Traumhaus Ade???

Antwort

von
Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Sofern der Inhalt des abgeschlossenen Vertrages – unabhängig von der Formulierung „die Parteien vereinbaren die Begründung eine Mietverhältnisses" - darin gesehen wird, zu einem späteren Zeitpunkt – nämlich ab 01.05.2008- einen Hauptvertrag zu schließen, wurde hierdurch ein Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags verbindlich festgelegt und eine Verpflichtung der Vertragsparteien begründet, an der Beseitigung der dem Abschluß des Hauptvertrages entgegenstehenden Hindernisse mitzuwirken (BGH WM 1981, 695). Die Ihnen obliegende Mitwirkungspflicht bestand in der Übernahme der Renovierungsarbeiten.

Befindet sich ein Vertragsteil mit seiner Hauptverpflichtung aus dem Vorvertrag im Verzug oder erfüllt er diese nicht vertragsgemäß, so kann der andere Teil Schadensersatz verlangen (§§ 280 ff BGB) oder vom Vertrag gemäß § 323 BGB, der auch auf Vorverträge anwendbar ist (vgl. Palandt/Heinrichs § 323 Rz. 3), zurücktreten.

Unterstellt die übermäßige Entfernung des schimmeligen/nassen und losen Putzes innen und außen sowie der nicht tragenden Zwischenwände im Dachbereich würde als mangelhafte Leistung und damit als vertragliche Pflichtverletzung angesehen werden, war Ihr Vermieter nur unter den Voraussetzungen des § 323 BGB zum Rücktritt berechtigt. Dies bedeutet, er hätte Ihnen vor Erklärung des Rücktritts erfolglos eine angemessene First zur Nacherfüllung bzw. zur Mängelbeseitigung setzen müssen. Der Inhalt der Erklärung Ihres Vermieters erforderte überdies den deutlichen Hinweis, dass der erfolglose Fristablauf für Sie ernste Folgen haben kann (Palandt/Heinrichs § 323 Rz. 13), ohne dass eine Rücktrittsabsicht ausdrücklich erklärt werden mußte. Fehlt es an diesen Voraussetzungen und haben Sie darüber hinaus zu keinem Zeitpunkt eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung erklärt, war Ihr Vermieter nicht zum Rücktritt berechtigt. Andernfalls würde die Wirksamkeit des Rücktritts u.a. davon abhängen, ob eine Pflichtverletzung vorlag. Insofern wird es auf die Absprachen im Einzelnen ankommen und darauf, ob diese unter Beweis gestellt werden können.

Die Rechtsfolgen des Rücktritts sind in den §§ 346 f. BGB geregelt. Gemäß § 346 Abs. 1 BGB sind im Falle des Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Statt der Rückgewähr oder Herausgabe hat der Schuldner gemäß § 346 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. Sie werden daher im Falle eines wirksamen Rücktritts hiernach Ersatz für Ihre Werksleistungen beanspruchen können, wobei der Ersatzanspruch in Höhe der mangelhaften Leistungen zu kürzen ist.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin