. sein Optionsrecht an einen Dritten zum Zwecke des Erwerbs abzutreten.
Der Kaufpreis ist fällig bei Übergabe des Grundstückes.
3. Die Übergabe erfolgt nach Ausübung des Optionsrechts binnen einer Frist von ____________. Die Parteien können in dem notariellen
Kaufvertrag einen anderen Übergabetermin vereinbaren.
4. Der Verkäufer haftet dem Käufer bei Verschlechterung, Untergang oder anderen Gründen, die ihm die Übergabe der Kaufsachen unmöglich machen, bis zur Ausübung des Optionsrechts nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.
Nach Ausübung des Optionsrechts richtet sich die Haftung des Verkäufers nach den gesetzlichen Bestimmungen.
5. Das Optionsrecht wird dem Käufer für die Dauer von vier Monaten ab Unterzeichnung dieses Vertrages eingeräumt, spätestens beginnend ab dem ____________. Der Käufer hat das Recht sein Optionsrecht einmalig um weitere vier Monate zu verlängern.
Die Ausübung des Optionsrechts hat schriftlich zu erfolgen.
6. (1) Während der Dauer der Optionsfrist verpflichtet sich der Verkäufer, keine weiteren Verfügungen jedweder Art über die Kaufsachen zu tätigen. Die Vermarktung des Grundstückes erfolgt ausschließlich durch den Käufer.
(2) Veränderungen die das Optionsrecht betreffende Grundstück, ob in rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung, zeigt der Verkäufer dem Käufer unverzüglich an.
(3) Im Falle einer Veräußerung an einen Dritten verpflichtet sich der Verkäufer zur Zahlung einer pauschalen Vertragsstrafe von _________, die innerhalb von einem Monat nach Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig ist.
(4) Der Käufer wird mit Ausübung der Option durch einen Dritten von etwaigen Pflichten gegenüber dem Verkäufer frei.
7. Mündliche Nebenabreden zu dieser Vereinbarung bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags einschließlich dieser Bestimmung bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform.
Ergänzend weiße ich darauf hin, dass der Optionsvertrag den Verkäufer in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück nicht einschränkt. Der Verkäufer kann daher auch während des Bestehens des Optionsrechtes das Grundstück veräußern, macht sich dann allerdings Schadensersatzpflichtig. Um eine Veräußerung während der Dauer des Optionsrechtes zu verhindern, ist entweder eine Auflassungsvormerkung oder ein Vorkaufsrecht im Grundbuch einzutragen. Hier für ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.
Alternativ wäre auch eine notarielle Beurkundung möglich, so dass bei Ausübung der Option weder die Ausübungserklärung noch die Einwilligung des Verkäufers der notariellen Beurkundung bedürfen. Hierfür sind dann aber die Anforderungen für einen Grundstückskaufvertrag zugrunde zu legen. BGH, Urt. v. 12. Mai 2006 -
V ZR 97/05
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick und einen Ihren Vorgaben entsprechenden Mustertext zur Verfügung stellen.
Im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion stehe ich weiterhin zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter, MBA
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
Zertifizierter Zwangsverwalter
Nachfrage vom Fragesteller
28.09.2011 | 10:50
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schröter,
vielen Dank für Ihre Ausführungen, 1 wichtiger Punkt bedarf evt. noch der Klärung:
Ich möchte zu keinem Zeitpunkt das Grundstück erwerben, der Erwerber wird ausschließlich der von mir im Rahmen eines Angebotes (schlüsselfertiges Gebäude) vermittelte Kunde sein, mit welchem ich einen Bauwerksvertrag für die Erstellung des Gebäudes schließe. Der Grundstückskauf erfolgt zwischen meinem Vertragspartner und dem Grundstückseigentümer.
U.u. sollte Punkt 2 daher anders formuliert werden ?
Sollte ich jedoch zu keinem Zeitpunkt gemäß Ihres ausgearbeiten Vertrages zu einem Kauf verpflichtet sein, bedarf es natürlich keiner Änderung.
Ich bitte noch um Ergänzung eines weiteren Punktes:
Eine Vereinbarung über einen zu zahlenden Betrag des Optionsnehmers für die geschlossene Vereinbarung, welcher enweder nach Ablauf verfällt (das wäre schlecht) oder aber bei einem Kauf des Dritten zurückgezahlt wird.
Ich möchte mich vorab für Ihre Mühe bedanken!
Mit besten Grüßen
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
28.09.2011 | 23:01
Sehr geehrter Ratsuchender,
in diesem Fall sollte Ihre Bezeichnung statt Käufer in Generalübernehmer oder etwas vergleichbares geändert werden.
Ziffer 2
2. Der Generalübernehmer beabsichtigt das Grundstück zu vermarkten und zu bebauen. Zum Zwecke der Vermarktung und des Erwerbes durch einen Dritten/Interessenten ist der GÜ berechtigt sein Optionsrecht abzutreten. Der Verkäufer stimmt dieser Abtretung, entsprechende Bonität des Abtretungsempfängers unterstellt zu. Die Bonität kann durch einen Finanzierungsbestätigung oder Kapitalnachweis einer Deutschen Bank erbracht werden.
Ziffer 6
(5) Der GÜ zahlt dem Verkäufer für das Optionsrecht einen Optionsprämie in Höhe von. Dieser Optionsprämie ist bei einer Veräußerung auf Vermittlung des GÜ´s zur Rückzahlung fällig. Die Rückzahlung wird mit Unterzeichnung des Notarvertrages fällig.
(Ergänzend kann hier auch vereinbart werden, dass die Option bei einem Verkauf grds. zur Rückzahlung fällig wird und nicht nur auf Vermittlung von Ihnen)
Bei Rückfragen oder weiteren Beratungsbedarf erreichen Sie mich per Email oder telefonisch.
Mit besten Grüßen
