30.03.2011 | 21:39
Antwort
von
Rechtsanwältin Dr. Eva Feldmann
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Sehr geehrter Ratsuchender,
aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts lässt sich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch Folgendes sagen:
Sie schildern, dass Sie einen Vertrag über die Errichtung eines Ausbauhauses mit einer Hausbaufirma geschlossen haben und die Hausbaufirma hierbei auch die Planungsleistungen übernommen hat.
Nachträglich wurde Ihnen mitgeteilt, dass ein zweiter Rettungsweg erforderlich ist, der die Umplanung eines Fensters erfordert.
Die erste Frage, die sich stellt, ist hier, ob der Bau des Hauses auf Ihrem speziellen Grundstück bereits Grundlage der Vorgespräche war oder, ob Ihnen quasi das Haus als Haustyp vorgestellt wurde, welches dann noch auf Ihre speziellen Gegebenheiten anzupassen ist.
Ich gehe hierbei davon aus, dass Sie bereits Eigentümer des Grundstücks sind.
Grundsätzlich kann die Hausbaufirma nicht zwingend von vornherein davon ausgehen, dass ein zweiter Rettungsweg von der Baubehörde gefordert wird, da dies von der konkreten Nutzung des Erwerbers abhängt.
Allerdings drängt sich doch der Verdacht auf, dass hier ein grundsätzliches planerisches Manko des Haustyps vorliegt.
So sieht § 17 BauO NRW Folgendes vor:
"Für jede Nutzungseinheit müssen in jedem Geschoss mit einem Aufenthaltsraum zwei Rettungswege vorhanden sein; die Rettungswege dürfen innerhalb eines Geschosses über einen gemeinsamen notwendigen Flur führen. Der erste Rettungsweg muss in Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, über mindestens eine notwendige Treppe führen; der zweite Rettungsweg kann eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle oder eine weitere notwendige Treppe sein."
Soweit es aufgrund der Planung also offensichtlich ist, dass das Geschoss nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden kann, die Hausbaufirma in Ihren Planungen aber Aufenthaltsräume ausweist, so dürfte ein Verstoß gegen vorvertragliche Aufklärungspflichten vorliegen, aus dem die Hausbaufirma zum
Schadensersatz verpflichtet ist.
Hinsichtlich des Umfangs des Anspruchs ist allerdings noch Ihr konkreter Schaden festzustellen, da Sie den zweiten Rettungsweg in jedem Fall hätten schaffen müssen. Hinsichtlich der Mehrkosten müsste man so argumentieren, dass Sie den Vertrag bei Kenntnis der Umstände nicht geschlossen hätten, sondern von vornherein einen Vertrag über ein anderes Haus, dass den Vorgaben der BauO NRW entspricht, zu demselben Preis abgeschlossen hätten.
Unproblematischer ist der Ersatz des Mehraufwandes durch die nachträgliche Änderung, also der Kosten, die zusätzlich entstehen, also z.B. die Kosten der Umplanung.
Auch dürfte, wenn die asymmetrische Ausführung durchgeführt würde, ein optischer Mangel vorliegen. Ein optischer Mangel berechtigt ggf. zur
Minderung der Vergütung.
Diese berechnet sich nach der grundsätzlichen Gewichtung des optischen Mangels und dem konkreten Grad der Beeinträchtigung.
Sie sollten daher unter Verweis auf die vorgenannten Umstände mit der Baufirma verhandeln, um eine Kostenübernahme zu erreichen.
Soweit hier keine Einigkeit erzielt wird, sollten Sie einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung anhand aller tatsächlichen und rechtlichen Umstände beauftragen. Dies ist im Rahmen einer Online-Erstberatung nicht möglich, zumal hier noch einige Umstände unklar sind und mir auch der geschlossene Vertrag nicht bekannt ist.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.
Dr. Eva Feldmann
Rechtsanwältin
Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.
Nachfrage vom Fragesteller
30.03.2011 | 22:25
Vor dem Hausvertragsabschluss hatten wir noch kein Grundstück.Mittlerweile haben wir schon ein Grundstück gekauft.Das Haus wurde uns als Haustyp vorgestellt; jedoch wusste der Berater ganz genau ,wo wir uns ein Grundstück kaufen möchten; entweder Kreis Kleve (NRW) oder Kreis Wesel (NRW).
