Übernahme Sanierungsarbeiten durch Hausverkäufer

Antwort

von
Rechtsanwalt Christian Joachim
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Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich ist die von Ihnen beschriebene Verfahrensweise auf steuertechnischer Sicht möglich.

Dem Verkäufer können Nachteile jedoch dann entstehen, wenn er innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach Erwerb des Hauses das Haus entsprechend mit einem höheren Verkaufspreis wieder veräußert. Dies könnten hier die angesprochenen 10.000,00 € sein, die er mehr erhält, als er beim Kauf des Hauses bezahlt hat. Auf diesen Betrag würde eine Veräußerungssteuer fällig. Da Sie schreiben, dass der Verkäufer das Haus vor drei Jahren erworben hat, würde hier gegebenenfalls eine solche Steuer auf den Veräußerungsgewinn fällig. Allerdings könnte man diese Steuer könnte man auch mit der Sanierung nicht senken, da es hier auf den jeweiligen Kaufpreis ankommt. Alleine Abzüge könnten hier im Rahmen der Vertragsabwicklung entstehen, so dass man zum Beispiel die Notarkosten und andere Kosten des Vertrags auf den Verkäufer abwälzt und dieser somit den Kaufpreis, ginge tatsächlich erzielt, absenken kann.

Möglicherweise könnte man die Sanierungskosten auch als Kosten des Verkaufs angeben unter der Bedingung, dass Sie ansonsten das Haus nicht erworben hätten. Dies müsste man auf alle Fälle in den Notarvertrag mit einbeziehen. Diese Konstruktion steht jedoch auf wackeligen Beinen. Dann könnte er die 10.000,0 € sofort vom Verkaufspreis abziehen und es wird keine Veräußerungssteuer fällig. Andernfalls würde er sich hier lediglich die Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen können und diese sodann von den Mieteinnahmen absetzen. Dabei ist auch hier fraglich, wie weiter unten ausgeführt, ob diese tatsächlich zu den Erhaltungsaufwendungen oder zu weiteren Herstellungskosten zu zählen sind. Bei den Herstellungskosten wäre eine Absetzbarkeit über die Werbungskosten nicht gegeben.

Somit besteht ohne weiteres ein gewisses Risiko für den Verkäufer.

Für sie würde ein Risiko nicht bestehen, da Sie alleine Gläubiger der entsprechenden Sanierungspflicht des Verkäufers sind. Siw haben sodann auch aus steuerlichen Gesichtspunkten nichts weiter mit der Sanierung zu tun, sondern bezahlen diese lediglich mit der hier höheren Kaufpreissumme. Die Sanierung wurde sodann auch nicht unter die Abschreibung fallen, da sie diese ja auch nicht vorgenommen haben.

Bezüglich der Renovierungsmaßnahmen sei darauf hingewiesen, dass es hier oftmals mit dem Finanzamt Probleme gibt, wenn es um die Abgrenzung zwischen Herstellungskostenunterhaltungskosten geht. In den ersten drei Jahren nimmt das Finanzamt oftmals pauschal an, dass es sich hier um Herstellungskosten handelt. Daher wäre im Vorhinein genau abzuwägen und zu konkretisieren, dass es sich auch lediglich um Renovierungen, und keine grundlegende Sanierung anhält, um die Bezugsfertigkeit des Arbeitszimmers herzustellen.

Die Bedingung für die Veräußerung und Wirksamkeit des Kaufvertrages, dass der Verkäufer eine entsprechende Sanierung vornimmt, ist ohne weiteres, auch so, wie sie sie formuliert haben, möglich. Zu Gunsten des Verkäufers könnte man hier gegebenenfalls einfügen, dass ihm hierdurch eine Kaufpreisminderung entsteht, wobei diese sodann auch die Folge der oben genannten Sanierung wäre und gegebenenfalls aus der Natur der Sache bereits entsteht. Wie diese zu berücksichtigen ist, habe ich bereits oben ausgeführt.

Sollten Sie weitere Fragen haben oder Informationen benötigen, stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben.