Schlüsselverlust/Verspätete Angabe beim Vermieter/Kündigungsgrund

Antwort

von
Rechtsanwalt Felix M. Safadi
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

Zu 1.)

Einen wichtigen Grund, der für eine außerordentliche Kündigung erforderlich wäre, stellt die späte Mitteilung über den Verlust des Wohnungsschlüssels sicherlich nicht dar.

Für eine ordentliche Kündigung bräuchte der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das liegt z. B. vor, wenn der Mieter „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat" (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Erforderlich wäre also

a) überhaupt eine Vertragspflicht, den Schlüsselverlust unverzüglich anzuzeigen,

b) das Unterlassen der unverzüglichen Anzeige müsste eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellen UND

c) die Pflichtverletzung müsste schuldhaft (im Sinne des § 276 BGB) begangen worden sein.

Eine generelle Pflicht, den Vermieter bei Schlüsselverlust zu informieren, würde ich noch bejahen. Die Mitteilung muss aber nicht unverzüglich erfolgen, wenn wie in Ihrem Fall der Schlüssel in größerer Entfernung zum Wohnhaus verloren gegangen ist, so dass die Gefahr, dass ihn ein unbefugter Dritter gebraucht, als sehr gering anzusehen ist. Spätestens an der Voraussetzung unter b) dürften ein berechtigtes Interesse des Vermieters aber scheitern. In Rahmen dieser Prüfung wäre eine Einzelfallabwägung vorzunehmen und danach zu fragen, ob die Pflichtverletzung die Belange des Vermieters in einem solchen Maße beeinträchtigt, dass die Kündigung als angemessene Reaktion erscheint. Das würde ich verneinen; die Kündigung eines seit mehr als 10 Jahren bestehenden Mietverhältnisses wäre als Reaktion auf eine solche angenommene Pflichtverletzung völlig überzogen. Die Belange des Vermieters würden hier darin bestehen, das Haustürschloss möglichst schnell auszutauschen, um Unbefugte fernzuhalten. Ein sofortiges Handeln wäre aber nicht unbedingt erforderlich gewesen, da der verloren gegangene Wohnungsschlüssel den Zugang „nur" zu Ihrer Wohnung gewährt, und der Vermieter wie auch die übrigen Mieter nur dadurch betroffen sind, dass eine geringe Gefahr besteht, dass sich während eines noch überschaubaren Zeitraums von wenigen Wochen ein Unbefugter Zugang ins Haus verschafft.

Zu 2.)

Ob Ihre Haftpflichtversicherung für den Schaden aufkommt, kann ich nicht beurteilen, da ich Ihren Versicherungsvertrag und die ihm zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen nicht kenne. Für einen Versicherungsschutz käme es allerdings nicht darauf an, dass Sie den Geschädigten über den Schaden informieren. Auch würde es keine Rolle spielen, dass Sie den Schlüssel auf dem Weg von der Arbeit nach Hause verloren haben. Die Klausel bezieht sich vermutlich auf Schlüssel, die der Versicherungsnehmer auch im Dienst verwendet, wie das bspw. ein Lehrer mit seinen Schulschlüsseln tut. Für solche „Dienstschlüssel" wäre dann eine separate Versicherung erforderlich. Sie haben aber Ihren privaten Haus- und Wohnungsschlüssel verloren. Diese dürften – vorbehaltlich der genauen Prüfung des Versicherungsvertrages bzw. der AVB – vom Versicherungsschutz umfasst sein.

Zu 3.)

Einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung nach wie vor nicht. Über ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung ließe sich hier schon eher streiten. Eine Interessenabwägung wäre dann im Streitfall wohl von ungewissem Ausgang. Sie müssten entscheiden, ob Sie es darauf ankommen lassen wollen. Ich würde den Vermieter jetzt informieren. Teilen Sie ihm mit, dass Sie gehofft haben, dass sich die Schlüssel wieder einfinden würden. Ein verständiger Vermieter, dessen Mieter ihm ansonsten keine Probleme bereitet, würde den Vorfall sicherlich nicht zum Anlass für eine Kündigung nehmen. Wenn doch, ziehen Sie eben vor Gericht. Wie Sie sicherlich wissen, entscheiden deutsche Gerichte tendenziell mieterfreundlich. Das ist durchaus ein Zusatzargument, warum Sie nicht mit einer Beendigung des Mietverhältnisses rechnen müssten, wenn Sie den Vermieter jetzt informieren würden.

Zu 4.)

Wenn Sie zum Schadensersatz verpflichtet sind, können Sie sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass zwischen dem Verlust des Schlüssels und der Beendigung des Mietverhältnisses lange Zeit verstrichen ist, ohne dass hätte festgestellt werden können, dass ein unbefugter Dritter den verlorenen Schlüssel gebraucht hätte. Dies mag zutreffen, es kann aber nicht ausgeschlossen werden.

Zu 5.)

Ja, wenn tatsächlich ausgetauscht wird, entsteht dem Vermieter ein Schaden (vorher nicht). Den müssten Sie dann in voller Höhe ersetzen. Auf die Kenntnis eines möglicherweise sehr hohen Schadens käme es nicht an.

Zur weiteren Frage:

Er könnte nur nach dem Austausch der Schlösser Schadensersatz in Höhe der tatsächlich aufgewendeten Kosten von Ihnen zu verlangen, sonst nichts.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

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Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.