Andere Kreise kamen für uns nicht in Frage.Der Verkaufsberater sollte sich auch um die Grundstückssuche kümmern; wir haben uns das Grundstück jedoch schneller selbst in NRW bzw. Kreis Kleve ausgesucht.Vor dem Vertragsabschluss haben wir den Verkaufsberater gefragt, ob das Hausprojekt nach den DIN Normen für NRW gebaut wird,da wir uns kein ausländisches Haus kaufen wollten, welches nicht den DIN Normen entspricht. Uns wurde versichert, dass das Projekt nach den DIN Normen gebaut wird und zusätzlich nur mitgeteilt, dass wir nur eine bestimmte Frontbreite bei der Grundstückssuche in Betracht nehmen sollten, was wir auch getan haben.
Ändert das etwas an dem Sachverhalt?
PS: wir haben uns schon mehrmals mit der Baufirma in Verbindung gesetzt; dies ist die letzte Antwort:
""""Gemäß den Bauvorschriften in Ihrem Baugebiet ist ein 2. Rettungsweg im Obergeschoss zwingend erforderlich, so dass hier ein bodentiefes Fenster, entsprechend den Richtlinien, ausgeführt werden muss. Diese Leistung wird von uns kostenneutral ausgeführt um die geltenden Bestimmungen einzuhalten.
Sofern nun Ihrerseits aus optischen Gründen gewünscht wird, dass das daneben liegende, bodentiefe Fenster ebenfalls in den Maßen des Rettungswegs ausgeführt wird, so entstehen hierbei Mehrkosten in Höhe von ca. 860,00€, die durch den Bauherrn zu tragen sind.
Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass sich die von uns geschuldete Leistung auf die Ausführung von 2 Bodentiefen Fenstern, gemäß der Standard Planung, bezieht und nun aufgrund der baurechtlichen Vorschriften eines dieser Fenster geändert werden muss. Hierbei handelt es sich um keine Willkür unsererseits, sondern lediglich um die Erfüllung der Bauvorschriften in Ihrem Baugebiet. Auf diese Vorgaben können wir leider keinen Einfluss nehmen, sondern müssen diesen entsprechend Folge leisten.
Wir möchten Sie dahingehend bitten, bei Ihrem zuständigen Architekten die Änderung und Mehrkosten, des von Ihnen gewünschten bodentiefen Fensters, zu bestätigen, damit dies entsprechend ausgeführt werden kann""""""
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
31.03.2011 | 08:02
Sehr geehrter Ratsuchender,
die von Ihnen angesprochenen DIN Normen sind für das jetzige Problem ohne Belang, da es sich bei DIN Normen um Fragen der technischen Ausführung handelt.
Das Erfordernis des zweiten Rettungsweges ergibt sich aus dem Gesetz, der Bauordnung NRW. Aus diesem Grund ist aber auch die Aussage der Baufirma nicht richtig.
Bei der Pflicht zur Gewährleistung eines zweiten Rettungsweges handelt es sich nicht um eine spezielle Vorschrift in Ihrem Baugebiet, sondern um eine in ganz NRW anzuwendende gesetzliche Norm.
Auch über NRW hinaus enthalten auch die Bauordnungen der anderen Bundesländer solche Regelungen zum Brandschutz.
Aus diesem Grund spricht meines Erachtens auch viel dafür, dass hier ein grundsätzliches planerisches Manko liegt, da die Baufirma wissen dürfte, dass die von Ihnen geplanten Fenster nicht den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entsprechen, sofern die Etage als Aufenthaltsraum genutzt wird.
Hier würde es sich dann um einen Sonderwunsch von Ihnen handeln, wenn das Hausmodell grundsätzlich für die Etage keine Aufenthaltsräume vorsieht, Sie dies aber haben umplanen lassen.
Gleichzeitig müssen Sie aber nicht hinnehmen, dass durch die Planung des zweiten Rettungsweges ein optischer Mangel produziert wird.
Die Qualifizierung als optischer Mangel hängt hierbei von dem konkreten Grad der Asymmetrie, der Gesamtoptik sowie weiteren Gesamtumständen ab.
Wie bereits gesagt, sollten Sie zunächst die Baufirma darauf verweisen, dass es sich hierbei um keine speziellen Vorgaben nur aus Ihrem Baugebiet, sondern um landesgesetzliche Vorschriften handelt und damit dies nicht in Ihren Verantwortungsbereich fällt.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. E. Feldmann
