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03.09.2010, Guten Morgen

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Guten Morgen!
Wir bauen in NRW, DHH über einen Bauträger, Die Gemeinde hat das Gebiet erschlossen und dabei laut Zeugenaussagen einen Teil des Aushubs von den Kanalarbeiten auf den Grundstücken verteilt und plattgefahren. Die Erschliessung sollte im Februar/März 2006 abgeschlossen sein, war aber erst Anfang Juni soweit. Laut unserem Bauträger und auch unseren Beobachtungen nach ist zuviel Erde auf dem Grundstück, wobei es sich auch noch um Lehm und Steine handelt, so dass es entsorgt werden müsste.
1. Die Stadt und auch das beauftragte Ingenieurbüro hat mündlich eingeräumt, dass evtl. zuviel Erde auf den Grundstücken sein könnte.
2. Die Stadt hat die Erde auf den Grundstücken wieder plattgefahren, angeblich, um uns einen Gefallen zu tun, worum ich sie aber gar nicht gebeten hatte.(Ich war zu dem zeitpunkt schon Eigentümer des Grundstückes.)
3. Ein direkter Nachbar von uns hat der Stadt deutlich Druck gemacht und auf einmal ist Erde abgefahren worden, jedoch hat jetzt der enstprechende Mitarbeiter der Stadt Redeverbot und ist nicht mehr zuständig.
4. Laut Zeugenaussagen ist Erde verteilt und plattgefahren worden.
Wir haben der Stadt vor ca. 14 Tagen einen Brief geschrieben, indem wir diese Tatsachen benannt haben und der Stadt eine Frist von 14 Tagen gesetzt haben, sich mit dem Bauträger in Verbindung, um die Erdarbeiten zu koordnieren. Bis heute hat sich die Stadt nicht gemeldet und wir haben jetzt von uns aus für morgen einen Gesprächstermin vereinbart.
1. Frage: Welche rechtlichen oder anderen Schritte können wir gegenüber der Satdt einleiten?
2. Frage: Inwieweit dürfen wir die Presse über dieses doch auffällige Gebahren informieren?
3. Frage: Angeblich sind laut Ingenieurbüro nach Abschluß der Kanalarbeiten die Höhen der Grundstücke kontrolliert worden. Inwieweit können wir das Büro zur Offenlegung der Messungen, sofern sie überhaupt durchgeführt und protokolliert worden sind, bewegen?
4. Frage: Wäre es zulässig die Kosten für die Schächte, welche wir der Stadt noch bezahlen müssen, mit den Mehrkosten für die Erdarbeiten zu verechnen und müssen wir dieses bereits heute ankündigen?

Danke
Wirth

-- Einsatz geändert am 20.07.2006 13:03:35

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Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

Gem. § 123 I BauGB ist die Gemeinde Trägerin der Erschließungslast. Sie ist daher dafür verantwortlich, dass ein Grundstück baureif gemacht wird. Die Kosten dafür hat die Gemeinde zu tragen, wobei sie dazu einen Erschließungsbeitrag erhebt. In der Tatsache, dass die Gemeinde Beitrag erhebt kommt zum Ausdruck, dass sie für sämtliche mit der Erschließung anfallenden Aufgaben verantwortlich ist. Dazu gehört in der Regel auch der Abtransport des Bodenaushubs auf ihre Kosten.

Bei der Erschließung jedoch soll die Gemeinde entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs kostengünstig arbeiten. Daraus folgt, dass grundsätzlich auch die Auffüllung des Grundstücks mit Bodenaushub möglich ist. Dies gilt aber eben nur soweit wie es mit den Erfordernissen der Bebauung vereinbar ist. Wird durch die Auffüllung der Boden zu sehr erhöht, so dass der Anschluss an die Straße problematisch ist oder die Nutzung des Bodens z. B. wie in Ihrem Fall wegen des Lehmgehalts nicht angemessen möglich ist, so hat die Gemeinde den Boden abzutransportieren.

Dieser Anspruch ergibt sich nicht unmittelbar aus § 123 BauGB, da diese Regelung lediglich die Pflichten der Gemeinde bestimmt.

Es handelt sich um einen sogenannten öffentliche – rechtlichen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch, der in der Rechtsprechung allgemein anerkannt ist. Durch die Verteilung des Aushubs auf Ihrem Grundstück wird in die Nutzbarkeit Ihres Grundstücks und damit Ihres Eigentums eingegriffen. Die Gemeinde hat dabei die oben beschriebene Verpflichtung verletzt.

Problematisch könnte der Anspruch sein, wenn ein Erschließungsplan vorsieht, dass Bodenaushub in dem Gebiet auf den Grundstücken zu verteilen ist. Dann müsste man gegen den Erschließungsplan vorgehen. Das kann aber aus der Ferne nicht beurteilt werden.

