Änderung der Teilungserklärung durch Beschluß der Eigentümer

Antwort

von
Rechtsanwalt Heiko Tautorus
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:


"Kann die Teilungserklärung überhaupt durch Beschluss der Eigentümer geändert werden ohne Eintrag ins Grundbuch?"

Grundsätzlich gilt, ohne Eintragung ist die geänderte Teilungserklärung nicht wirksam.

Eine Änderung der Teilungserklärung kann und muss durch die dinglich Berechtigten erfolgen.

Bei Änderung der Teilungserklärung ist nur die Zustimmung der dinglichen Berechtigten erforderlich, deren Rechtsstellung durch die Änderung beeinträchtigt werden könnte. (LG München MittBayNot 1975, 165)

Eine in der Gemeinschaftsordnung vorweggenommene Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten kann nicht in einer die dinglich Berechtigten bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden.(BayOblG DNotZ 2005, 390)


Sollte jedoch eine Öffnungsklausel bestehen, genügt der Mehrheitsbeschluss der Eigentümer (1995).

Beschlüsse, die aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig.(OLG München MittBayNot 2010, 204)

Auch ein Sondernutzungsrecht konnte (1995) nur durch die dinglich Berechtigten begründet werden.
Nach Ihrem Sachverhalt gab es (1995) zumindest zwei Eigentümer. Ihre Rechtsvorgänger und die Eigentümer der Wohnungen. Erstere waren nicht an der "Änderung der Teilungserklärung" beteiligt.

Damit wurde kein Sondernutzungsrecht, dass nicht eintragungsbedürftig ist, und auch keine Änderung der Teilungserklärung wirksam vorgenommen.

Damit verbleibt nur die Teilungserklärung von 1973 als wirksam eingetragen.

"Kann ich diese (allerdings jahrelang praktizierte)Regelung anfechten?"

Sie haben die Möglichkeit gegen das nicht eingetragene Sondernutzungsrecht vorzugehen, da es nach bisherigen Stand (s.o.) nicht wirksam begründet wurde.

Es besteht jedoch nur die Möglichkeit durch Beschluss aller (derzeit) dinglich Berechtigter nach §§ 10, 13 WEG die Parksituation zu regeln.

Leider sind die Eigentümer der 2 verkauften Wohnungen nunmehr dinglich Berechtigte und haben damit Stimmrecht.

Ich bedauere, keine günstigere Aussage für Sie treffen zu können.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.