Mängel bei Wohnungsübergabe - "Besenreinheit" und Frist zur Mängelbeseitigung

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von
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst unterstelle ich gemäß Ihren Ausführungen, dass Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind bzw. dies schon anderweitig haben prüfen lassen. Die von Ihnen angesprochene Klausel in § 16 des Mietvertrags Haus und Grund Hessen Stand 1998 liegt mir nicht vor. Ihre Fragen beziehen sich auch eher auf die Endreinigung, die mit Schönheitsreparaturen wie Anstreichen nur wenig zu tun hat.

Nun zu Ihren Fragen:

1. Schmutz an Fenstern und Rahmen

Der Ausdruck "besenrein" bedeutet die Beseitigung grober Verschmutzungen. Dieser Begriff wurde aber in § 27 des Mietvertrags nicht verwendet, sondern der Begriff "gereinigt". Das geht schon etwas über "besenrein" hinaus, bedeutet aber nicht "generalüberholt", wie es Ihre Vermieterin wohl versteht.

Wenn Sie also die Fenster und Rahmen in den letzten Tagen so gereinigt haben, wie man es auch während der laufenden Mietzeit zu tun pflegt, reicht dies aus. Etwaige hartnäckige Verfärbungen oder Verschmutzungen, die sich aufgrund der Jahre festgesetzt habe, müssen nicht mittels Dampfreiniger von Ihnen entfernt werden.

2. Bad

Auch hier ist es ausreichend, wenn Sie das Bad so reinigen und entkalken, wie Sie man es auch während der Mietzeit reinigen und entkalken würde. Würde dies dazu führen, dass geringfügige Kalkreste und auch der Urinstein verbleibt, reicht dies aus.

3. Holzverkleidung

Auch hier reicht ein nebelfeuchtes Abwischen, wenn dieses dazu führt, dass normaler Schmutz beseitigt ist. Sie müssen das Holz nicht so lange schrubben, bis auch bei Reiben mit einem feuchten weißen Tuch kein Rückstand mehr festzustellen ist. Hierbei ist es ja auch möglich, dass das Holz abfärbt, so dass dieser Zustand gar nicht herbeigeführt werden kann.

4. Teppichboden
Die Grundreinigung des Teppichbodens gehört nach dem Urteil des BGH vom 08.10.2008, XII ZR 15/07, zu den Schönheitsreparaturen und nicht zur bloßen Reinigung.
Ihre Vermieterin könnte jetzt argumentieren, dass in § 27 eine diesbezügliche weitere Schönheitsreparaturklausel enthalten ist, die eine Endreparatur beinhaltet. Diese steht aber aller Wahrscheinlichkeit im Widerspruch zu § 16, so dass sie gemäß den Grundsätzen des Rechts über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen unklar und schon deswegen unwirksam ist. Außerdem wurde Ihnen ja eine Endreparatur auferlegt, ohne dass diese überhaupt fällig wäre. Wären Sie z.B. bereits 1999 ausgezogen, hätten Sie gemäß des Mietvertrags eine Grundreinigung durchführen müsen, die noch gar nicht fällig war. Hinzu kommt, dass eine Reinigung durch eine Fachfirma vorgeschrieben ist, Sie sich aber das Reinigungsgerät auch leihen und die Arbeiten selbst durchführen dürften.

Aus diesem Grund ist die Klausel in § 16 nach meiner vorläufigen Einschätzung, die aufgrud kompletter Einsichtnahme in den Mietvertrag nicht abschließend ist, unwirksam. Sie schulden daher lediglich die Herausgabe eines gesaugten Teppichs.

Ggf. ist es auch nicht notwendig, den Teppich vor dem Verlegen des Laminats "bakterienfrei" zu reinigen. Dies ist aber eine technische Frage, die Ihnen nur Innenausstatter verbindlich beantworten kann. Wenn man Laminat auch auf einem normal abgesaugten Teppich verlegen kann und es ohnehin geplant ist, Laminat zu verlegen, ist die Frage ob der Teppich professionell gereinigt ist und Laufstraßen sowie Flecken aufweist ohnehin nebensächlich.

5. Übergabe / Mängelbeseitigung

Zunächst sollten Sie den Zustand der Wohnung gemeinsam mit einem oder mehreren Dritten, die im Falle eines Prozesses als Zeugen dienen könnten, im Rahmen eines eigenen Protokolls dokumentieren und auch Fotos machen.

Miete müssen Sie grundsätzlich nur solange zahlen wie die Wohnung nicht zurückgegeben ist, also die Schlüssel übergeben sind. Die von Ihrer Mieterin beanstandeten Mängel bzw. Verunreinigungen hindern unabhängig davon ob sie vorliegen eine Rückgabe der Wohnung nicht.

Die Kosten für die geforderte Reinigung haben Sie, wenn Ihre Vermieterin diese durchführt, selbst bei Vorliegen der Mängel bzw. des Schmutzes nur dann zu tragen, wenn Sie nachweislich zur Reinigung aufgefordert wurden und Ihnen hierzu eine Frist gesetzt wurde. Ggf. ist dies heute geschehen oder wird noch geschehen. Hier dürfte eine kurze Frist von einer Woche oder 10 Tagen ausreichen, da es sich ja um schnell zu erledigende Arbeiten handelt. Außerdem müssen die letztlich berechneten Kosten natürlich angemessen sein.

Im Rahmen des Schadenersatzanspruches könnte ggf. auch nicht erhaltene Miete eines Nachmieters weiterberechnet werden, wenn dieser nicht pünktlich einziehen konnte, weil Sie noch die Wohnung reinigen mussten. Dies ist aber wegen des doch eher geringen Umfangs der Arbeiten nur schwer zu begründen. Außerdem soll in der Wohnung Laminat verlegt werden, was ja ohnehin einige Tage in Anspruch nehmen wird.

Bitte bedenken Sie aber bei meinen ganzen für Sie positiven Hinweisen Eines: Die Vermieterin wird die vermeintlichen Kosten der Reinigung von Ihrer Kautionszahlung einbehalten. Diese müssten Sie notfalls einklagen. Wenn Sie keine Rechtsschutzversicherung haben, ist dies verhältnismäßig teuer. Außerdem müssten Sie Ihrem Rechtsanwalt zuarbeiten und ggf. auch einen Gerichtstermin wahrnehmen. Daher könnte es sich für sie "unterm Strich" lohnen, jetzt einige Stunden ins Putzen zu investieren und sich mit Ihrer alten Vermieterin gütlich zu trennen, weil es Ihnen hinterher Arbeit spart.