WEG Heizkostenabrechnung
27.03.2011 19:38
| Preis:
***,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum
Beantwortet von
Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt im WEG Bereich ja nach dem Abflussprinzip.
Wie sieht es mit den Heizkosten aus?
Unsere Heizkostenabrechnung wird von unserem Verwalter an eine Wärmemessdienstfirma gegeben.
Unser Wirtschaftsjahr geht vom 01.01.2010 - 31.12.2010
Der Gasversorger rechnet aber immer vom 01.06. - 30.05. ab.
Ist es korrekt wenn unser Verwalter die monatlichen Abschlagszahlungen vom 01.01.2010 - 31.12.2010 und die Nachzahlung des Gasversorgers vom 01.06.2010 welche jeweils die Hälfte des Wirtschaftsjahres 2010 und 2009 betrifft dem Messdienst weitergibt? Wie sieht es mit dem Verbrauch aus wo der Verwalter dem Messdienst weitergibt? Ist es in Ordnung wenn er den Verbauch aus der Jahresabrechnung des Gasversorgers vom 01.06.2010 weitergibt obwohl dieser Verbrauch auch einen Teil von 2009 betrifft?
Eingrenzung vom Fragesteller
27.03.2011 | 20:28
Vllt habe ich meine Frage zu umständlich formuliert. Es geht mir nur um die Frage ob ein Hausverwalter die monatlichen Abschläge von 2010 + die Abrechnung des Versorgers für 01.06.2009 - 30.5.2010 mit in 2010 nehmen darf und ob er den Verbrauch aus dieser Abrechnung ansetzen darf.
27.03.2011 | 22:15
Antwort
von
Rechtsanwalt Dr. Roger Blum
39 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
§ 28 Abs. 3 WEG sieht nach allgemeiner Auffassung das Abflussprinzip für die Jahresabrechnung vor.
Allerdings ist umstritten, ob die Heizkosten zwingend nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden müssen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip könnte ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 HeizKV darstellen.
Der BGH hat dies ausdrücklich offen gelassen. Für den Bereich des WEG-Rechts wird daraus geschlussfolgert, dass bei den Heizkosten auch nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden darf, da hier regelmäßig das Abflussprinzip zugrunde gelegt wird.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass das Verhalten des Verwalters zulässig sein dürfte.
Allerdings kommt es auch darauf an, wie die bisherige Abrechnungspraxis war, denn der Verwalter kann die Abrechnungsart nicht ohne weiteres ändern. Es bedarf für die Änderung eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit der Beantwortung einen ersten Überblick gegeben zu haben. Ich weise darauf hin, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.
Eine Beratung innerhalb dieses Forums stellt nur eine erste rechtliche Orientierung dar. Ich stehe im Rahmen der Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Dr. Blum,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Nachfrage vom Fragesteller
27.03.2011 | 22:20
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mal angenommen die WEG hat die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abgerechnet. Sprich der Verwalter hat die Jahresabrechnung des Gasversorgers in der Abrechnung berücksichtigt. Die WEG hat aber nun den Gasversorger gewechselt und bekommt die Jahresabrechnung immer erst im Oktober. Muss dann der Verwalter warten bis Oktober bis die Jahresabrechnung kommt? Und kann die Abrechng erst 10 Monate später machen?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
28.03.2011 | 01:55
Sehr geehrter Fragesteller,
werden die Kosten nach dem Leistungsprinzip abgerechnet, so werden nur die Leistungen abgerechnet, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbraucht wurden. Entscheidend ist also der Verbrauch und nicht die Zahlung der Rechnung.
Wenn in ihrem Fall der Abrechnungszeitraum des Gasversorgers vom 1.6. bis zum 30.5. und das Wirtschaftsjahr vom 1.1. bis 31.12. festgelegt wurde, dann muss bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zum einen der Anteil aus der 1. Rechnung des Gasanbieters für den Zeitraum 1.1. – 30.5. und des weiteren der Anteil aus der Folgerechnung für den Zeitraum 1.6. bis 31.12. ausgerechnet und in Ansatz gebracht werden.
Da die Gasversorger das Problem bei der WEG-Abrechnung kennen, ist in der Regel eine interne Zwischenabrechnung für den Stichtag 31.12. möglich.
Die Abrechnung ist gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres fällig. Ist der genaue Fälligkeitszeitpunkt in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht festgelegt oder im Verwaltervertrag nicht vereinbart, so ist die Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist nach Ende des Wirtschaftsjahres zu erstellen. Als angemessener Zeitraum in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres angesehen, denn regelmäßig liegen nach 6 Monaten alle für die Erstellung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen vor (vgl. OLG Celle, ZMR 2005, 718; BayObLG WE 1991, 223).
Problematisch ist in Ihrem Fall, dass das WEG-Abrechnungsjahr und die Abrechnungsperiode des Gasversorgers nicht übereinstimmen und die Jahresabrechung erst 10 Monate nach der Abrechnungsperiode erstellt wird.
Ich empfehle dafür künftig Sorge zu tragen, dass die Abrechnung bis spätestens 6 Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres möglich ist. In Betracht kommt z.B. eine Zwischenabrechnung des Gasversorgers zum Stichtag 31.12., eine Vereinbarung dahingehend, dass Wirtschaftsjahr und Abrechnungszeitraum identisch sind (die Anordnung des Kalenderjahres als Abrechnungszeitraum in § 28 Abs. 1 und 3 WEG ist lediglich eine Ordnungsvorschrift; der Abrechnungszeitraum muss nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen) oder ggf. sogar eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip.
Für eine weitere Interessenwahrnehmung stehe ich gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Dr. Blum,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ergänzung vom Anwalt
19.03.2012 | 08:42
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Bereich des Wohnraummietrechts die Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip wegen Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung für unzulässig erklärt (BGH, Urteil vom 1. Februar 2012, Az.:
VIII ZR 156/11). Da die Heizkostenverordnung auch für Wohnungseigentümer gilt, dürfte unter Berücksichtigung er neuen BGH-Rechtsprechung auch im Bereich des WEG-Rechts die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abzurechnen sein.