In Ihrem Fall hat die Gemeinde wie Sie schreiben einen Erschließungsvertrag (§ 124 BauGB) mit einem Bauträger geschlossen. Die Verpflichtungen des Bauträgers bzw. der Gemeinde dürften daher durch den Erschließungsvertrag konkretisiert werden. Insofern kann auf die konkreten Pflichten hier nicht eingegangen werden. Die Sichtung des Erschließungsvertrages wäre erforderlich.

Bei dem jetzigen Stand, ist daher davon auszugehen, dass die Gemeinde oder der Bauträger für den Abtransport des Bodenaushubs zuständig war. Aufgrund des genannten öffentlich-rechtlichen Unterlassungsanspruch können Sie diesen Anspruch daher gegenüber der Gemeinde geltend machen, die Ihnen gegenüber für Handlungen und Pflichtverletzungen des Bauträgers verantwortlich sein dürfte. Genaueres ergibt sich aus dem Erschließungsvertrag.

Zu Frage 1: Ich möchte Ihnen raten bei dem morgigen Gespräch geltend zu machen, dass Ihnen der oben angesprochene Anspruch zusteht. Führen Sie an, dass Ihnen Zeugen zur Verfügung stehen, die gesehen haben, dass der Bodenaushub auf dem Grundstück aufgebracht wurde. Führen Sie ebenfalls an, dass auf Drängen Ihres Nachbarn der Aushub auf dessen Grundstück bereits abgefahren wurde. Bei Ihnen müsse das genauso geschehen.

Darüber hinaus hängt das weitere Vorgehen von dem Ausgang des morgigen Gesprächs ab. Sollte keine Einsicht erlangt werden, empfehle ich Ihnen nach dem Gespräch ein Schreiben aufsetzen, indem Sie den Inhalt des Gesprächs zusammenfassen. Senden Sie dieses an die Gemeinde und setzen Sie eine Frist von vier Wochen, bis zu deren Ablauf der Aushub beseitigt werden soll und kündigen Sie gerichtliche Schritte an, für den Fall, dass die Frist nicht eingehalten wird.

Zu Frage 2:
Die Presse dürfen Sie über Ihren Fall informieren, sofern Sie keine unwahren Tatsachen mitteilen. Auch in Bezug auf Werturteile sollten Sie vorsichtig sein. Teilen Sie lediglich wahre Tatsachen mit, dann können Sie weder wegen Beleidigung noch Verleumdung oder übler Nachrede belangt werden. Nicht ausgeschlossen ist aber, dass die Gemeinde gegen die Verbreitung der Tatsachen vorgeht. Es kann zu einer schwierigeren Verhandlungssituation führen, weil sich die Fronten eventuell verhärten. Andererseits kann es Ihnen auch helfen, den Anspruch durchzusetzen, da die Gemeinde unter Druck gesetzt wird.

Zu Frage 3:
Die Prüfung der Höhe des Grundstücks dürfte im Rahmen des Erschließungsvertrages durchgeführt werden. Insofern steht Ihnen Akteneinsicht bei der Gemeinde zu, welches Sie bei dieser beantragen können (§ 29 VwVfG). Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, den zuständigen Ingenieur als Zeugen für ein späteres Gerichtsverfahren zu benennen. Es steht jedoch zu hoffen, dass die Gemeinde selbst ihrer Amtsaufklärungspflicht nachkommt und dem entsprechend bei der Beurteilung Ihres Anspruchs selbständig auf die Prüfung der Höhe zurückkommt. Jedenfalls aber können Sie das Akteneinsichtsrecht beantragen.

Zu Frage 4:
Von einer Aufrechnung möchte ich Ihnen zunächst abraten. Dem liegt zugrunde, dass eine Aufrechnung grundsätzlich nur bei fälligen durchsetzbaren Ansprüchen möglich ist. Ihr Anspruch gegenüber der Gemeinde bezieht sich aber auf den Abtransport des Aushubs; nicht aber auf Zahlung. Zahlung kommt nur in Betracht, wenn der Anspruch auf Abtransport in einen Schadensersatzanspruch übergeht. Sie sollten daher zunächst den Abtransport geltend machen und diesen nicht eigenmächtig vornehmen, um sich anschließend die Kosten erstatten zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Fragen zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Ich rate Ihnen dringend, weitere anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Sie bewegen sich in einem sehr komplexen Rechtsgebiet. Bitte beachten Sie, dass auf diesem Forum lediglich eine erste Orientierung gegeben werden kann.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Hein & Krajewski RAe Partnerschaftsgesellschaft

Standort Hamburg:
Neuer Kamp 30 Eingang C
20357 Hamburg

Tel.: 040 / 43 209 227
Fax: 040 / 43 209 229

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